中新網(wǎng)9月9日電(房産頻道 陸肖肖)九、十月份為傳統(tǒng)的樓市旺季，按照往年慣例，在此期間，房企推盤量會有所增加，多數(shù)房企也會採取以價(jià)換量的策略，市場進(jìn)入量價(jià)齊升階段。但今年五月份以來，市場持續(xù)下行，上半年大多數(shù)房企業(yè)績不佳。9月1日～9月7日為金九銀十開局首周，北京樓市成交量較上周回落44.78%，成交均價(jià)較上周也有所下跌。傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”並沒有如期來臨。

　　多位專家表示，在此情況下，房企為衝刺年度目標(biāo)，價(jià)格戰(zhàn)在所難免。相比去年，今年金九銀十成色將明顯暗淡。

　　金九首周開局不利 成交量下跌

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷售，包括19個(gè)純新盤及20個(gè)老項(xiàng)目後期。比8月份入市的29個(gè)項(xiàng)目增加了34%，有望創(chuàng)下今年以來的月度最高。

　　從上周北京市場的市場表現(xiàn)來看，成交量回落，成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，上周住宅網(wǎng)簽量為3043套，環(huán)比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房網(wǎng)簽量為1268套，環(huán)比回落58.47%，同比回落39.56%；二手房網(wǎng)簽量為1775套，環(huán)比回落27.79%，同比回落22.46%。

　　成交均價(jià)方面，第36周，新房(不含保障房)成交均價(jià)為23015元/平，周度環(huán)比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均價(jià)為28049元/平，比8月二手房均價(jià)回落0.47%。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，儘管北京樓市整體依舊處於低迷狀態(tài)，但相比于上半年年初濃重的觀望情緒來説，市場需求已有部分結(jié)束觀望入市購房，樓市成交量正在劃出從谷底緩慢復(fù)蘇的上升曲線。

　　值得注意的是，部分樓盤主動放低姿態(tài)，採取降價(jià)入市的方式衝量。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)站提供的資訊，中國鐵建·青秀尚城本月入市，而且報(bào)價(jià)比周邊新盤低4000元/平方米，另外，北京城建·世華龍樾， 報(bào)價(jià)低於周邊1萬，參加某網(wǎng)站的團(tuán)購活動還可享受其他優(yōu)惠。

　　雖然金九銀十首周開局失利，但對比發(fā)現(xiàn)，上月樓市的成交量就出現(xiàn)了反彈跡象。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，8月份，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為243萬平方米，環(huán)比增長20.0%，同比減少18.4%。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市分別出現(xiàn)了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅。

　　取消限購對樓市影響不大 專家：限貸不放鬆樓市難回暖

　　今年五月以來，房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌之後，市場下行趨勢日趨明顯。為促進(jìn)樓市回暖，地方政府在中央“分類調(diào)控”政策的指導(dǎo)下，根據(jù)各地情況，採取了取消限購或限購鬆綁的政策。

　　截止目前，在46個(gè)限購城市中，已有38個(gè)城市做出鬆綁限購的政策，除北上廣深外，僅剩長春、南京、三亞、珠海四個(gè)城市未放鬆限購政策。

　　但從市場表現(xiàn)來看，除個(gè)別城市出現(xiàn)暫時(shí)性的成交量反彈以外，放鬆限購對多數(shù)城市的樓市回暖作用有限。

　　多位專家分析認(rèn)為，限購鬆綁對樓市影響有限，信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的最關(guān)鍵因素。

　　但從目前情況來看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，房貸利率鮮有打折，同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，房貸利率短期內(nèi)還不會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。

　　上半年房企業(yè)績不佳“ 去庫存”壓力山大

　　上半年房企業(yè)績普遍下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公佈半年報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企中，約有近40家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑，雖營收總體仍同比上升，但凈利潤總額卻減少了約6.4億元，環(huán)比降幅約2.4%。

　　與銷售業(yè)績下滑相對應(yīng)，多數(shù)房企正面臨囤貨積壓的困境。有數(shù)據(jù)顯示，已公佈半年報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企，總庫存同比新增2246.64億元，目前已達(dá)3.56萬億元，增幅為6.7%。

　　與此同時(shí)，“加速去庫存”被不少房企在半年報(bào)中提及。在萬科2014半年報(bào)中，明確提出，“在部分庫存量高、去化週期長的城市，未來仍將延續(xù)去庫存的過程。”

　　張宏偉認(rèn)為，下半年企業(yè)“去庫存”的壓力會比較大，同時(shí)，企業(yè)的資金面的問題會更加突顯，可能會有更多的房企，尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　樓市或?qū)⒂瓉韮疵蛢r(jià)格戰(zhàn) 專家表示已到最佳購房時(shí)機(jī)

　　在此背景下，除了加大供應(yīng)和推盤力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷，來爭取市場有限的份額，不少項(xiàng)目除了降低首付、補(bǔ)貼利息、加大贈送外，直接降低房價(jià)入市。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，從前期降價(jià)項(xiàng)目的銷量表現(xiàn)來看，降價(jià)確實(shí)能夠提振銷量。開發(fā)商受制于銷售業(yè)績及資金壓力，為拉動項(xiàng)目銷量，預(yù)計(jì)項(xiàng)目優(yōu)惠折扣力度將進(jìn)一步加大，促使樓盤集中供應(yīng)的區(qū)域迎來兇猛的“價(jià)格戰(zhàn)”。

　　對此，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭提示大家關(guān)注新一輪購房時(shí)機(jī)，“一線城市和部分二線城市，從現(xiàn)在開始，到房價(jià)上漲拐點(diǎn)到來前，只要遇到房價(jià)下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開發(fā)商的樓盤，就可出手。”

　　但中原地産首席分析師張大偉指出，持續(xù)半年多的市場蕭條後，“金九銀十”成交在房企以價(jià)換量的策略下會有所復(fù)蘇。但對比2013年，今年的成色將明顯暗淡。(中新網(wǎng)房産頻道)