由於限購限貸政策持續(xù)執(zhí)行，特別是信貸持續(xù)收緊，導(dǎo)致北京市商品住宅市場觀望氛圍日益濃重，未能迎來傳統(tǒng)的旺季。但北京高端商品住宅市場逆勢上揚(yáng)，呈現(xiàn)了量價(jià)齊升態(tài)勢。在千萬級住宅市場整體上揚(yáng)格局下，不同總價(jià)高端産品出現(xiàn)明顯分化。

　　京華時報(bào)記者 邢飛

　　高端項(xiàng)目供應(yīng)放量

　　在樓市難現(xiàn)起色之下，6月以來北京高端住宅市場卻供需兩旺，成為低迷樓市下一道獨(dú)特風(fēng)景。

　　6月14日，北京保利海德公園項(xiàng)目164套房源拿到預(yù)售許可證，主力戶型為140-305平米四房和143-466平米的疊加別墅，銷售報(bào)價(jià)超過9萬元/平米，單套銷售總價(jià)1300萬-4500萬元。在東二環(huán)建國門橋，中海旗下的一個高端項(xiàng)目——中海楓丹公館的亮相同樣引人矚目，該項(xiàng)目于5月底剛拿到預(yù)售證，住建委審批的擬售價(jià)格在9萬元左右。

　　隨著保利、萬科、中海、華潤、方興地産等品牌房企旗下高端項(xiàng)目相繼亮相入市，高端扎堆成為6月樓市聚焦最多的話題之一。來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在6月即將入市的33個項(xiàng)目中，一半為中高端産品。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅6月份就有包括保利海德公園、廣渠金茂府、中海楓丹公館等在內(nèi)的多個位於三、四環(huán)沿線的公寓豪宅項(xiàng)目獲批入市，共為市場提供600余套房源，另外中赫·萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊等“地王”項(xiàng)目也將於下半年入市，新項(xiàng)目的出現(xiàn)將會刺激高端購買人群入市。

　　“去年末北京樓市實(shí)行的價(jià)格管控使得眾多高端樓盤不得不推遲入市時間，隨著高端住宅價(jià)格管控出現(xiàn)放鬆跡象，眾多推遲入市的高端住宅紛紛進(jìn)入市場。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示。

　　頂級住宅銷量增幅明顯

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，對於高端項(xiàng)目價(jià)格管控鬆動只是今年高端市場逆勢走俏的原因之一，市場成交的刺激才是導(dǎo)致高端項(xiàng)目大量入市的主要原因。

　　今年上半年，泰禾北京院子以14.34億元的正式簽約量位居榜首，穩(wěn)居京城別墅項(xiàng)目銷冠。翻查上半年別墅各月的成交記錄，泰禾北京院子連續(xù)6個月均穩(wěn)居北京的別墅銷冠。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月北京高端公寓市場整體成交均價(jià)為64297元/平米，同比大漲21%，

　　並創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的歷史新高。6月北京共有4套單價(jià)超過10萬元的超級豪宅成交，其中合生·霄雲(yún)路8號共簽約3套、紅璽臺簽約1套，而去年同期則沒有售出超級住宅。除此以外，6月單套總價(jià)超過3000萬元的高端公寓成交了5套，去年同期僅有1套成交。由此可見，正是由於頂級住宅銷量的提振，拉動公寓住宅市場的整體均價(jià)水準(zhǔn)大幅上揚(yáng)，從而創(chuàng)下歷史新高。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，雖然今年上半年整體市場低迷，但包括北京在內(nèi)的一線城市，千萬住宅市場成交仍然相當(dāng)給力，四市千萬以上的項(xiàng)目成交套數(shù)一共為3038套，同比減少13%。即使高端住宅成交數(shù)量有所下滑，但在當(dāng)前市場中已頗顯不易。

　　高端項(xiàng)目熱銷也刺激房企在土地市場拿核心地塊的熱情，7月9日，東方動力有限公司5.77億元競得黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，樓面價(jià)59859元/平米，溢價(jià)率62.54%。如果剔除掉30%的保障房部分，該地塊的土地樓面價(jià)高達(dá)85513元/平米。

　　高端市場分化加速

　　值得注意的是，在千萬級住宅市場整體上揚(yáng)格局下，不同總價(jià)高端産品出現(xiàn)明顯分化。

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，北京共成交539套單套總價(jià)在1000萬-2000萬元的公寓産品，同比去年少售出404套，而總價(jià)在2000萬-3000萬元以及總價(jià)在3000萬元以上的頂級住宅則同比各多售出了4套和16套。中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在2014年5月，北京成交總價(jià)在3000萬以上的高端住宅物業(yè)成交已達(dá)到了14套，佔(zhàn)全市成交的比例達(dá)到了0.39%的歷史高點(diǎn)，幾個月來持續(xù)上揚(yáng)，這一比例在2013年全年僅為0.19%。全國也出現(xiàn)類似行情，上半年一線城市總價(jià)1000萬-2000萬住宅成交佔(zhàn)千萬以上住宅成交套數(shù)的84.9%，與去年同期相比，成交佔(zhàn)比略有下滑，同比減少3.1個百分點(diǎn)。相對入門級住宅而言，頂級住宅市場需求所受影響相對更小一些。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，今年3月以來二手房市場量價(jià)齊跌，流通性大為受限，令部分計(jì)劃“賣一買一”的改善型購房者因?yàn)槊路慨b無法順利在二手市場售出，導(dǎo)致不得不延遲購置新房産，因此北京上半年千萬級中高端改善型物業(yè)的成交量明顯下滑。而今年頂級住宅成交走高，主要原因在於高端物業(yè)地處城市核心區(qū)，而且入市項(xiàng)目均大幅提價(jià)，在預(yù)期看漲的前提下促進(jìn)了頂級住宅的成交。

　　下半年競爭將加劇

　　戴德梁行研究人士表示，對預(yù)售商品住宅價(jià)格的適度鬆綁使得高端樓盤放量增加；需求方面，高端住宅的高品質(zhì)、相對穩(wěn)定的市場價(jià)值、資源的稀缺性，以及對未來中高端住宅價(jià)格的上漲預(yù)期，促進(jìn)了含改善型需求在內(nèi)的中高端置業(yè)人群將購買計(jì)劃付諸實(shí)施。

　　不過丁祖昱表示，上半年千萬以上住宅成交相對穩(wěn)定，價(jià)格變動也不大，但還是在一定程度上受到了市場的影響。隨著2013年高價(jià)地的大量開工，2014年下半年到2015年千萬以上住宅的供應(yīng)量將迅速放大，市場競爭可能會異常嚴(yán)峻。

　　戴德梁行報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著各大房企回歸一線城市，將對有限的土地供應(yīng)帶來更加激烈的競爭，預(yù)計(jì)年內(nèi)北京中高端商品住宅的價(jià)格在土地及建安成本上漲的影響下將難以大幅度下降。然而，調(diào)控政策的從嚴(yán)執(zhí)行，使得潛在改善型需求繼續(xù)受抑，房企有望採取階段性促銷策略，從而一定程度上影響成交均價(jià)的上漲。