在經(jīng)歷了多輪樓市調(diào)控之後，商業(yè)地産成為不少房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的避風(fēng)港。一時(shí)間，各大城市的商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花。其中，以成都為代表的“1.5線(xiàn)”或“新一線(xiàn)”城市，很快成為商業(yè)地産主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　然而，隨著各路資本紛紛搶灘，商業(yè)地産供應(yīng)端激增，需求端疲軟的格局日漸凸顯。為此，成都房企不得不各出奇招，尋求突圍之道。如藍(lán)光地産祭出了“零首付、零月供”的銷(xiāo)售模式，也有寫(xiě)字樓積極申報(bào)美國(guó)LEED綠色認(rèn)證，此外，還有企業(yè)開(kāi)始嘗試REITs（房地産信託投資基金）。

　　成都商業(yè)地産“圍城”革新成破局關(guān)鍵

　　“外面的人想進(jìn)來(lái)，裏面的人想出去。”前不久，全球知名地産顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊國(guó)際（KnightFrank）引用名著《圍城》裏的這句極富哲理性的名言來(lái)揭示當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地産困局。

　　經(jīng)歷了上一輪嚴(yán)厲調(diào)控之後，商業(yè)地産成為房企轉(zhuǎn)型的避風(fēng)港。按照仲量聯(lián)行報(bào)告劃分，包括成都、重慶、天津等9個(gè)“1.5線(xiàn)”城市已成為商業(yè)地産主戰(zhàn)場(chǎng)。如今，這些城市無(wú)一例外又被選入更受市場(chǎng)追捧的“新一線(xiàn)”城市。

　　資本掠食之後，供需天平逆轉(zhuǎn)，商業(yè)地産待突圍。以成都為例，除了天府廣場(chǎng)、鹽市口等傳統(tǒng)商圈之外，城南金融城、天府大道沿線(xiàn)成為商業(yè)地産重點(diǎn)區(qū)域，但供應(yīng)量大、需求疲軟卻成為一個(gè)典型特徵。

　　那麼，成都房企何以突圍？年初以來(lái)，各大房企逆市思變，地産“黑馬”頻現(xiàn)，尤其是行銷(xiāo)模式出現(xiàn)了“新玩法”，比如藍(lán)光地産首創(chuàng)了“零首付、零月供”商業(yè)銷(xiāo)售模式。此外，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓開(kāi)始積極申報(bào)美國(guó)LEED綠色認(rèn)證，以重新定義寫(xiě)字樓市場(chǎng)“新競(jìng)爭(zhēng)力”。

　　商業(yè)地産供應(yīng)端增長(zhǎng)兇猛/

　　早在2012年初，仲量聯(lián)行發(fā)佈了《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》，在入選“1.5線(xiàn)”的9個(gè)城市中，成都位居榜首。上述機(jī)構(gòu)的理由是，成都現(xiàn)已擁有中國(guó)新興城市50強(qiáng)中最大的辦公樓市場(chǎng)、第二大的零售物業(yè)市場(chǎng)，並且正在吸引越來(lái)越多的國(guó)際投資者的關(guān)注。

　　2013年至今，《第一財(cái)經(jīng)週刊》連續(xù)推出中國(guó)“新一線(xiàn)”城市排名，一直頗受市場(chǎng)追捧，而成都一直穩(wěn)居“新一線(xiàn)”城市榜首。

　　此消息一齣，輿論為之震驚。近兩年來(lái)，隨著“産業(yè)興市”戰(zhàn)略推進(jìn)、東部産業(yè)西遷以及城鎮(zhèn)人口聚集等，外來(lái)資本頻繁佈局成都，“井噴式”發(fā)展也成就了成都商業(yè)地産。

　　世邦魏理仕研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，僅以成都寫(xiě)字樓為例，2013年寫(xiě)字樓供應(yīng)量為152萬(wàn)平方米，今年二季度末總存量達(dá)609.5萬(wàn)平方米。

　　除了高存量之外，成都寫(xiě)字樓增量尤為迅猛。按照世邦魏理仕華西區(qū)市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，成都寫(xiě)字樓2014年~2017年新增478萬(wàn)平方米，其中天府新區(qū)新增245萬(wàn)平方米。

