前海7月30日發(fā)佈公告，將出讓位於前海媽灣片區(qū)的四宗商業(yè)辦公性用地。從前海土地出讓開始，這裡的每宗土地交易都頗受關(guān)注。8月6日，全球知名的房地産服務(wù)公司高力國際發(fā)佈白皮書《前海：機(jī)遇還是挑戰(zhàn)》表示，至今前海地區(qū)共完成10個(gè)商業(yè)地塊的出讓，平均樓面地價(jià)從每平方米8077元到28000元，價(jià)格差距顯著，而分屬於媽灣、桂灣和前海不同區(qū)域的土地價(jià)格也有不同，其中作為金融區(qū)的桂灣片區(qū)地價(jià)最高。此外，高力國際深圳代理服務(wù)部董事簡家宏表示，目前企業(yè)對(duì)前海寫字樓需求強(qiáng)烈，不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)等都在等待購買前海寫字樓，其中不乏投資者，但由於在前海購入寫字樓需要首先在前海註冊，這構(gòu)成對(duì)投資者的障礙。

　　對(duì)於前海即將8月出讓的四宗土地，簡家宏表示，這四棟土地都位於媽灣的物流區(qū)，其價(jià)格將與桂灣金融區(qū)的土地有所差異，但總體仍呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢，可供比較的是此前這一片區(qū)出讓的香江競得地塊和世茂競得地塊。

　　已出讓土地差價(jià)懸殊

　　前海是人民幣國際化及金融改革的示範(fàn)區(qū)，總建設(shè)投資約3898億元。目前，前海地區(qū)大部分的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都已進(jìn)入最後衝刺階段，第二階段的開發(fā)目標(biāo)即將實(shí)現(xiàn)，第三階段預(yù)計(jì)將如期進(jìn)行。

　　高力國際亞洲區(qū)研究及諮詢行政董事盧永輝表示：“在前海22條先行政策中，已有17項(xiàng)政策基本落實(shí)，儘管15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠沒有包括金融業(yè)，但作為支柱性行業(yè)之一，中央政府將推出更多針對(duì)金融業(yè)的激勵(lì)政策，打通人民幣雙向流動(dòng)的通道，以便推進(jìn)人民幣的跨境流動(dòng)。”

　　而在這些政策利好的刺激下，前海出讓的土地越來越受到境內(nèi)外企業(yè)的關(guān)注。高力國際統(tǒng)計(jì)，至今前海地區(qū)共完成10個(gè)商業(yè)地塊的出讓，平均地價(jià)從每平方米8077元到28000元，價(jià)格差距顯著。

　　盧永輝解釋：“造成地價(jià)差異的原因主要有兩個(gè)：首先，項(xiàng)目的地段位置是關(guān)鍵。其次，針對(duì)申請(qǐng)者的資産及物業(yè)未來用途的限制性規(guī)定表明，管理局希望選擇實(shí)力雄厚的知名發(fā)展商品牌。”而通過將部分地塊定向轉(zhuǎn)讓給總部企業(yè)，以確保産業(yè)落地前海，從中體現(xiàn)了前海管理局的産業(yè)引導(dǎo)傾向。

　　簡家宏則表示，前海土地出讓，那些成交價(jià)格高的土地都出現(xiàn)在桂灣片區(qū)，而這一片區(qū)定位為金融區(qū)，前海最貴的三塊地，卓越、華潤以及美國兆華斯坦競得的土地都位於這一片區(qū)，其中美國兆華斯坦競得的土地價(jià)格是前海已拍出土地價(jià)格最高的。該地塊位置極佳，擁有一線海景資源，是目前前海已出讓土地中海景資源最好的地塊，其樓面價(jià)則達(dá)到28113元/平方米，該地塊成交時(shí)也刷新了深圳單價(jià)和總價(jià)地王的紀(jì)錄。

　　再售4宗地被指“定向拍賣”

　　而在前海桂灣片區(qū)之外的媽灣物流片區(qū)和前海綜合片區(qū)，土地價(jià)格沒有桂灣片高。簡家宏告訴記者，媽灣片區(qū)是物流片區(qū)，其中世茂房地産去年底以24.33億元的底價(jià)拿下一塊商辦用地，樓面地價(jià)僅1.62萬元/平方米。

　　媽灣物流片區(qū)出讓的另一塊土地則由深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司競得，不過由於該地塊競拍時(shí)經(jīng)過317次舉牌，最終溢價(jià)63.33%，以16.3億元成交，因此其樓面價(jià)達(dá)到25469元/平方米，“香江的這塊地並不便宜，雖然在物流片區(qū)，但其價(jià)格媲美華潤和卓越在金融片區(qū)競得的土地價(jià)格”。

