夏家衚同、西局、孫河、農(nóng)展館、萬柳，去年天價拍下的地王項目如今是什麼樣子？

　　在地産房企中，有不少都曾號稱“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年回款”，而當(dāng)集中全力拿下天價地之後豈不是更應(yīng)該迅速入市以拔得頭籌、在競爭者中佔據(jù)有利位置？恰恰相反，據(jù)北京青年報記者從這六塊地王擁有者處得到的消息，2014年，或?qū)⒅挥腥f柳地區(qū)中赫“萬柳書院”能在年底面市，其他五大焦點樓盤遲遲不見動作。

　　因此，諸如“市場下行、地王項目擔(dān)心賣不動不敢開盤”、“其中有的企業(yè)資金鏈面臨難題，不敢輕易開工”等等坊間説法甚囂塵上。地王盤遲遲不動的真實原因是什麼？他們上演“地王之戰(zhàn)”大概會在什麼時候？北青報記者對六大地王盤一一進行了走訪。

　　地王項目現(xiàn)狀：除了萬柳書院基本都在做規(guī)劃産品類型基本都已定調(diào)

　　“2013年高價拍地的房企中，恐怕只有中赫的萬柳書院現(xiàn)在日子最好過”，六大地王項目其中一位行銷總監(jiān)不無羨慕地對記者表示。的確，萬柳書院是這批高價地中第一個出手、並且背負“地王”頭銜最早的項目，最早面市、最早受益似乎是順理成章的事情，但其實在這一年多的時間裏，他們的路並沒有那麼順。

　　據(jù)萬柳書院品牌負責(zé)人介紹，萬柳書院本來可以早一些亮相，自中赫置地拿到土地之後，就積極推進項目的設(shè)計、施工。目前尚未入市，主要是因為中赫置地希望將這一産品按照“藝術(shù)品”而不是“工藝品”的標(biāo)準來打造，這就需要花費時間和各種成本去打磨品質(zhì)。初期做的園林由於經(jīng)過開發(fā)商論證不符合項目整體“調(diào)性”，直接推掉重做。

　　“估計年底現(xiàn)房開盤，目前樣板間基本已經(jīng)做好，園林做好之後就可以接待訪客了。”品牌負責(zé)人表示，至於價格，最終將以相關(guān)部門審批的銷售證為準。目前，海淀萬柳區(qū)域因為地處學(xué)區(qū)、配套完善，以及近十年來都沒有新增土地供應(yīng)，供求矛盾決定萬柳書院周邊二手房價格一直穩(wěn)定在10-12萬元/平方米。所以在業(yè)內(nèi)看來，中赫·萬柳書院的價格達到15萬元/平方米符合市場規(guī)律，全盤的貨值預(yù)計可能超過130億元。

　　除了萬柳書院的“一枝獨秀”，其他五個地王盤則顯得步履蹣跚。

　　孫河，中糧地塊。由於上月孫河兩個地塊流拍，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛將矛頭指向了中糧，認為今天“壓死孫河的最後一根稻草”、造成土地價格飆升的“罪魁禍首”莫過於2013年以4.84萬元/平方米樓面價創(chuàng)造當(dāng)年北京單價地王的中糧集團。因為在它之前，龍湖、泰禾、首開在此拿地折合樓面價在2.5萬元/平方米左右。“地王拯救者”的名號不脛而走，連離它幾十公里之遙的農(nóng)展館地王都松了一口氣——“連孫河樓面價都4萬多了，誰還敢説農(nóng)展館7萬多的地貴”……

　　通過種種途徑，記者終於摸清了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的中糧孫河項目現(xiàn)狀。據(jù)內(nèi)部人士透露，正是由於地價比周邊樓盤都貴，因此，中糧幾乎將所有精力全投在了該項目上。而且對於種種質(zhì)疑，開發(fā)商並不在意。“單價10萬元起是毋庸置疑的，産品主要以別墅為主，輔之以低密度平層公寓。現(xiàn)在樓盤名字已經(jīng)確定，但沒到最後一刻不方便透露。”

　　夏家衚同，懋源地塊，最不著急的開發(fā)商。“産品規(guī)劃還沒有批下來，但肯定做定制豪宅。由於定位比較高，因此前期做産品規(guī)劃會非常細緻。再有就是銷售本身也會考慮實體樣板間和園林樣板區(qū)都出來以後再發(fā)力，因此項目進展速度會相對慢一些。”懋源公司行銷總監(jiān)赫蒙説。她表示，公司目前在售樓盤紅璽臺還有幾十個億的貨值，又在北三環(huán)邊上，必須做一個漂亮的收官，而夏家衚同周邊沒有競爭樓盤，因此開發(fā)商對未來産品與銷售都充滿信心。

