9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步做住房金融服務(wù)工作的通知》，其中，將貸款利率下限調(diào)為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、將擁有一套住房並結(jié)清按揭者視作首套購房者的政策最受矚目，這被看作促使樓市回暖的救市之舉。不過，鋻於房産與金融市場的現(xiàn)實(shí)狀況，銀行恐無擴(kuò)張按揭的動(dòng)力。新政是否會(huì)催化房價(jià)回漲，並不明朗。

　　9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)於進(jìn)一步做住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱《通知》或房貸新政)。該文件的主要內(nèi)容是，全面放鬆住房按揭貸款，希望讓更多的居民或住房投資投機(jī)者涌入住房市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存：對(duì)於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定；對(duì)擁有一套住房並已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對(duì)擁有兩套及以上住房並已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準(zhǔn)；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　新政能否致房價(jià)波動(dòng)

　　關(guān)鍵看銀行

　　從《通知》對(duì)住房消費(fèi)的規(guī)定來看，由於住房消費(fèi)是以住房持有套數(shù)來界定，即沒有住房者購買首套住房是住房消費(fèi)，而已經(jīng)購買一套住房但已經(jīng)還清銀行貸款再購買住房也算為住房消費(fèi)。甚至有人假定，如果採取假離婚的方式，這個(gè)家庭有兩套住房並還清貸款，那麼兩夫妻各人再購買一套住房也是住房消費(fèi)。

　　由於房貸新政出臺(tái)的時(shí)間是在假期前一天，國內(nèi)銀行還來不及出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，因此各城市的住房銷售也沒有隨著房貸新政的出臺(tái)而火爆，甚至一線城市住房銷售還出現(xiàn)了明顯下降，市場仍然在觀望。不過，房地産企業(yè)來説會(huì)認(rèn)為央行的房貸新政出臺(tái)，是一項(xiàng)難得的救市政策。這項(xiàng)政策的出臺(tái)將會(huì)掀起國內(nèi)又一輪炒房熱潮。因此，不少房地産企業(yè)紛紛取消了在房貸新政出臺(tái)之前住房銷售中的各種優(yōu)惠，甚至於也希望讓房價(jià)立即上漲，待價(jià)而沽，以此借房貸新政大謀其利。因?yàn)樵诜康禺b企業(yè)看來，這次出臺(tái)的房貸新政遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期，它對(duì)國內(nèi)房地産市場會(huì)造成巨大的影響與衝擊。

　　不過，這次房貸新政到底對(duì)房地産市場會(huì)造成多大的影響，是否能夠把正在週期性調(diào)整中的房地産市場中斷？是否能夠完全改變當(dāng)前國內(nèi)房地産市場的預(yù)期，並讓住房投機(jī)投資的需求全面地釋放出來？是否會(huì)讓正在退出的住房投機(jī)投資者重新涌入市場？以及，這次房貸新政是否是2008年131號(hào)文件的翻版？對(duì)於這些問題的答案，關(guān)鍵還得看銀行的行為選擇。

　　可以説，這次房貸新政對(duì)住房按揭貸款的全面放鬆比起2008年131號(hào)文件來説有過之而無不及。比如，對(duì)首套住房貸款的優(yōu)惠條件又回到了歷年來的最優(yōu)惠水準(zhǔn)。同時(shí)，對(duì)住房消費(fèi)首套住房的認(rèn)定，《通知》進(jìn)行了全面泛化，不僅包括不持有住房，第一次進(jìn)入住房市場購買住房者，也包括還清了住房按揭貸款持有一套住房，再進(jìn)入市場購買住房者。而在未實(shí)行或者已取消限購的城市，持有多套住房、還清了按揭的購房者也可能被視作首套住房消費(fèi)者。

　　這裡，有兩個(gè)問題大家要特別關(guān)注，一是房貸新政對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)入全面泛化，或以表面上的住房消費(fèi)來掩飾實(shí)質(zhì)上的住房投資投機(jī)。可想而知，把住房作為賺錢之工具，進(jìn)行投機(jī)投資，可享受銀行優(yōu)惠貸款，這對(duì)投資者來説，是非常大的激勵(lì)；二是新政也在鼓勵(lì)還沒有全面結(jié)清銀行按揭貸款購房者儘早結(jié)清以往銀行按揭貸款。可以説，這種對(duì)首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的重新設(shè)定，對(duì)國內(nèi)銀行來説是相當(dāng)有利的。既可讓住房消費(fèi)需求範(fàn)圍全面擴(kuò)展，也可降低存量住房按揭貸款之風(fēng)險(xiǎn)，誘使已經(jīng)購買住房者還清住房貸款，還清銀行貸款之後，這些再購買住房者是否能獲得優(yōu)惠貸款則是不確定的，還得經(jīng)過銀行審核。

