“金九銀十”歷來為各大地産商所重視，儘管目前來看，一些大的地産商開始推出各種行銷手段與促銷措施，但實(shí)際上，由於近年來“金九銀十”時(shí)間段，消費(fèi)者趨於理性，效果對(duì)於大多數(shù)公司而言，並不理想。筆者通過對(duì)中國金融數(shù)據(jù)、地産市場現(xiàn)狀及政策展望來看，如果今年樓市在敏感時(shí)間之窗內(nèi)出現(xiàn)突破，那麼可以判斷中國樓市或?qū)⒄嬲捏w現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)，而優(yōu)勝劣汰不僅僅體現(xiàn)到中小地産公司，大的地産公司破産也將是大概率事件。

　　筆者所在的鄭州東區(qū)CBD高級(jí)寫字樓內(nèi)，前些年一些風(fēng)光的地産投資公司、股權(quán)地産方向等相關(guān)的公司，目前已失去了往日雲(yún)集的場面，更多的是撤離或轉(zhuǎn)型其他。據(jù)朋友方面溝通了解，溫州、北京、深圳等地的此類公司規(guī)模或業(yè)務(wù)均在收縮，那麼是什麼原因?qū)е麓祟惉F(xiàn)象出現(xiàn)，此信號(hào)在今年樓市的敏感之窗內(nèi)又將如何體現(xiàn)影響呢？

　　研究觀察認(rèn)為，下述因素或直接相關(guān)。

　　首先，金融數(shù)據(jù)顯示不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　　金融與地産密切相關(guān)，從今年金融數(shù)據(jù)情況來看，筆者關(guān)注到今年7月份的宏觀金融數(shù)據(jù)處於惡化的趨勢，而8月份的數(shù)據(jù)雖然沒有出來，但一些先期指標(biāo)數(shù)據(jù)已顯示出不確定性風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒀葑兊较到y(tǒng)面上。日前央行公佈的7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示：當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元，同比增少3145億元。與6月新增信貸10800億元相比，環(huán)比減少了64%；與去年7月6999億元新增貸款相比，同比減少了45%，創(chuàng)2010年來新低。7月份社會(huì)融資規(guī)模2731億，分別比上月和去年同期少1.69萬億元和5460億元。筆者觀察到8月份前兩週四大行存款情況其再發(fā)生下降信號(hào)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截至8月17日，四大行存款負(fù)增長近5300億元，其中中行減少近2500億，工行減少近1300億，建行減少1000億，農(nóng)行減少500億。同時(shí)，8月前兩周，四大行新增信貸規(guī)模僅560億元，配合8月份中國匯豐PMI指數(shù)創(chuàng)三個(gè)月新低，因此如果工業(yè)需求與投資受抑背景下，與金融市場密切相關(guān)的地産市場就可能在日後出現(xiàn)連鎖危機(jī)事件，因此對(duì)於敏感窗口的樓市而言構(gòu)成衝擊。

　　其次，地産市場庫存規(guī)模龐大。

　　如果説地産市場在前些年地方政策性保護(hù)或支住産業(yè)等相關(guān)利益體熱力護(hù)盤下，其投資風(fēng)險(xiǎn)隱匿，延遲了地産市場風(fēng)險(xiǎn)集中的爆發(fā)的問題，但目前的情況是，嚴(yán)峻的上市公司存貨、資産負(fù)債率創(chuàng)新高與現(xiàn)金流等敏感數(shù)據(jù)，已顯示到問題的嚴(yán)峻性。據(jù)市場相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示：截止到2014年8月27日，98家上市房企整體經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。98家上市房企庫存從去年同期的3.34萬億元增加到了3.56萬億元，同比新增庫存2246.64億元，增幅達(dá)6.7%。對(duì)於上市房企而言，如果用存貨佔(zhàn)總資産比重來衡量上市公司庫存水準(zhǔn)的話，從2012年2季度開始去庫存過程開始，到2013年3季度開始加庫存，目前該指標(biāo)為65.7%，已創(chuàng)下歷史峰值，同時(shí)其資産負(fù)債率也處於歷史峰值。如果我們把視野放眼全國，其情況同樣嚴(yán)峻。同策諮詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2014年7月底，監(jiān)測的一、二、三、四線35個(gè)城市，商品住宅累計(jì)庫存余量為30216萬平方米，環(huán)比小幅上揚(yáng)2%，同比增幅達(dá)39%；35城累計(jì)存銷比為22.58個(gè)月，環(huán)比增長3%，同比漲幅為61%。這説明在今年“金九銀十”的敏感週期內(nèi)，更大程度的是消化庫存式的促銷，但由於消費(fèi)者的不斷成熟，房子這一消費(fèi)品的消費(fèi)慾望已大為降低。如果沒有相關(guān)政策化解或刺激，年底資金緊張及還款背景中，就會(huì)出現(xiàn)大量的地産公司危機(jī)事件，進(jìn)而波及相關(guān)行業(yè)與市場投資，此類因素將對(duì)敏感期的樓市構(gòu)成極大挑戰(zhàn)。

　　最後，敏感期也是政策博弈關(guān)鍵期。通過事件觀察，目前全國46個(gè)城市大多對(duì)限購政策採取了解禁，但從市場反映來看，其並未引起消費(fèi)者的較大購房熱情；而北京、鄭州等地雖然又有“地王”出現(xiàn)，但地方政府的土地出讓金制度也面臨反腐敗的進(jìn)一步升級(jí)。從歷史上來看，在“金九銀十”前期，各地總是有地王不斷出現(xiàn)，形成對(duì)樓市價(jià)格的前期預(yù)熱，也的確出現(xiàn)過一定的部分熱銷，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入，我們看到管理層對(duì)於眾多領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)範(fàn)正在展開，比如發(fā)改委等系統(tǒng)的利益腐敗治理、央企與國有銀行高管限酬、土地出讓金與公積金系統(tǒng)的治理與深查等，可以説這些都將可能促使過高的樓市泡沫在某一時(shí)點(diǎn)崩潰。筆者觀察注意到，在今年“金九銀十”的敏感週期之前，土地出讓金的先徵後返、利益尋租等已引起高層高度關(guān)注，預(yù)計(jì)規(guī)範(fàn)或查辦大案後將減少利益鏈，而使得地方政府的土地財(cái)政面臨挑戰(zhàn)，市場進(jìn)入相對(duì)公平競爭階段，進(jìn)而觸及到相關(guān)開發(fā)商。近期，一些大的地産商，面對(duì)稅收、競爭與政策博弈變化，喊出了下一個(gè)倒下的可能。這説明地産市場的競爭與風(fēng)險(xiǎn)已到了非常嚴(yán)峻的地步，因此，政策博弈在敏感時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市的衝擊具有不確定性。

　　總體來看，中國樓市將進(jìn)入到“金九銀十”的敏感週期內(nèi)，是熱銷還是敗銷，其將構(gòu)成衡量樓市泡沫崩潰還是健康的一個(gè)重要標(biāo)誌，而就當(dāng)下的金融數(shù)據(jù)、地産庫存、現(xiàn)金流困擾與土地財(cái)政政策等形勢變化來看，今年樓市的“金九銀十”面臨的風(fēng)險(xiǎn)衝擊可謂空前。