10月?lián)Q房族入市增多 前三周的數(shù)據(jù)顯示——

　　進(jìn)入10月傳統(tǒng)置業(yè)旺季，不少買家忙於把樓梯樓換成電梯樓。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月前3周，二手市場改善型購房個(gè)案數(shù)量比9月同期上升27.6%，佔(zhàn)整體二手市場36%的成交份額。市場人士認(rèn)為政策剛剛轉(zhuǎn)向的時(shí)機(jī)，業(yè)主心態(tài)還“不上不下”，建議有換房需要的買家可抓住機(jī)會多看樓、多比較，趁機(jī)買得“心頭好”。

　　記者了解到，樓梯房換電梯房的情況主要集中在大沙頭東湖板塊和東風(fēng)東板塊。合富置業(yè)東湖二分行主管陳東升發(fā)現(xiàn)，周邊的換房客中不乏“孝子買家”，多考慮到父母年邁，所以把房子換成電梯樓。這些買家中不少和父母同住，所以一般會選擇總價(jià)在220萬~300萬元之間的3房單位，面積大約80~110平方米左右。

　　“這種情況自從央行出臺關(guān)於房貸新政以及陸續(xù)有銀行出臺細(xì)則後，就開始明顯增多。”

　　東風(fēng)東板塊的換房客積極性也比之前有所提高，他們的目的大多數(shù)是為了子女入學(xué)而做準(zhǔn)備。“目前換房客一般會選擇總價(jià)約400~500萬元、面積約90~100平方米的3房電梯單位。” 合富置業(yè)錦城二分行主管黎湛表示。

　　同樣作為“學(xué)位房板塊”的天河北僑怡板塊最近也因?yàn)閾Q樓客的入市而有所活躍，據(jù)了解，看樓量和成交量都上升30%左右。一名仲介人士透露，買家對樓價(jià)議價(jià)空間的期望值有所降低，“一個(gè)是確實(shí)有需要，一個(gè)是房貸利好對資金要求確實(shí)降低了。”

　　業(yè)內(nèi)分析

　　業(yè)主或縮減讓價(jià)幅度

　　據(jù)最新研究報(bào)告，首次改善型置業(yè)是廣州二手樓市中率先復(fù)蘇的市場。“受房貸新政和購房者預(yù)期改變的影響，前三季度僅佔(zhàn)29%的改善型購房需求，在10月上旬和中旬這段時(shí)間內(nèi)成交明顯增加。”合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，10月前3周，廣州累計(jì)錄得的改善型購房個(gè)案數(shù)量比9月同期上升27.6%，佔(zhàn)整體二手市場36%的成交份額。

　　二手住宅市場平均讓價(jià)幅度自1月以來已連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)增長，甚至在9月出現(xiàn)減價(jià)10%的現(xiàn)象。市場人士估計(jì)，隨著10月“轉(zhuǎn)捩點(diǎn)”的出現(xiàn)，業(yè)主對後市預(yù)期樂觀，很可能會縮減讓價(jià)幅度甚至小幅加價(jià)，因此，建議“換房一族”適當(dāng)把握政策剛剛轉(zhuǎn)向的時(shí)機(jī)，根據(jù)自己的資金能力儘快入市。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示近五年個(gè)人投資海外房産規(guī)模增長近150倍

　　海外投資購房成本不低風(fēng)險(xiǎn)大

　　案例

　　廣州的李小姐于2010年赴澳大利亞留學(xué)。李小姐在父母的支援下，在澳讀書的第一年就在學(xué)校附近買了一套三室一廳的公寓，總價(jià)值40萬澳元。李小姐自己住一個(gè)臥室，其餘兩個(gè)房間租給同學(xué)，每月獲得租金1500澳元，現(xiàn)在，銀行評估這套公寓價(jià)值56萬澳元。

　　據(jù)記者初步測算，李小姐的投資回報(bào)為：房屋售價(jià)56萬澳元+租金收入約7.2萬澳元-當(dāng)初買房40萬澳元-買房支付稅費(fèi)0.5萬澳元-房屋持有期間各種稅費(fèi)2.6萬澳元-賣房稅費(fèi)支出4萬澳元=16.1萬澳元。也就是説，3年前的這筆投資總回報(bào)率為40%，年化收益10%。

　　本報(bào)訊 （記者潘彧、李婧暄）海外房地産投資方興未艾。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年私人海外房産投資規(guī)模接近50億美元，遠(yuǎn)超過2011、2012年全年的規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士提醒，投資海外物業(yè)，門檻較高，需要資産或現(xiàn)金儲備才適合投資，要警惕市場、匯率、利率以及法律等風(fēng)險(xiǎn)。

　　“今年上半年，我們商會的幾個(gè)朋友一起去了紐西蘭，考察奧克蘭周邊的農(nóng)莊，做點(diǎn)投資。”一個(gè)廣州企業(yè)主張先生對記者表示，沒想到，自己在紐西蘭的短短十余日，接連遇到了兩個(gè)同樣來自廣州的“旅遊農(nóng)莊團(tuán)”。最終，這三個(gè)“農(nóng)莊旅遊團(tuán)”在奧克蘭市郊“狂掃”近十塊農(nóng)莊地塊。

　　仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2013年，中國在海外商業(yè)房地産市場的投資總額為140億美元，而2012年，這個(gè)數(shù)字僅為60億美元。今年截至目前，中國海外房地産投資的金額已達(dá)75億美元。

　　私人投資者投資海外房地産的規(guī)模更是飛躍性發(fā)展。據(jù)優(yōu)選財(cái)富不完全統(tǒng)計(jì)，我國私人投資者投資海外房地産的規(guī)模，由2008年的不足7000萬美元增長到2013年的接近100億規(guī)模，增長幅度達(dá)近150倍。2014年上半年私人海外房産投資規(guī)模接近50億美元，遠(yuǎn)超過2011、2012年全年的規(guī)模。

　　海外購房風(fēng)險(xiǎn)不小

　　提醒一：

　　警惕市場、匯率、利率以及法律風(fēng)險(xiǎn)

　　優(yōu)選金融集團(tuán)執(zhí)行總裁張虎成提醒投資者，海外投資存在市場、匯率、利率以及法律四個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行海外房産投資時(shí)也存在諸如資訊不對稱、信譽(yù)缺失等陷阱。“比如説有些機(jī)構(gòu)在推銷房源的時(shí)候並沒有做到價(jià)格的同步，尤其對中國內(nèi)地客戶，有獨(dú)立的報(bào)價(jià)單，可以不誇張地説，溢價(jià)率高達(dá)100%。”

　　提醒二：

　　國外房産管理、“套現(xiàn)”難

　　品鑫海外置業(yè)董事長盧志光則認(rèn)為，由於目前資金投資海外的監(jiān)管相對比較嚴(yán)格，目前在國外購置物業(yè)，未來套現(xiàn)後，資金的回流可能會遇到一些困難。也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前由於國內(nèi)的投資者很多並不住在境外，沒有充足時(shí)間尋找租客，另一方面也缺乏當(dāng)?shù)刂俳橘Y源進(jìn)行轉(zhuǎn)租。這些被空置的海外房産，持有的成本並不低。 （文、表 記者林琳）