　　夏家衚同地塊沒有競爭，西局則不同。目前為止，六大地王項目中最神秘的當(dāng)屬龍湖與泰禾的西局“雙雄會”。雙方的操盤手面對北青報記者採訪都諱莫如深。據(jù)了解，龍湖的速度要稍微快一些，産品定位已經(jīng)明確，由於與泰禾存在競爭，因此，龍湖方面並沒有對記者透露具體的産品情況、價格水準。“我們這兩塊地都有環(huán)境建設(shè)指標(biāo)，跟有關(guān)部門需要不斷溝通，因此進度是顯得慢了一些，但明年上半年肯定會面市。”龍湖操盤手預(yù)計，明年上半年將是六大地王真正同臺競技的時間。

　　農(nóng)展館，融創(chuàng)地塊。融創(chuàng)北京公司副總經(jīng)理樓燕青告訴北青報記者，目前她的任務(wù)是組建銷售隊伍進行培訓(xùn)，樣板間和示範(fàn)區(qū)要到明年上半年才能完成。至於産品，樓燕青表示，要做現(xiàn)代風(fēng)格的低密度産品，基本上是七八層的公寓，頂層和一層會做一部分超大戶型，預(yù)計售價15萬起。

　　地王盤在等什麼？

　　沒有特殊原因，開發(fā)商一般都會在最短的時間內(nèi)迅速開盤，拿到土地一年時間沒動靜絕非“認真規(guī)劃産品所以造成了進度慢”能一語避之的。眾所週知，去年有關(guān)部門“限價”、“限證”，4萬元/平方米以上樓盤全部停發(fā)銷售證和預(yù)售許可證，因此，大量高價盤偃旗息鼓，而由此帶來的連鎖反應(yīng)，比如自住房入市、二手房冰封、銀行收緊口袋等等，讓無比看中時間成本的地王項目叫苦不迭。

　　而近日從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會傳來消息，只要項目（單價超過10萬元／平方米）是封頂?shù)默F(xiàn)房，北京市住建委就給予銷售許可證。這就意味著，一大批豪宅項目將因此受益，地王盤更是看到了“無限曙光”，因為在他們看來，頂級豪宅不做到現(xiàn)房，買房人也不會真正關(guān)注。正如萬柳書院開發(fā)商所言，蓄客半年以來，買房人就等著實樓樣板間和實際園林示範(fàn)區(qū)開放了。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士分析，地王們等來了政策的解凍，但還有兩個條件也是他們必須要等的。

　　第一、相對的市場底部。這就是説，在當(dāng)前情況下，地王項目不開賣，市場的底部就還沒有到來。反之，如果地王項目開賣，那麼市場可能真的已經(jīng)接近底部。以北京為例，地王項目由於其身份的特殊性，對於預(yù)期十分敏感。對於地王項目而言，寧可從一個低價開始開盤銷售，逐漸走高，最終登頂，也不願意以高價開盤，其間出現(xiàn)波動，價格下調(diào)，然後再努力衝高。尤其在當(dāng)前的市場情況下，

　　地王項目一旦波動，再想衝高幾乎就沒有可能。相比普通項目，地王項目的蓄客週期往往更長，通過蓄客，開發(fā)商掌握的客戶預(yù)期、購買力變化等方面的資訊，還是相對準確的。基於這些做出的行動決定，自然具有極大的參考價值。

　　第二、二手房交易活躍期。也就是説，地王項目如果不開盤，説明二手房市場的流動性還沒有達到“理想釋放”的情況，市場還會繼續(xù)冷清一段時間。反之，市場的繁榮即將到來。

　　如今的土地價格決定了地王項目絕對不是剛需，其客戶基本是瞄準三次改善、四次改善以及投資和資産保值類的客戶。這些客戶都不是第一次買房，三改、四改都需要賣掉舊房子，來買新房子；投資型和資産保值型的客戶也重視自身資産配置的情況，所以，也存在賣舊買新的情況。所以，這些客戶能夠在多久的時間內(nèi)、以什麼樣的價格賣掉自己手中的房子，是他們能以怎樣的消費能力買下地王項目的重要因素。由於當(dāng)下特大型城市限購政策、禁貸政策基本沒有鬆動，要獲取購買資格，支付購房款，賣掉已有的一套或者幾套住房，是一個重要選項。如果他們賣得快一點，價格高一點，那麼地王項目的消費能力就要強一點。以北京為例，北京二手住房7月成交量儘管環(huán)比上漲超過16%，創(chuàng)4個月新高，但同比還是下滑23%左右。所以，要看這種回升的趨勢是否持續(xù)，地王項目才能決定其是否有具體的“行動”。

　　“地王盤”的謹慎樂觀底氣從哪來的？

　　在接受北青報記者採訪的地王盤行銷負責(zé)人中，大家不約而同對未來預(yù)期用了四個字來形容：謹慎樂觀。在幾乎所有媒體都在紛紛報道7月樓市成交量繼續(xù)下跌之時，他們的這種底氣從何而來？