每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 深圳攝影報(bào)道

　　2011年4月，五礦建設(shè)傳出消息稱，將把奧地利哈爾施塔特鎮(zhèn) “搬到”其位於惠州博羅縣的旅遊地産項(xiàng)目中。該項(xiàng)目總投資60億元，名為“哈施塔特”，與奧地利小鎮(zhèn)僅一字之差。按照五礦建設(shè)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，6年後這裡將出現(xiàn)一個(gè)湖邊的商業(yè)化旅遊區(qū)以及圍山而建的別墅群，建成後會(huì)成為中國(guó)南方最美小鎮(zhèn)。

　　如今，工期過半，第一期交樓已近兩年，這個(gè)克隆版奧地利小鎮(zhèn)開發(fā)得怎麼樣了？7月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到哈施塔特項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少，進(jìn)入小鎮(zhèn)的馬路塵土飛揚(yáng)，核心商業(yè)區(qū)僅零星開張，雖然白天遊客不少，但一到晚上，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就一片漆黑，街上僅剩下巡邏的保安。

　　五礦建設(shè)進(jìn)軍旅遊地産的時(shí)間並不長(zhǎng)，除了哈施塔特這個(gè)項(xiàng)目外，2013年4月，五礦建設(shè)還在南京江寧擬投20億美元打造方山旅遊小鎮(zhèn)。不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在旅遊地産的開發(fā)圈內(nèi)，五礦算不上是主力軍，市場(chǎng)佔(zhàn)有率也較低。

　　別墅區(qū)圍山而建/

　　據(jù)記者了解，哈施塔特項(xiàng)目總投資60億元，佔(zhàn)地近100萬平方米，預(yù)計(jì)配備2萬平方米的特色商業(yè)區(qū)、8000平方米的臨街商鋪，現(xiàn)已規(guī)劃樓面面積約115萬平方米，投資商為中國(guó)五礦集團(tuán)旗下的五礦建設(shè)，開發(fā)商為五礦建設(shè)下屬博羅縣碧華房地産開發(fā)有限公司。

　　“現(xiàn)在哈施塔特的旅遊運(yùn)營(yíng)很不錯(cuò)，已經(jīng)累計(jì)接待遊客幾十萬了。”博羅縣碧華房地産開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人譚穗生告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　7月15日，記者在哈施塔特看見，在小鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)內(nèi)既有搖著小旗的旅行團(tuán)，也有身穿禮服來此拍攝婚紗照的新人，顯得較為熱鬧。

　　離小鎮(zhèn)最近的區(qū)域是惠州江北區(qū)和博羅縣。從江北出發(fā)，沿著惠博大道到哈施塔特所在地，開車需半小時(shí)。惠博大道兩側(cè)匯集了由保利等房企所建的十幾個(gè)項(xiàng)目，或別墅或高層，風(fēng)格不同，但都是新樓盤。從博羅縣出發(fā)，沿著縣裏主幹道之一的商業(yè)街往東，開車需10分鐘才到盡頭，哈施塔特便在路的右側(cè)，這條主幹道從東街開始也全都是一幢幢嶄新的高樓。

　　博羅縣一名房地産業(yè)內(nèi)人士吳先生告訴記者，從置信花園（商業(yè)街旁的一個(gè)小區(qū)）以東開始，全部都是最近三年才開始建設(shè)的，現(xiàn)在新樓盤的佔(zhàn)地面積和縣裏舊樓差不多了。不過，7月15日晚上，記者發(fā)現(xiàn)，商業(yè)東街兩邊、惠博大道近博羅縣段附近，都整棟整棟地黑著燈。

　　那麼，哈施塔特入住情況又如何？博羅縣房管局網(wǎng)站資訊顯示，哈施塔特持有五張預(yù)售證，分別涉及一期三個(gè)區(qū)、二期以及三期，其中共有554套商品房，已售337套。記者粗略估算，房屋已售出約六成。另?yè)?jù)哈施塔特行銷中心一名銷售人員介紹，開盤較早的一期、二期的房子已售八成。

