中新網(wǎng)6月25日電(房産頻道 馬榕) 庫存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調(diào)控政策也有了新的變化。3月初，中央提出“分類調(diào)控”大思路；之後，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市，“限購鬆綁”成為熱門話題；5月底，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向?qū)掦牐?月上旬，央行宣佈定向降準，業(yè)內(nèi)預期或波及房地産……

　　與十餘年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控不同，今年上半年中央並沒有出臺具體的調(diào)控政策，只是針對宏觀經(jīng)濟採取了一些“微刺激”措施。而在“分類調(diào)控”思想指導下，地方政府自主性加大，“限購鬆綁”等調(diào)控動作頻繁，但成效並不明顯。專家預測，如果經(jīng)濟層面繼續(xù)下滑，下半年中央在微刺激方面調(diào)控力度將會加大。

　　政策空窗

　　地方成樓市調(diào)控新主角

　　3月5日，國務院總理李克強在兩會政府工作報告中提出了“針對不同城市情況分類調(diào)控”的指導思想，這是10年來政府工作報告中首次沒有強調(diào)“房地産調(diào)控”。之後，也並未有相關具體調(diào)控政策出臺。有業(yè)內(nèi)分析，與以往動輒出世的“國幾條”相比，今年上半年中央調(diào)控可謂處於“空窗期”。

　　大調(diào)控政策不見，地方樓市政策微調(diào)卻不斷。在進入馬年連續(xù)幾個月的樓市低迷行情後，不少開發(fā)商開始降價跑量，多地政府也開始坐立不安。在“分類調(diào)控”趨勢下，多個二三線城市“限購鬆綁”的傳聞不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有安徽、杭州、無錫、天津、瀋陽、廣州等至少16個城市採取或直接放鬆限購條件、或放寬落戶條件、或採取調(diào)整公積金貸款等方式促進樓市走量。近日，瀋陽、廣州、福建等地，更被報道已事實上放開限購，但“只做不説”。

　　值得注意的是，與過去兩年一有地方試探放鬆限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許。不過，不少限購鬆綁的城市仍在媒體追問中予以否認，瀋陽限購放開緊維持一日便是其中一例。“地方政府即使有微調(diào)的意願和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社會輿論的壓力，另一方面在前兩年中央政府對限購鬆綁約談、問責、叫停時有發(fā)生，地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑。” 原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)房産頻道説。

　　針對上半年樓市調(diào)控政策，中國房地産協(xié)會秘書長顧雲(yún)昌在接受中新網(wǎng)房産頻道採訪時表示，今年上半年中央政府已提出進行‘分類調(diào)控’，並沒有再出臺具體政策，之後無論是5月央行“喊話”力挺首套房貸，還是6月上旬定向降準，都主要針對宏觀經(jīng)濟大層面，對房地産行業(yè)而言屬於“微刺激”。

　　顧雲(yún)昌認為，上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同於往年的全新轉(zhuǎn)變。的確，回顧十餘年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控歷程，像2014年上半年這樣的中央調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”、地方政策調(diào)整活躍的情形還是首次。

　　成效微弱

　　樓市下行週期延長

　　經(jīng)歷了上半年多地政策的微調(diào)，樓市仍以多項數(shù)據(jù)下滑落定：前5月全國商品房銷售面積、金額均同比下降，降幅環(huán)比擴大；庫存面積同比增加近兩成；新房、二手房價格70城中半數(shù)城市下跌。

　　“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強，但市場作用並不會很明顯。”北京大學房地産研究所所長陳國強在接受中新網(wǎng)房産頻道採訪時表示。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也認為，限購放鬆的市場效應，仍然需要較長的反應期和消化期。

　　顧雲(yún)昌向中新網(wǎng)房産頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大，定向降準以及保障首套房貸款到位等都還有待落實的情況下，樓市調(diào)控效果並不會很明顯。

　　事實上，在央行“喊話”支援首套房貸款一個多月後，銀行首套房貸政策並無明顯鬆動，利率優(yōu)惠難尋蹤跡，多以執(zhí)行基準利率或上浮5%為主，個別銀行房貸利率不降反升。而定向降準更被多數(shù)業(yè)內(nèi)認為：對樓市沒多大影響。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，目前房地産下行趨勢明確，樓市已經(jīng)開始週期性調(diào)整，而本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為“非政策因素”導致的市場蕭條。在此背景下，分析人士指出，樓市調(diào)整將會耗時更久。《南方都市報》援引北京福盛德經(jīng)濟諮詢有限公司首席經(jīng)濟學家馮建林分析稱，與往年相比，此次樓市調(diào)整幅度可能更大，調(diào)整時間可能要2年或更長時間。

　　業(yè)內(nèi)預測

　　下半年政策走向看市場

　　談及2014下半年樓市調(diào)控政策走向，中國房地産協(xié)會秘書長顧雲(yún)昌指出，這要看宏觀經(jīng)濟及樓市發(fā)展如何。“要看整個經(jīng)濟層面的情況，經(jīng)濟走穩(wěn)房地産便不會採取更大的措施，如果經(jīng)濟層面繼續(xù)下滑，中央在微刺激方面調(diào)控力度還會加大。”

　　顧雲(yún)昌認為，目前決定房地産走向?qū)嶋H上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策，兩方面要結合起來。

　　“今年以來，中央還未出臺房地産調(diào)控政策，但一些部門的政策已陸續(xù)發(fā)佈，比如六個城市作為共有産權房試點、不動産資訊登記等。”在原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞看來，這些也是房地産政策的一個組成部分，也會對未來房地産市場的發(fā)展産生一定影響。

　　6月23日，保監(jiān)會宣佈，從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展為期兩年的“住以房養(yǎng)老” 試點。諸如此類非調(diào)控政策對樓市所起的作用，還需假以時日進行觀察。

　　“不要把很多希望寄託在中央出臺宏觀調(diào)控上，鬆綁也好，出手救市也好，這個口號要慎用”，牛鳳瑞認為，以後市場將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用。“要減少政府的不必要干預。限價、限貸、審批、限購之類，可以逐步退出調(diào)控政策的範疇。”(中新網(wǎng)房産頻道)