在自住房進(jìn)入集中成交的帶動(dòng)下，8月的北京新房市場(chǎng)出現(xiàn)成交量的回暖，而在新房市場(chǎng)的影響下，改善型和剛需客群也紛紛在二手房市場(chǎng)出手，促使二手房有了成交量上的明顯上升。不過，仔細(xì)對(duì)比新房、二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀後發(fā)現(xiàn)，剔除自住房的供應(yīng)，北京新房市場(chǎng)還未見實(shí)質(zhì)性量?jī)r(jià)提升；而二手房市場(chǎng)也在買方市場(chǎng)的主導(dǎo)下，雖然成交量已呈上升趨勢(shì)，但價(jià)格仍在低位徘徊。

　　新房實(shí)際成交不見回升

　　在經(jīng)歷了8月第三周13個(gè)項(xiàng)目齊開盤的盛況後，北京新房市場(chǎng)回歸平淡。在剛剛過去的一週，北京僅有3個(gè)項(xiàng)目入市，且並未見到熱銷場(chǎng)面。以合生濱江帝景項(xiàng)目為例，在開盤當(dāng)天只有不到10組客戶在看房選房；位於天宮院的首開熙悅春天，雖然將精裝改為毛坯入市，同時(shí)價(jià)格也下調(diào)至1.9萬元/平方米起，但在開盤現(xiàn)場(chǎng)也未見火爆場(chǎng)面。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，截至8月24日，北京商品住宅共成交6660套，扣除自住房和定向銷售的恒大城項(xiàng)目後，普通商品住宅實(shí)際成交為4557套，與去年同期相比下降近3000套，與7月扣除自住房後的4514套基本持平。

　　“北京新房市場(chǎng)成交回暖最主要原因仍然是自住房的拉動(dòng)，剔除這部分後，成交量仍然呈下滑趨勢(shì)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，前期入市的自住房項(xiàng)目目前都進(jìn)入簽約尾聲，由自住房項(xiàng)目帶來的成交量上升效應(yīng)也將逐漸衰減。以上周為例，北京商品住宅共成交1593套，環(huán)比下降三成。

　　當(dāng)然，隨著自住房成交量告一段落，其平抑房?jī)r(jià)的作用也出現(xiàn)了衰退。還是以上周為例，北京新房成交均價(jià)出現(xiàn)反彈，環(huán)比上漲16.88%。任啟鑫表示，整體樓市正在回歸量跌價(jià)漲的水準(zhǔn)。

　　二手房量升價(jià)未升

　　與新房市場(chǎng)相比，北京二手房在經(jīng)歷了3月開始的蕭條後，在改善型人群和成交迫切的剛需人群出手下，呈現(xiàn)了復(fù)蘇的勢(shì)頭。

　　北京商報(bào)記者在鏈家地産和平裏一門店看到，僅半個(gè)月周邊小區(qū)掛牌量就有了5%的增長，“就一天時(shí)間，和平裏三區(qū)就多了三四套房子，”該門店工作人員介紹説。

　　在21世紀(jì)不動(dòng)産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍看來，多數(shù)二三線城市限購政策取消的背景下，首套房貸優(yōu)惠的消息讓部分剛需客戶的觀望心態(tài)有所平復(fù)，正因如此，隨著掛牌量的增加，北京二手房也呈現(xiàn)出成交量的回升。

　　在海澱區(qū)薊門裏一家仲介門店，工作人員向北京商報(bào)記者介紹，年初該片區(qū)1個(gè)月最多成交30多套，而到7月時(shí)成交量下滑至十余套，不過進(jìn)入8月，僅第一週便賣了5套，現(xiàn)在成交量已經(jīng)接近20套。

　　鏈家地産的數(shù)據(jù)顯示，8月第三周北京二手房共成交2046套，與上周相比增加8%，與7月同期相比上升13.5%，為4個(gè)月來成交量最高的一週。

　　但成交量的上升卻未能拉動(dòng)成交價(jià)格的回升。同樣是第三周，北京二手房成交價(jià)格為26098元/平方米，較上周未降低1%，從價(jià)格走勢(shì)看，6月以來成交均價(jià)一直處於低位徘徊狀態(tài)。

　　買房時(shí)機(jī)已到？

　　正如仲介人員介紹，議價(jià)空間的存在是二手房量升價(jià)跌的原因。但是目前，隨著成交量的攀升，業(yè)主對(duì)新增房源的價(jià)格期許又提高了很多。和平裏仲介門店工作人員介紹：“8月底、9月初，掛牌較早的房源出售完成後，就要集中賣新近掛牌的，到那時(shí)買房肯定價(jià)格又上去了，業(yè)主認(rèn)為市場(chǎng)回暖，不會(huì)輕易降價(jià)了。”

　　因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，在業(yè)主捍衛(wèi)勝利果實(shí)意願(yuàn)愈加強(qiáng)烈的情況下，北京二手房市場(chǎng)將很快迎來觸底反彈，量?jī)r(jià)齊升將成為二手房市場(chǎng)的主調(diào)。

　　但是新房市場(chǎng)卻還不能短時(shí)期內(nèi)扭轉(zhuǎn)局面。在亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅看來，在限貸限購政策無實(shí)質(zhì)放鬆的當(dāng)下，開發(fā)商以價(jià)換市才能真正使得樓市回暖。例如，8月17日，合生世界村以毛坯9800元/平方米價(jià)格入市，與三年前開盤時(shí)的價(jià)格基本持平，價(jià)格的優(yōu)惠換來了開盤當(dāng)天90%的去化率，該樓盤也以成交273套，目前位居8月商品住宅成交排行榜首位。

　　郭毅稱，目前北京剛需住宅已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，在剛需項(xiàng)目供應(yīng)集中的區(qū)域內(nèi)，價(jià)格成為樓盤能夠在淡市中突圍的重要手段，尤其是在即將臨近的“金九銀十”，開發(fā)商為拉動(dòng)處於觀望中的購房者入市，剛需項(xiàng)目?jī)?yōu)惠降價(jià)幅度將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，從而會(huì)一定程度上拉升純商品房的實(shí)際成交量。北京商報(bào)記者 齊琳 阿茹汗