　　然而，7月15日下午，記者卻發(fā)現(xiàn)，在熱鬧的商業(yè)區(qū)一邊，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少。當(dāng)晚九點(diǎn)，記者再次來到小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，除了路燈外，整個(gè)別墅區(qū)裏僅有一戶還亮著燈，與幾百套的銷售量形成了強(qiáng)烈反差。

　　當(dāng)記者向譚穗生確認(rèn)時(shí)，他並未否認(rèn)，並解釋稱，入住少一是因?yàn)閯e墅裝修時(shí)間很長(zhǎng)，一般要一年，而他們交樓還不到兩年；二是因?yàn)樗麄兊目蛻艉芏嗖皇莿傂瑁远纪椭谎b修，現(xiàn)在裝修的只是幾家。

　　遊客消費(fèi)難支撐配套商運(yùn)營(yíng)/

　　高力國(guó)際董事陳厚橋認(rèn)為，一方面周邊商業(yè)配套建設(shè)要跟上，配套齊全，入住率才高；另一方面別墅的選址很重要，如果距離市區(qū)能在30分鐘之內(nèi)，那麼買房者就很有可能把這裡當(dāng)作第二居所，反之則只會(huì)被當(dāng)作投資或者度假。據(jù)其分析，哈施塔特既然選址在惠州，那麼該項(xiàng)目的客戶定位便應(yīng)該主要是廣州、深圳以及惠州三地的消費(fèi)者，然而哈施塔特距離距離深圳市110公里，距離廣州市125公里，車程都超過一個(gè)小時(shí)。

　　哈施塔特項(xiàng)目所在地，原來是大片大片的山地，“特殊”的選址，讓別墅購(gòu)買者入住意願(yuàn)不高，湖邊樹枝上的小鳥，往往是被喧囂的遊客吵醒。

　　“單靠熱鬧就能留住買家嗎？”哈施塔特一名業(yè)主在網(wǎng)上質(zhì)疑道，直指五礦建設(shè)的項(xiàng)目旅遊熱但配套建設(shè)更不上的情況。

　　小鎮(zhèn)的配套建設(shè)究竟如何？7月15日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在哈施塔特外看到，從博羅縣中心到哈施塔特僅有一趟公交，小鎮(zhèn)周圍的幾個(gè)樓盤也都處?kù)对诮ㄖ校┧亻T前那條幾百米長(zhǎng)的路滿是泥土，車輪轉(zhuǎn)動(dòng)得稍快，便會(huì)揚(yáng)起一路的塵土。

　　在這條馬路旁邊，一側(cè)樹著一排宣傳板，但沒有動(dòng)工的跡象。據(jù)其行銷中心一名銷售介紹，這裡將建成8千平方米的臨街商鋪。譚穗生亦告訴記者，這裡是滿足住戶日常生活的基礎(chǔ)商業(yè)，預(yù)計(jì)年底完工。

　　在譚穗生看來，小鎮(zhèn)的生活配套“基本齊備”，雖然臨街商鋪還待建，但是小鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)區(qū)已經(jīng)開了十幾家店舖，可以在小鎮(zhèn)內(nèi)滿足吃喝娛樂等需求。至於如何買菜，他表示，因?yàn)樾℃?zhèn)距離江北、博羅都很近，所以平時(shí)可以買了菜再回家。

　　隨後，記者來到商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)，偌大的商業(yè)區(qū)雖然有很多遊客，但開張的店舖屈指可數(shù)，為不影響觀瞻，大多數(shù)店舖安裝的是假門，整個(gè)小鎮(zhèn)只有一家小型便利店。這在華德顧問公司總裁黃柏林看來，簡(jiǎn)直不可思議，“100萬平方米的項(xiàng)目怎麼也要配一個(gè)兩、三千平方米的沃爾瑪社區(qū)店”。