　　與供應(yīng)端的來(lái)勢(shì)兇猛相比，成都寫(xiě)字樓的需求端似乎難以與之及時(shí)匹配。嘉聯(lián)地産副總經(jīng)理劉忠撰文表示，“伴隨著商業(yè)地産的繁榮週期，商業(yè)地産項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量和市場(chǎng)供應(yīng)的激增，供應(yīng)過(guò)速，也成為了當(dāng)前商業(yè)地産項(xiàng)目銷(xiāo)售困難的主要原因之一。

　　一個(gè)典型案例是，去年8月7日，位於成都東大街的睿東中心項(xiàng)目被聯(lián)合開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)洋地産和太古地産幾乎整體出售，套現(xiàn)資金逾21億元，涉及交易樓面面積約10.7萬(wàn)平方米以及350個(gè)停車(chē)位，佔(zhàn)整座辦公樓總樓面面積約89%。市場(chǎng)人士認(rèn)為，這是遠(yuǎn)洋地産為了緩解短期資金壓力而採(cǎi)取的措施。

　　另一個(gè)例子是星匯廣場(chǎng) （原名成都國(guó)際商城）。這家位於成都鹽市口成熟商圈的大型綜合體項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)所需資金量龐大，投資商由最初的福建資本，易主為四川資本。為了推進(jìn)後續(xù)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目公司中強(qiáng)實(shí)業(yè)除了向平安銀行融資22億元之外，今年4月底開(kāi)始分批擬向信託機(jī)構(gòu)累計(jì)募資達(dá)39億元。

　　熟悉中強(qiáng)實(shí)業(yè)的成都商業(yè)地産某資深人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“國(guó)際商城的老闆一心想把這個(gè)項(xiàng)目快點(diǎn)賣(mài)出去，並不想長(zhǎng)期持有。”

　　租金收益和資産價(jià)值存在“鴻溝”/

　　“在租賃需求回升的帶動(dòng)下，租金跌勢(shì)放緩。”世邦魏理仕華西區(qū)市場(chǎng)研究部相關(guān)人士透露，成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓今年二季度平均租金環(huán)比下降0.6%至每月每平方米87.6元，連續(xù)第六個(gè)季度下跌。

　　世邦魏理仕研報(bào)還顯示，在成都的商鋪市場(chǎng)，截至今年二季度末，優(yōu)質(zhì)商業(yè)總存量達(dá)到462萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.4%，其中位於中心商業(yè)區(qū)約210萬(wàn)平方米，新興區(qū)域達(dá)到251.9萬(wàn)平方米。

　　“隨著零售商業(yè)租賃活動(dòng)回緩、大眾品牌以及時(shí)尚餐飲維持積極擴(kuò)張，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)至7.6%。”前述機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　按照前述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)情況，成都市場(chǎng)二季度平均首層租金保持平穩(wěn)，報(bào)每天每平方米25.8元。

　　劉忠認(rèn)為，成都商業(yè)地産供應(yīng)量的過(guò)速增長(zhǎng)，直接影響了衡量商業(yè)地産“剛性需求”的租金水準(zhǔn)，與租金水準(zhǔn)同步下降的，還有中小投資者最為關(guān)心的投資回報(bào)率，商業(yè)地産投資價(jià)值的滑落，是週期性“入冬”的初因。

　　在RET睿意德成都總經(jīng)理張建華看來(lái)，從一線(xiàn)城市到三線(xiàn)城市，商業(yè)銷(xiāo)售的價(jià)格和租金的比值越來(lái)越懸殊，有的項(xiàng)目每平方米均價(jià)已經(jīng)賣(mài)到8萬(wàn)元，但是租金卻不到每平方米60元，如果按靜態(tài)租金計(jì)算，40年的靜態(tài)租金相當(dāng)於目前一平方米的售價(jià)。在國(guó)外，商鋪只租不售，有利於運(yùn)營(yíng)，在國(guó)內(nèi)卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　成都天匯豐資産總經(jīng)理祁宏志告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“一般情況下，如果商業(yè)能夠賣(mài)掉，房企一般都會(huì)全部賣(mài)掉。房企普遍不願(yuàn)意持有商業(yè)，想賺快錢(qián)。”

　　當(dāng)前成都市場(chǎng)，除了中海國(guó)際中心等個(gè)別大型商業(yè)辦公項(xiàng)目之外，目前整體持有型商業(yè)項(xiàng)目並不多，加上當(dāng)前像REITs（房地産信託投資基金）、商業(yè)信託等金融産品少之又少，多數(shù)只能以銷(xiāo)售型為主。

