內(nèi)地樓市低迷，香港樓市卻呈現(xiàn)始料未及的“瘋狂”。香港土地註冊(cè)處統(tǒng)計(jì)顯示，7月香港樓宇買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)和合約金額環(huán)比和同比均大幅增長(zhǎng)。近期香港多處樓盤(pán)銷(xiāo)售情況火爆，出現(xiàn)售價(jià)高達(dá)189萬(wàn)港元/平方米的新“樓王”。香港特區(qū)政府對(duì)於前期“雙辣招”的微調(diào)使市場(chǎng)心理出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，熱錢(qián)涌入被視為香港樓市升溫的主要推動(dòng)力。香港業(yè)內(nèi)人士表示，房地産市場(chǎng)過(guò)熱無(wú)疑會(huì)增加營(yíng)商成本，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體活躍度進(jìn)一步走低。香港樓市未來(lái)走勢(shì)取決於資金的流向，美聯(lián)儲(chǔ)QE何時(shí)退出成為決定性因素，香港特區(qū)政府是否會(huì)再度收緊樓市仍是未知數(shù)。

　　樓市急劇升溫

　　用“強(qiáng)勢(shì)回暖”來(lái)形容近期的香港樓市並不為過(guò)。根據(jù)香港土地註冊(cè)處的數(shù)據(jù)，7月送交註冊(cè)的所有種類樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共9400份，環(huán)比上升27%，同比上升71.3%。7月的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約總值633億港元，環(huán)比上升32%，同比上升128.9%，其中，住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約7792份，總值571億港元，環(huán)比上升68.6%，同比上升172.1%。

　　“樓王”再現(xiàn)。香港山頂豪宅TWELVE PEAKS日前公開(kāi)售價(jià)，其中最貴的一棟使用面積為433平方米的房屋售價(jià)高達(dá)8.19億港元，折合189.17萬(wàn)港元/平方米，刷新香港豪宅開(kāi)價(jià)紀(jì)錄。

　　事實(shí)上，上半年香港樓市升溫的勢(shì)頭並不明顯，甚至出現(xiàn)一定幅度的下滑。上半年送交土地註冊(cè)處註冊(cè)的所有種類樓宇買(mǎi)賣(mài)合約為34,189份，較去年下半年上升8.8%，較去年同期下跌12.5%。此外，上半年的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約總值為2124.9億港元，較去年下半年上升1.8%，較去年同期下跌14.1%。

　　資金驅(qū)動(dòng)是主因

　　中原地産研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升分析，上半年，受香港特區(qū)政府打壓樓市的“辣招”影響，資金流入豪宅市場(chǎng)受到遏制，自住買(mǎi)家和投資者的入市態(tài)度審慎，加上缺乏新盤(pán)推售，上半年整體交投疲弱。

　　2012年10月，香港特區(qū)政府宣佈，非香港永久居民、本地和非本地註冊(cè)公司在香港購(gòu)房，將被額外徵收15%的買(mǎi)家印花稅，同時(shí)上調(diào)額外印花稅稅率5個(gè)百分點(diǎn)，適用時(shí)間3年。2013年2月，香港特區(qū)政府全面上調(diào)印花稅。這兩次舉措被稱作香港特區(qū)政府調(diào)控樓市的“雙辣招”。2013年，香港樓市量?jī)r(jià)齊跌。2013年送交土地註冊(cè)處註冊(cè)的所有種類樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共70503份，較2012年下跌39%，較2011年下跌35.2%；2013年的樓宇買(mǎi)賣(mài)合約總值4,562.8億元，較2012年下跌30.2%，較2011年下跌22.4%。

　　今年5月，香港特區(qū)政府開(kāi)始“減辣”。當(dāng)月，香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)陳家強(qiáng)宣佈兩項(xiàng)針對(duì)“雙辣招”的政策修訂，換樓客在入市6個(gè)月內(nèi)售出原有物業(yè)可免雙倍印花稅改為簽訂樓契後計(jì)算。此外，如買(mǎi)家未曾持有任何物業(yè)，首次以同一份文件購(gòu)入1個(gè)住宅物業(yè)和1個(gè)車(chē)位，可免除雙向印花稅。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立衝認(rèn)為，在“雙辣招”微調(diào)的利好消息帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度加大，買(mǎi)家入市積極性提高，香港樓市逐步活躍。不過(guò)，與政策利好相比，資金涌入香港並驅(qū)動(dòng)樓市升溫更為明顯。分析人士指出，滬港通的推進(jìn)和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不確定性導(dǎo)致近期資金持續(xù)流入香港市場(chǎng)，樓市和股市均隨之上揚(yáng)。

　　走勢(shì)如何存變數(shù)

　　在黃立衝看來(lái)，樓市過(guò)熱或許會(huì)影響本來(lái)就不甚樂(lè)觀的香港經(jīng)濟(jì)。

　　根據(jù)香港特區(qū)政府公佈的數(shù)據(jù)，一季度香港本地GDP同比增長(zhǎng)2.5%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整後的環(huán)比增幅僅為0.2%。香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華近日預(yù)計(jì)，香港二季度經(jīng)濟(jì)增速環(huán)比出現(xiàn)收縮，主要原因是赴港旅客消費(fèi)額大減、私人機(jī)構(gòu)投資開(kāi)支下跌、私人消費(fèi)僅微增。

　　黃立衝認(rèn)為，樓市過(guò)熱會(huì)進(jìn)一步推高租金成本以及生活成本，給營(yíng)商環(huán)境帶來(lái)負(fù)面影響，從而減少當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的活躍度。香港樓市何時(shí)“退熱”目前仍是未知數(shù)。香港特區(qū)政府“減辣”帶來(lái)的利好效應(yīng)會(huì)在一段時(shí)期後逐漸消散，香港樓市的走勢(shì)與資金走向密切關(guān)聯(lián)。如果美聯(lián)儲(chǔ)加息，美元走強(qiáng)，資金可能在短期內(nèi)撤離香港，但這一切目前都存在不確定性。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前香港特區(qū)政府已意識(shí)到上述因素對(duì)香港的影響。如美聯(lián)儲(chǔ)提早加息，資金短期內(nèi)流出香港，香港樓市和股市將雙雙受到震蕩，香港經(jīng)濟(jì)難免受到衝擊，是否需通過(guò)政策干預(yù)收緊樓市以控制風(fēng)險(xiǎn)有待相關(guān)部門(mén)抉擇。