　　據(jù)記者了解，開張的店舖很多是自營(yíng)的。譚穗生表示，為了保證服務(wù)水準(zhǔn)，店舖都是或者自己經(jīng)營(yíng)、或者委託經(jīng)營(yíng)。此外，商業(yè)區(qū)之所以有很多還沒有開放，是在給大型品牌預(yù)留。至於這裡未來會(huì)引進(jìn)的大型品牌是哪幾家，譚稱還在洽談中，暫不方便透露。

　　哈施塔特的入住率低和配套建設(shè)少有關(guān)係嗎？在陳厚橋看來，配套和入住是相互影響的，僅憑遊客消費(fèi)支撐不了商業(yè)區(qū)的運(yùn)營(yíng)，只有買房者把這裡當(dāng)成是第二居所，商業(yè)才有可能旺起來。另外，據(jù)他分析，如果哈施塔特周邊的小區(qū)入住率高，也能抬升商戶加盟哈施塔特商業(yè)區(qū)的熱情，但現(xiàn)在周邊也沒有發(fā)展起來，所以只能靠五礦建設(shè)自己慢慢培育了。

　　那麼，哈施塔特開發(fā)之前對(duì)於住宅周邊配套建設(shè)的規(guī)劃是什麼樣？對(duì)此，博羅縣住建局規(guī)劃用地科的一位工作人員向記者表示，哈施塔特的規(guī)劃主要由當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院的編研中心負(fù)責(zé)。但當(dāng)記者趕到編研中心時(shí)，該中心鄭主任以她個(gè)人不方便接受採(cǎi)訪為由婉拒了記者。

　　旅遊地産要素遠(yuǎn)未完備/

　　“哈施塔特的優(yōu)勢(shì)在於那個(gè)湖。”在黃柏林看來，現(xiàn)在的旅遊地産多是“借旅遊開發(fā)之名，行地産收入之實(shí)”，旅遊屬於房地産開發(fā)商行銷的一個(gè)噱頭，主要目的是發(fā)揮項(xiàng)目所在地的資源優(yōu)勢(shì)，以便銷售住宅。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)小鎮(zhèn)的建築以湖為中心呈四週發(fā)散狀。此外，譚穗生還介紹道，年內(nèi)會(huì)在湖邊開工大型水上游樂中心項(xiàng)目。

　　哈施塔特申請(qǐng)4A景區(qū)其實(shí)也是一種行銷策略，黃柏林進(jìn)一步解釋道，現(xiàn)在的旅遊地産項(xiàng)目有一個(gè)共性，即項(xiàng)目所在地交通欠發(fā)達(dá)，所以房地産開發(fā)商要從旅遊地産六要素“食、住、行、遊、購(gòu)、娛”下足功夫，以吸引那些對(duì)生活有品質(zhì)要求的消費(fèi)者來偏遠(yuǎn)地區(qū)買房。

　　7月15日，記者看到小鎮(zhèn)內(nèi)一個(gè)小木屋外也掛上了“創(chuàng)建國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)小組辦公室”的標(biāo)誌，以表明尚不是4A級(jí)景區(qū)。

　　譚穗生表示，現(xiàn)在還在申請(qǐng)中，縣、市的審批已經(jīng)過了，前段時(shí)間省裏也派專家來初審，問題不大，提了一些小意見，主要是指示牌不到位等，預(yù)計(jì)年底可以拿到4A稱號(hào)。

　　隨後，記者採(cǎi)訪了廣東省旅遊局，以了解申請(qǐng)情況，但被告知哈施塔特尚在審核過程中，目前不方便公佈。

　　根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《旅遊景區(qū)品質(zhì)等級(jí)的劃分與評(píng)定》，4A級(jí)景區(qū)需要在八個(gè)項(xiàng)目共1000分中拿到850分方可，這些項(xiàng)目包括旅遊交通、遊覽、旅遊安全以及衛(wèi)生等。