　　此前，7月30日，前海發(fā)佈公告將在8月29日出讓四宗商業(yè)性辦公用地，其起拍價(jià)的樓面地價(jià)都在1.6萬元/平方米左右。同時(shí)這四塊土地對(duì)於競買申請(qǐng)人要求是已在前海深港合作區(qū)註冊成立從事供應(yīng)鏈管理、電子商務(wù)、産品研發(fā)設(shè)計(jì)、進(jìn)出口貿(mào)易等經(jīng)營業(yè)務(wù)之一的企業(yè)(外商投資企業(yè)除外)，其母公司(或?qū)嶋H控制人)須具備從事上述主營業(yè)務(wù)之一三年及以上經(jīng)驗(yàn)，或者是具備從事供應(yīng)鏈管理、電子商務(wù)、産品研發(fā)設(shè)計(jì)、進(jìn)出口貿(mào)易等主營業(yè)務(wù)之一三年及以上經(jīng)驗(yàn)的境外企業(yè)。同時(shí)對(duì)於這兩類競買申請(qǐng)人，都要求其2013年會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的資産總額或營業(yè)收入不低於50億元人民幣或等值外幣。

　　“這四宗土地的成交價(jià)格相對(duì)於桂灣金融區(qū)的土地還是會(huì)便宜的，”簡家宏認(rèn)為，四宗地所在區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展物流鏈和高新産業(yè)，加上對(duì)競買申請(qǐng)人的資格限制，帶有定向出讓的意味，因此其價(jià)格不會(huì)太高，但相比此前同片區(qū)的香江和世茂地塊，其價(jià)格應(yīng)該還是有上升趨勢。

　　前海寫字樓目前供不應(yīng)求

　　而為了抓住進(jìn)入前海的最佳時(shí)機(jī)，發(fā)展商已經(jīng)在加緊項(xiàng)目建設(shè)。簡家宏告訴記者，目前前海的寫字樓項(xiàng)目，建設(shè)速度最快的是卓越的“前海壹號(hào)”，預(yù)計(jì)8月可完成主體工程基準(zhǔn)面下工程，而華潤置地以及香江供應(yīng)鏈管理有限公司的項(xiàng)目均在初級(jí)建設(shè)當(dāng)中，其他大部分項(xiàng)目則處於前期規(guī)劃階段。

　　據(jù)簡家宏介紹，卓越集團(tuán)的“前海壹號(hào)”項(xiàng)目不僅是前海示範(fàn)區(qū)的首個(gè)拍賣商業(yè)地塊，也是第一個(gè)面市項(xiàng)目，它將於2014年末開工，並於2016年竣工交付，由成功拍地到竣工交付僅用3年時(shí)間。

　　而對(duì)於前海寫字樓的前景，高力國際方面相當(dāng)樂觀。高力國際的報(bào)告顯示，目前已經(jīng)超過10000家企業(yè)進(jìn)駐前海，其中大部分為新註冊企業(yè)，他們將在該區(qū)尋找面積1000平方米以上的寫字樓單位。

　　簡家宏表示，前海寫字樓預(yù)計(jì)有較高的投資回報(bào)率，將吸引投資者尋求長期的租金收入與更高的資金收益。報(bào)告表明，萬科集團(tuán)投資建設(shè)的萬科企業(yè)公館，目前已實(shí)現(xiàn)100%租賃，平均租金為每月每平方米260元至280元(42-45美元)，參照預(yù)估售價(jià)每平方米約65000元計(jì)算，前海投資回報(bào)率預(yù)計(jì)可達(dá)5%左右。

　　前海寫字樓無緣個(gè)人投資客

　　高力國際報(bào)告顯示，前海61%的土地規(guī)劃(1600萬平方米)將用於寫字樓物業(yè)，而由於臨近香港，前海寫字樓將可以緩解香港供應(yīng)量的短缺問題。加上前海是人民幣國際化的試驗(yàn)區(qū)，香港將能從其不斷增加的人民幣業(yè)務(wù)中受惠，將有更多香港企業(yè)來前海尋找商機(jī)。

　　“目前企業(yè)對(duì)於前海寫字樓的需求很強(qiáng)烈，這麼多註冊的企業(yè)，卻只有一個(gè)萬科企業(yè)公館，前海寫字樓供不應(yīng)求，大把企業(yè)在等著寫字樓出來搬進(jìn)去。”簡家宏表示，這些需求來自於大量的港資企業(yè)、外地企業(yè)以及境外機(jī)構(gòu)，其中80%是金融企業(yè)。

　　這些企業(yè)需求的寫字樓以大面積為主，多在1000—2000平方米，個(gè)別甚至達(dá)到5000—10000平方米，租賃需求和購買需求都很多。簡家宏表示，這其中也不乏一些投資需求買家，但是由於前海寫字樓的租售對(duì)象限制為符合産業(yè)導(dǎo)向和入?yún)^(qū)規(guī)定且註冊地在前海深港合作區(qū)內(nèi)的法人或其他組織，因此一般投資者很難進(jìn)入，只有一些機(jī)構(gòu)投資者才有可能進(jìn)入。

　　對(duì)於前海寫字樓的價(jià)格，簡家宏表示，從長遠(yuǎn)看前海寫字樓均價(jià)去到10萬元是沒有問題的，但是現(xiàn)在其入市價(jià)格還是會(huì)比照福田中心區(qū)的寫字樓價(jià)格。“以前福田的商務(wù)中心區(qū)用了2—3年就成熟了，價(jià)格上升，而前海所投入的資源和力度都是福田中心區(qū)無法比擬的，因此其片區(qū)成熟預(yù)計(jì)將更快。”簡家宏表示。