延續(xù)前兩月二手房成交回暖的勢頭，9月前兩周北京二手房市場成交依舊保持平穩(wěn)的態(tài)勢。購房者觀望心態(tài)的轉(zhuǎn)變以及價格見底的預(yù)期，令部分改善型和剛需群體考慮再度入市。在這些購房者中，有相當一部分人都是計劃賣舊買新的換房群體。成交平穩(wěn)上漲、價格仍在探底，目前二手房市場底部特徵逐漸顯現(xiàn)，令蟄伏已久的換房群體看到了希望。對於換房大軍來説，市場回暖意味著手裏的房子能儘早出手。而目前市場整體價格仍在低位徘徊，對於換房人來説，也可以從容選擇性價比合適的住宅。

　　新增客源以換房群體為主

　　“最近來看房的客戶確實比之前多了。比如左安浦園最近掛出來的一套91平米的兩居室，報價350萬元，光是上周就有19組客戶看房。”左安門附近一家仲介門店的工作人員介紹，6、7月份的時候打電話給客戶約他們來看房，很多人都會説最近市場不好，想要等等看。最近打電話給客戶介紹優(yōu)質(zhì)房源，一部分客戶明顯比之前感興趣。

　　該工作人員介紹，最近來看房的客戶以換房群體為主，“左安浦園對口中學(xué)是北京市五十中學(xué)，所以不少客戶想趁現(xiàn)在價格還沒回漲的時候在這裡安家，以便孩子將來上學(xué)。”

　　同樣的情況也出現(xiàn)在海澱區(qū)上地區(qū)域。“8月份以來區(qū)域裏的大兩居和三居房源很受客戶青睞，部分性價比高的房源在9月以來帶看量明顯增長。像上地東裏一套108平米的三居，目前報價是500萬元，單價折合46296元/平方米，遠低於該小區(qū)55000元/平方米的成交均價。因此僅上週日就有16組客戶前來看房。”上地東裏附近一家仲介門店置業(yè)顧問介紹。

　　根據(jù)鏈家地産數(shù)據(jù)顯示，7月以來，北京90平方米以上房源的客源需求佔比從35.4%上升至37.3%。鏈家地産市場研究部張旭介紹，在上半年市場不景氣的背景下，換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分。這類購房者一般比較挑剔，考慮更加全面，對交易的流程也比較了解，有的已經(jīng)持幣觀望了一段時間。隨著市場底部特徵逐漸顯現(xiàn)，換房人群增多，選擇在這個時候加入換房大軍的購房者都想在市場冷卻之時，添最少的錢換一套自己中意的房子。

　　換房需求拉動市場成交

　　“鏈家地産市場研究部張旭表示，在2011年調(diào)控後，受制于購房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場的情況看，購房者中二手房換房群體人數(shù)正在增多。由於一個換房需求至少能夠為市場帶來兩次成交，對市場成交量的上升也産生有積極作用。隨著下半年來需求的逐漸復(fù)蘇，一部分業(yè)主的房源順利出售而成功換房，也在一定程度上帶動成交量的上漲。”面對換房需求的增長，張旭分析。

　　“8月份區(qū)域裏的成交量也在上漲，這種改善型的房源成交量佔據(jù)了不小的比例。例如上地東裏小區(qū)成交的7套房源中，有4套都是90平米以上的大兩居或三居。”上述上地區(qū)域仲介門店置業(yè)顧問介紹，不少客戶就居住在附近，由於計劃與父母同住、孩子就學(xué)等原因一直在尋找合適房源。由於之前市場形勢不好，很多客戶拿不準主意。但看到最近兩個月來的市場形勢也就決定出手了。

　　■ 案例

　　以小換大，想説愛你不容易

　　“這個月剛開始上班，看房的人突然多起來，真是出乎意料。”正在為換房奔波的程女士不無驚喜地表示。

　　程女士在海澱區(qū)學(xué)院路的一所高校從事行政工作，目前夫妻兩人居住在五棵松附近的一套一居室裏。從住在這套房子裏開始，程女士的煩惱就開始了。

　　“這房子是2012年下半年樓市正火的時候買的，為了找到合適的房源，當時可是費了很大力氣。但也許是因為太倉促，沒有很好地考慮到交通問題，現(xiàn)在我每天上下班都很不方便。我先生在門頭溝工作，每天開車往返都很擁堵。”程女士介紹，除了交通原因，一居室的有限空間阻隔了他們想和父母同住的計劃，到了今年初，換房已經(jīng)正式被提上日程。

　　但令程女士疑惑的是，他們的一居室自從4月份掛出，來看房的人就寥寥可數(shù)。“這附近一居室需求量本身就不大，再加上之前二手房市場不好，我們這套房子一直沒出手，因此在昌平購買一套兩居室的計劃也被擱淺了。”程女士有些無奈。

　　最近看房人的增多，又讓程女士看到了儘快換房的希望。“這個週末我們也打算去昌平看看有沒有合適的房源。市場不好的時候換房太揪心，希望這次能夠順利。”

　　由遠換近，逃不掉的學(xué)區(qū)房

　　年過不惑，馮先生再次為房子的事情頭疼起來。而這一切則緣起于馮先生的兒子考上了市重點高中。

　　馮先生一家住在黃村附近的一套150平米的三居室裏。因為平時只有馮先生、妻子和兒子一家三口，這麼大的空間住得很愜意。雖然每天開車從黃村到辦公地西直門需要一定時間，還要早出晚歸躲避交通高峰，但對馮先生來説也可以接受。

　　直到今年8月，馮先生的兒子考上了位於海澱區(qū)的一所市重點高中後，馮先生就再次考慮其換房的事情。因為高中學(xué)業(yè)比較繁重，馮先生本計劃在學(xué)校附近租套一居室，以便平時照顧兒子生活。但一打聽該學(xué)校附近的一居室租金基本在4000元/平方米以上。

　　“這個租金水準，如果不想有過多負擔，就得把黃村的三居租出去，一家人來擠一居室了。”反覆思量之下，馮先生決定將黃村的房子出售，在兒子就讀高中附近買一套兩居室。

　　眼看著二手房正在逐步回暖，馮先生決定儘快出手，找到合適的房源。

　　■ 連結(jié)

　　配套資源成換房主因

　　記者採訪了解到，目前市場上的換房需求，主要是以小換大為主，教育、交通、醫(yī)療資源等顯示需求是換房的主因。

　　鏈家地産市場研究中心根據(jù)2012年以來鏈家交易的15000多條換房交易記錄分析發(fā)現(xiàn)，在換房群體中，以小換大這種情況大概能佔到換房總數(shù)的三分之二。因為首付和收入的限制，首次置業(yè)一般選擇買一套小戶型的房子過渡，隨著收入和需求水準上升，以小換大換房就成為了這部分購房者的必然選擇。

　　“當然，也有以大換小的情況出現(xiàn)。賣大買小的換房者有的是因為有學(xué)區(qū)、醫(yī)療或交通等方面的需求要從近郊區(qū)搬到城區(qū)，有的則是因為急需資金週轉(zhuǎn)，需要賣房湊齊資金。這種情況約佔換房購房者總數(shù)的三分之一。”張旭介紹。

　　（本版采寫/新京報記者 方王洋）