　　然而，7月15日記者在小鎮(zhèn)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，從入口到特色商業(yè)區(qū)步行至少十分鐘，但是並沒有任何代步工具可用。據(jù)行銷中心銷售人員介紹，之前是有配備電動(dòng)車的，但是前段時(shí)間壞了，年底會(huì)重新配備。另外，記者還在湖邊看到，一側(cè)的商業(yè)區(qū)倣奧地利小鎮(zhèn)風(fēng)格的建築別具風(fēng)情，另一側(cè)在建的別墅卻使得小湖旁零散堆積著建築廢材，而遠(yuǎn)處的青山也因人工開鑿不時(shí)裸露出土灰色的巖石。此外，公開資訊顯示，佔(zhàn)地近100萬平方米的小鎮(zhèn)，僅有2萬平方米的區(qū)域是用來倣照奧地利的哈爾施塔特小鎮(zhèn)建築。這意味著，整個(gè)小鎮(zhèn)只有很小一部分可用於旅遊。

　　五礦發(fā)力旅遊地産收益待考/

　　事實(shí)上，五礦建設(shè)進(jìn)軍旅遊地産的時(shí)間並不長(zhǎng)。“旅遊地産現(xiàn)在很熱，基本算是成熟期，而且未來至少還有二、三十年的發(fā)展。”黃柏林稱。

　　2010年9月五礦建設(shè)發(fā)公告稱，五礦建設(shè)與深圳泛華工程集團(tuán)公司旗下的博羅縣碧華房地産公司簽訂收購(gòu)協(xié)議，以7.49億元價(jià)格購(gòu)得後者80%土地開發(fā)權(quán)益。據(jù)悉，已取得的土地最多可建樓面面積約195.4萬平方米，折合樓面價(jià)每平方米僅為500元左右。但是，其一期別墅售價(jià)現(xiàn)已逼近15000元/平方米。

　　這個(gè)總投資60億元的項(xiàng)目，現(xiàn)在收益如何？譚穗生以商業(yè)機(jī)密為由婉拒回答。不過，五礦建設(shè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年、2013年兩年內(nèi)，該項(xiàng)目已確認(rèn)收入共計(jì)4.877億港元 （約合人民幣4億元）。另外，現(xiàn)在進(jìn)入小鎮(zhèn)雖然尚無門票，但譚穗生表示未來或有變動(dòng)。

　　除了在建的哈施塔特外，2013年4月，五礦建設(shè)還在南京江寧投資20億美元打造方山旅遊小鎮(zhèn)。據(jù)之前媒體報(bào)道，該項(xiàng)目背靠方山旅遊度假區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃建設(shè)高檔寫字樓、商業(yè)綜合體、旅遊小鎮(zhèn)，建成後將集休閒旅遊、參禪禮佛為一體。

　　“在旅遊地産的開發(fā)圈內(nèi)，他們算不上是主力軍，産品的量少，分佈也不廣泛，市場(chǎng)佔(zhàn)有率低。”黃柏林向記者談及五礦建設(shè)近年來對(duì)旅遊地産投資時(shí)稱稱。

　　那麼，該如何衡量一個(gè)旅遊地産項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)呢？對(duì)此，黃柏林表示，這要從三個(gè)方面考量，一個(gè)是從消費(fèi)者的角度來看，這個(gè)倣奧地利小鎮(zhèn)的項(xiàng)目在消費(fèi)者中的受歡迎程度如何。據(jù)其調(diào)研了解，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)偏高，生活不便利，並不是很受歡迎；二是從當(dāng)?shù)卣慕嵌葋砜矗@個(gè)項(xiàng)目有沒有給所在地的經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境保護(hù)帶來很大的提高。就其了解，這個(gè)項(xiàng)目的地理位置並不好，至少並沒有給當(dāng)?shù)卣畮砗芨叩耐恋刎?cái)政收入；三是從房企的角度來看，最成功的是能把項(xiàng)目做成旅遊目的地。在他看來，就這一點(diǎn)而言，哈施塔特還有待繼續(xù)發(fā)展。

　　“總之，哈施塔特這個(gè)項(xiàng)目不算成功。”黃柏林稱。