　　銷(xiāo)售承壓倒逼房企“亮劍”/

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在美國(guó)鐵獅門(mén)打造的成都“晶融匯”商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，其展臺(tái)前的一行字引人關(guān)注。

　　文字內(nèi)容是晶融匯榮膺LEED金獎(jiǎng)?wù)J證，這個(gè)認(rèn)證系統(tǒng)來(lái)自美國(guó)綠色建築協(xié)會(huì)，被稱(chēng)為是當(dāng)前全球公認(rèn)的主流建築評(píng)級(jí)體系。

　　世邦魏理仕的報(bào)告透露，目前，在成都註冊(cè)LEED認(rèn)證的辦公樓數(shù)量已超過(guò)一線(xiàn)城市廣州的註冊(cè)量，申請(qǐng)LEED認(rèn)證的寫(xiě)字樓共有32座，包括平安財(cái)富中心、華潤(rùn)大廈、中海國(guó)際中心等7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已獲得LEED認(rèn)證，還有睿東中心、綠地中心等18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正在積極申請(qǐng)。

　　世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前，在成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求嚴(yán)峻的市場(chǎng)背景下，通過(guò)LEED認(rèn)證業(yè)務(wù)，能夠提升寫(xiě)字樓自身的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)取得良好社會(huì)效益，也將最終節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本和提升租金錶現(xiàn)。”

　　除了提升軟硬體實(shí)力之外，成都房企已經(jīng)開(kāi)始集中突圍行銷(xiāo)困局。

　　華潤(rùn)置地作為中國(guó)藍(lán)籌地産股之一，本已積累了豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和商家資源，繼三季度推出成都商業(yè)房交會(huì)熱賣(mài)15.8億元之後，如今又集中了成都7項(xiàng)大宗資産向高凈值客戶(hù)推介。

　　值得注意的是，成都本土最大的品牌房企藍(lán)光地産自發(fā)力街區(qū)商業(yè)以來(lái)，又在行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)“零首付，零月供”的銷(xiāo)售模式。

　　藍(lán)光地産成都公司行銷(xiāo)管理中心副總經(jīng)理李洵在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採(cǎi)訪(fǎng)時(shí)表示，這一做法相當(dāng)於藍(lán)光借助了金融杠桿，“零首付”並不少見(jiàn)，而關(guān)鍵在於零月供，承諾10年免除月供，10年經(jīng)營(yíng)權(quán)交給專(zhuān)業(yè)商業(yè)公司打理，有利於提升區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值。

　　據(jù)了解，成都龍湖在郫縣的時(shí)代天街項(xiàng)目，總體量達(dá)180萬(wàn)平米，號(hào)稱(chēng)亞洲最大的複合型綜合體，因距主城區(qū)較遠(yuǎn)，落地之初人氣問(wèn)題曾令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂(yōu)，但今年9月25日開(kāi)業(yè)當(dāng)天，人氣火爆。成都龍湖行銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人透露，“開(kāi)業(yè)3天迎客25萬(wàn)，商業(yè)銷(xiāo)售680萬(wàn)元。”

　　前述成都龍湖行銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人解釋説，郫縣有富士康、華為等高科技企業(yè)，又有電子科大等高校資源，該公司借此將項(xiàng)目融入産業(yè)鏈的配套環(huán)節(jié)，探索“産商居一體化”模式，克服綜合體的人氣、招商等問(wèn)題。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)了解到，智匯青年創(chuàng)業(yè)孵化園作為時(shí)代天街的産業(yè)配套部分，規(guī)劃了約1萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓，已引進(jìn)近50家科技企業(yè)，還給予租金優(yōu)惠等支援。前述成都龍湖行銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人介紹説，按照保守估計(jì)，未來(lái)入駐企業(yè)及其關(guān)聯(lián)産業(yè)將解決上萬(wàn)人就業(yè)，年銷(xiāo)售額上億。

　　此外，為了加速商業(yè)銷(xiāo)售，綠地集團(tuán)今年則依靠自身強(qiáng)有力的大客戶(hù)資源，以“整售模式”加推旗下西南商業(yè)出貨。綠地西南相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，一棟簽售下來(lái)可以直接套現(xiàn)幾億元。

　　每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都