　　按揭貸款成本上升

　　無大規(guī)模擴(kuò)張之勢

　　現(xiàn)在的問題是，對(duì)住房消費(fèi)過度優(yōu)惠的信貸政策，《通知》僅是引導(dǎo)性的下限規(guī)定，至於利率及杠桿比如何，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。實(shí)際上，從10月8日各家商業(yè)銀行已出臺(tái)房貸新政細(xì)則來看，銀行的行為選擇並非如房地産企業(yè)所預(yù)期的那樣又會(huì)回到2008年的狀態(tài)，反之，銀行可認(rèn)同《通知》所泛化的住房消費(fèi)，即認(rèn)貸不認(rèn)房，但住房按揭利率水準(zhǔn)與房貸新政前只有些許差別，變化不大。

　　何也？因?yàn)椋@與當(dāng)前國內(nèi)金融市場條件與2008年下半年時(shí)情況完全不同有關(guān)。比如，2009年前10年，國內(nèi)銀行信貸總額只有21.4萬億，當(dāng)時(shí)整個(gè)銀行信貸規(guī)模不是太大。在銀行的價(jià)格管制及規(guī)模管制的情況下，信貸規(guī)模放鬆，各銀行的快速信貸擴(kuò)張是必然。因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，信貸規(guī)模的大小完全決定了銀行的市場競爭力。哪家銀行的信貸規(guī)模大，哪家銀行的競爭力就強(qiáng)。但是，在目前的情況下，國內(nèi)銀行的信貸規(guī)模經(jīng)過2009年-2013年的快速擴(kuò)張(5年達(dá)45萬億，遠(yuǎn)大於前60年的總和)已經(jīng)形成巨大的規(guī)模，銀行再過度地信貸規(guī)模擴(kuò)張，不僅會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，而且也會(huì)降低銀行的收益率。因此，對(duì)於國內(nèi)銀行業(yè)來説，如2008年下半年起那種信貸規(guī)模快速擴(kuò)張激勵(lì)已經(jīng)全面減弱。

　　更為重要的是，近年來國內(nèi)金融市場在融資結(jié)構(gòu)、價(jià)格水準(zhǔn)及按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)等方面的情況也與2008年下半年不可同日而語。

　　首先，從國內(nèi)金融市場的融資結(jié)構(gòu)來看，在2008年下半年，國內(nèi)銀行貸款佔(zhàn)整個(gè)社會(huì)融資規(guī)模的比重在90%以上，而到2014年這個(gè)比重已經(jīng)下降到50%以下。而國內(nèi)銀行信貸規(guī)模所佔(zhàn)比重的快速下降，一方面説明瞭受各種信貸規(guī)模監(jiān)管條例的限制，國內(nèi)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著國內(nèi)銀行也正在突破這種信貸規(guī)模的管制，把表內(nèi)業(yè)務(wù)(編注：資産負(fù)債表可以揭示的業(yè)務(wù))不斷地移到表外(編注：資産負(fù)債表可以揭示的業(yè)務(wù))。這就是有了國內(nèi)影子銀行盛行，或國內(nèi)銀行對(duì)表內(nèi)的信貸規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)力不足。

　　其次，受影子銀行及網(wǎng)際網(wǎng)路金融爆炸式增長的衝擊，國內(nèi)金融市場的價(jià)格水準(zhǔn)全面上升。2008年下半年，國內(nèi)銀行之所以願(yuàn)意對(duì)首套住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)銀行的負(fù)債成本主要是活期存款利率。當(dāng)時(shí)的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也佔(zhàn)當(dāng)時(shí)銀行存款比重達(dá)60%以上。所以，即使當(dāng)時(shí)銀行對(duì)住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，其利差水準(zhǔn)仍然可達(dá)3‰以上。當(dāng)時(shí)銀行只要規(guī)模擴(kuò)張，一定是贏利不差。

　　但是，目前國內(nèi)金融價(jià)格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。一是由於這幾年國內(nèi)網(wǎng)際網(wǎng)路金融爆炸式的增長及銀行理財(cái)産品頻繁推出，銀行活期存款所佔(zhàn)存款的比重越來越小。這就意味著國內(nèi)銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3‰左右，但銀行的一年期理財(cái)産品的利率都會(huì)在5‰以上。在這種情況下，必然導(dǎo)致國內(nèi)銀行的負(fù)債成本全面上升。如果國內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款也如2008年下半年那樣採取下限政策，或7折優(yōu)惠，那麼5年期以上的按揭利率就會(huì)下降到4.58‰。如果國內(nèi)銀行以這個(gè)按揭利率發(fā)放貸款，也就意味著銀行做一筆貸款虧損一筆。這不僅會(huì)影響到銀行業(yè)的贏利水準(zhǔn)，也會(huì)直接損害銀行信貸員的利益。銀行的贏利水準(zhǔn)不僅是各銀行業(yè)績的主要考核指標(biāo)，也直接與信貸員的獎(jiǎng)金掛鉤。三是由於國內(nèi)銀行負(fù)債成本全面上升，從而使得國內(nèi)銀行的利差一直在下降。所以，任何有損於銀行贏利的業(yè)務(wù)，銀行肯定會(huì)十分慎重。

