南方日?qǐng)?bào)訊 (記者/鄭佳欣 實(shí)習(xí)生/何家偉)9月末廣州市一手住宅市場(chǎng)去庫存週期為15.95個(gè)月，較2013年末(8.67個(gè)月)大幅延長(zhǎng)。22日，由廣州市房地産協(xié)會(huì)主辦的“房地産新格局新趨勢(shì)”高峰論壇在琶洲舉行，多位房地産專家把脈當(dāng)前廣州房地産市場(chǎng)現(xiàn)狀，為樓市發(fā)展建言獻(xiàn)策。

　　數(shù)據(jù)

　　“中心6區(qū)樓市逐漸供大於求”

　　今年廣州房地産市場(chǎng)拐向何處去？廣州市房協(xié)專家委員、市社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)歐江波援引一系列大數(shù)據(jù)，將廣州樓市現(xiàn)狀娓娓道來——2014年至今，廣州的房地産市場(chǎng)呈現(xiàn)“供應(yīng)大幅增加、成交減少、價(jià)格結(jié)構(gòu)性上升、不同區(qū)域景氣差異較大”的態(tài)勢(shì)。歐江波特別強(qiáng)調(diào)，從數(shù)據(jù)看，廣州中心6區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)係出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，原來6區(qū)是供小于求，今年開始逐漸供大於求，而週邊4區(qū)市場(chǎng)則是穩(wěn)中趨弱。到9月末，可售住宅7.10萬套，可售面積942.43萬平方米，同比分別增長(zhǎng)45.8%和41.9%，以1—9月平均銷售速度計(jì)算，9月末廣州市一手住宅市場(chǎng)去庫存週期為15.95個(gè)月，較2013年末(8.67個(gè)月)大幅延長(zhǎng)。

　　“二手住宅方面，價(jià)格略有下降，換手率近幾年在低位徘徊，貸款使用率走勢(shì)也是下行，這就是為什麼今年貸款比較困難。”歐江波分析説，廣州房地産市場(chǎng)出現(xiàn)以上的走勢(shì)主要是受全球經(jīng)濟(jì)疲軟和大環(huán)境的影響。此外，廣州的人口增長(zhǎng)趨緩，年輕人比重有所下降。

　　政策

　　簡(jiǎn)化房地産開發(fā)審批制度

　　在全國(guó)46個(gè)限購城市中，目前尚未取消或者鬆綁限購的城市還有5個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及三亞。在昨日的論壇上，對(duì)於限購的討論成為熱點(diǎn)。歐江波建議，政府部門強(qiáng)化市場(chǎng)關(guān)注，儘快總結(jié)並優(yōu)化房地産限購限貸政策。

　　廣州市政協(xié)常委、廣州市房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉建議，限購等調(diào)控政策對(duì)不同類型的房産要區(qū)別對(duì)待，“真正應(yīng)該限購的是90平方米以下的普通商品房，而不應(yīng)該對(duì)市區(qū)的豪宅和郊區(qū)的別墅限購，但要限制這類房屋交易的貸款，將金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低”。

　　除了放開限購，曹志偉認(rèn)為，房地産行業(yè)的健康發(fā)展還要簡(jiǎn)化行政審批制度。“房地産開發(fā)週期的延長(zhǎng)，我們就要辦很多審批手續(xù)，這個(gè)時(shí)候的資金就會(huì)産生成本，就會(huì)成為銀行的利潤(rùn)。”

　　會(huì)上，廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎認(rèn)為，廣州放鬆限購的壓力會(huì)越來越大。“目前來看，所有的政策調(diào)控都在放鬆，剩下的四個(gè)一線城市對(duì)於放鬆限購的壓力越來越大。房地産稅、不動(dòng)産登記條例等政策的實(shí)施，可能還有三到五年的時(shí)間，兩三年之內(nèi)可能是政策空白期。”

　　後市

　　從蓋房就賺到考驗(yàn)開發(fā)能力

　　值得一提的是，房地産新常態(tài)也成為論壇上專家關(guān)注的焦點(diǎn)。在論壇上，業(yè)界人士認(rèn)為，房地産業(yè)將從高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”過度到較高速增長(zhǎng)的“白銀時(shí)代”。

　　歐江波認(rèn)為，房地産業(yè)已過了只要拿地蓋房就能賺錢的年代，“以前開發(fā)樓盤是賺多賺少的問題”，接下來更考驗(yàn)開發(fā)商的行銷和管理等多方面的能力。

　　“全中國(guó)市場(chǎng)的房屋到底有多少？”彭澎拋出這樣一個(gè)問題。他認(rèn)為，目前亟待解決的問題是搞清楚繼續(xù)建房，還是先去庫存。“去庫存是不是一個(gè)常態(tài)？廣東現(xiàn)在的庫存消化期是14到24個(gè)月。房地産市場(chǎng)的庫存是在動(dòng)態(tài)之中，不是靜止的，我們看到，在建的項(xiàng)目和我們批出的大量的土地還會(huì)對(duì)我們庫存産生大量的影響。”

　　“法治化、市場(chǎng)化、房?jī)r(jià)繼續(xù)上升將是新常態(tài)。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，房地産市場(chǎng)的管理更加法治化、市場(chǎng)化，告別行政干預(yù)、調(diào)控的“舊常態(tài)”。