　　第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直被銀行視之為優(yōu)質(zhì)資産。因?yàn)椋谀菐啄辏瑖鴥?nèi)住房市場之價(jià)格只是在上漲，沒有出現(xiàn)像樣的下行調(diào)整。對(duì)於住房按揭貸款來説，只要房價(jià)在上漲，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來越小。而且，房價(jià)在上漲時(shí)不僅貸款風(fēng)險(xiǎn)小，而且由於每項(xiàng)住房按揭貸款規(guī)模都很大，按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)同質(zhì)性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營運(yùn)成本。所以，在當(dāng)時(shí)的條件下，國內(nèi)銀行有較強(qiáng)的動(dòng)力迅速擴(kuò)張按揭貸款的規(guī)模。

　　房地産泡沫膨脹

　　銀行將審慎評(píng)估按揭風(fēng)險(xiǎn)

　　但是國內(nèi)房地産市場經(jīng)過十幾年快速增長，國內(nèi)房地産市場所面臨的危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸顯示出來。比如國內(nèi)房地産市場的泡沫巨大及房地産市場出現(xiàn)嚴(yán)重的供過於求。比如，當(dāng)前中國的房地産市場已經(jīng)形成了有史以來最大房地産泡沫。其表現(xiàn)為：一是中國的絕對(duì)房價(jià)早已處於相對(duì)高位。如一線城市，如按中原地産的二手房價(jià)格指數(shù)，2004年5月至2014年3月，北京、上海、廣州、深圳二手房的價(jià)格分別上漲了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中國居民的收入和房價(jià)測算，北京等一線城市的房價(jià)收入比達(dá)到30倍水準(zhǔn)，而發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般為6-7倍，美國只有3倍，香港也只有14.7倍。再從租金回報(bào)率來看，目前一線城市的租金回報(bào)率為2%-2.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家4%-5%的平均水準(zhǔn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於國內(nèi)銀行的一年期利率。而從房地産供應(yīng)情況來看，當(dāng)前國內(nèi)房地産市場供求矛盾十分顯著。比如，房地産施工面積從2007年的23.63億平方米上升到2013年的66.56億平方米，如果按每年銷售10億-12億平方米的速度，當(dāng)前中國住房市場去庫存化至少要持續(xù)5-6年。

　　也就是説，當(dāng)前國內(nèi)的房地産市場已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的泡沫，房地産市場的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。可以説無論政府採取什麼救市政策，房地産泡沫破滅只是時(shí)間問題。只要房地産泡沫破滅，房地産價(jià)格快速下跌，那麼住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)很快就會(huì)顯現(xiàn)出來。比如，今年上半年，國內(nèi)一些地方只是房價(jià)些許的下降，國內(nèi)各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。如果房價(jià)快速下跌，不僅住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)暴露出來，而且各種住房抵押貸款及土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來。國內(nèi)銀行潛藏危機(jī)可能會(huì)更高。在這種情況下，國內(nèi)銀行為何還會(huì)把住房按揭貸款看作優(yōu)質(zhì)資産呢？銀行只會(huì)對(duì)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更為謹(jǐn)慎，要讓國內(nèi)銀行按照《通知》指引的貸款利率下限發(fā)放貸款並非容易的事情。

　　從上述分析可以看到，國內(nèi)銀行對(duì)房貸新政的行為選擇，可能會(huì)一方面全面認(rèn)可《通知》對(duì)住房消費(fèi)的全面泛化，對(duì)於首套住房的認(rèn)定只會(huì)放在家庭是否還清銀行的貸款上，而不管一個(gè)家庭持有多少住房上。因?yàn)樵阢y行看來，持有住房多的家庭，放出的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)比第一次購買住房者的風(fēng)險(xiǎn)要小，因?yàn)榍罢哂凶》抠Y産。另一方面，由於當(dāng)前金融市場條件變化很大，國內(nèi)銀行對(duì)再進(jìn)入住房市場購買住房給出的信貸優(yōu)惠條件，並不會(huì)取《通知》的下限，比如按揭貸款利率，調(diào)整的幅度會(huì)十分微小。現(xiàn)在出臺(tái)的細(xì)則僅是房貸新政剛出臺(tái)的試探，如果國內(nèi)銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今後還可能讓按揭貸款利率上升、規(guī)模收緊。因此，即使央行出臺(tái)這樣強(qiáng)的房地産救市政策，能否化解當(dāng)前國內(nèi)房地産市場的風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)不確定的。因?yàn)榉抠J新政已經(jīng)把真正的住房消費(fèi)者剔除在外，他們根本不可能在這樣高的價(jià)格水準(zhǔn)下進(jìn)入市場，剩下想進(jìn)入的住房投機(jī)投資者能否為贏得小利涌入市場是相當(dāng)不確定的。如果當(dāng)前房地産市場風(fēng)險(xiǎn)不能化解，國內(nèi)銀行對(duì)按揭貸款收緊也是自然。所以，對(duì)於房貸新政對(duì)市場會(huì)産生多大影響應(yīng)該是相當(dāng)不確定的，還有待觀察。　　◎文/易憲容(中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)