“剛需”人群是深圳樓市購買主力。 (資料圖片)

　　近期樓市表現(xiàn)低迷，新一輪降價(jià)潮或?qū)㈤_啟的預(yù)測又開始增多。針對(duì)深圳市場，機(jī)構(gòu)在判斷未來走勢時(shí)，存在一定的爭議，有稱深圳房價(jià)將步入下跌通道，也有稱，深圳房價(jià)仍會(huì)保持穩(wěn)步上升走勢。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近段時(shí)間，開發(fā)商普遍加大推盤量，並採取促銷優(yōu)惠甚至直降措施吸引客戶，不過，在降價(jià)問題上，目前開發(fā)商似乎尚未達(dá)到完全共識(shí)，市場並未形成真正的降價(jià)氛圍。市場分析人士認(rèn)為，在樓市持續(xù)低迷態(tài)勢下，隨著開發(fā)商和二手業(yè)主加大價(jià)格讓利空間，將促使房價(jià)回調(diào)到合理的區(qū)間。

　　定價(jià)保守項(xiàng)目好銷

　　從全國市場來看，6月份，一二線城市樓市成交量大多出現(xiàn)了萎縮，一些大型房企開始加入降價(jià)陣營。分析認(rèn)為，深圳受區(qū)域差異較大影響，不排除在供應(yīng)量大、競爭激烈的片區(qū)，個(gè)別樓盤會(huì)採取降價(jià)措施，但總體不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

　　中原地産華南總裁李耀智認(rèn)為，品牌開發(fā)商已開始在全國掀起降價(jià)跑量風(fēng)潮，勢必會(huì)吸引更多房企加入降價(jià)行列，降價(jià)已成為當(dāng)前市場走貨的主流。

　　6月上旬，深圳樓市依舊陷在低迷的沼澤裏。開發(fā)商庫存積壓，資金壓力驟增，同時(shí)又面臨即將到來的年中業(yè)績考核，在重重壓力之下，新項(xiàng)目終於在上周集中爆發(fā)，5個(gè)樓盤扎堆開盤，為市場供應(yīng)了1122套剛需及高端住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份，深圳共計(jì)22個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤或加推，與去年同期相比增加4個(gè)。

　　開發(fā)商在加大推盤量的情況下，銷售情況如何？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商高漲的推盤熱情並未換來置業(yè)者的熱情，以上周5個(gè)項(xiàng)目為例，除了性價(jià)比較高且蓄客持久的某豪宅盤外，其餘都是慘澹收?qǐng)觯_盤銷售率平均僅4成左右，遠(yuǎn)低於去年7成的周均水準(zhǔn)。

　　不過，也有一些定價(jià)保守的項(xiàng)目，會(huì)比較好賣。以龍崗某項(xiàng)目為例，其均價(jià)為12500元/平，當(dāng)天716套單位已售出500多套。該項(xiàng)目銷售部陳經(jīng)理告訴記者，在市場低迷期，只有通過下調(diào)價(jià)格預(yù)期，才能達(dá)到以價(jià)換量的效果。

　　市場分析人士稱，剛需依然是深圳樓市購買主力，市場仍有需求，開發(fā)商降價(jià)讓利或成為接下來樓市銷售方向。另外，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，房地産市場最終還是要保持穩(wěn)定，目前深圳新房市場大幅降價(jià)的可能性不大，主要還是小範(fàn)圍內(nèi)調(diào)整。

　　購房者觀望心態(tài)加重

　　在二手房市場，買賣雙方的心理較量出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前供需雙方僵持的狀況仍在繼續(xù)，購房者觀望的心態(tài)越來越重，二手住宅市場成交的難度日益加大，部分業(yè)主已經(jīng)承受不住壓力，願(yuàn)意調(diào)整報(bào)價(jià)，看房客大幅減少，買方市場已確立。

　　在新洲路南某仲介地鋪，高級(jí)置業(yè)顧問趙經(jīng)理介紹，近期，二手住宅市場的訪客量持續(xù)下降，去年下半年至今訪客量已減少逾兩成。趙經(jīng)理認(rèn)為，2014年的前4個(gè)月日均訪客量基本保持在合理水準(zhǔn)，購房者仍在尋找購房機(jī)會(huì)，但從5月份開始，訪客量開始明顯下滑，6月份前兩周的日均訪客環(huán)比降幅達(dá)8%，並呈加速下滑的態(tài)勢。

　　根據(jù)深圳中原地産的監(jiān)測，在業(yè)主的報(bào)價(jià)房源中，上周有87.2%的房源報(bào)價(jià)下跌，下調(diào)範(fàn)圍進(jìn)一步擴(kuò)大，全市各區(qū)域的房源報(bào)價(jià)全線下調(diào)，平均下調(diào)幅度進(jìn)一步加大。尤其值得關(guān)注的是，代表市場價(jià)格預(yù)期的兩個(gè)先導(dǎo)指數(shù)——中原經(jīng)理指數(shù)和中原報(bào)價(jià)指數(shù)繼續(xù)下探，降至2012年以來的新低，接近歷史低值。

　　深圳中原地産專業(yè)人士分析，這説明，在房源成交速度進(jìn)一步減緩、信貸依然不見好轉(zhuǎn)的情況下，不少前期預(yù)期堅(jiān)挺的業(yè)主心理防線開始鬆動(dòng)，擴(kuò)大議價(jià)空間，希望在降價(jià)潮來臨前，通過適當(dāng)降價(jià)儘快出貨。

　　樓市調(diào)整期供需漸趨理性

　　對(duì)後市預(yù)測，多家地産仲介機(jī)構(gòu)研究表明，隨著越來越多的開發(fā)商和二手業(yè)主加大價(jià)格讓利空間，將促使房價(jià)回調(diào)到合理的區(qū)間。

　　港置地産研究分析，目前客戶購房意願(yuàn)有所回升，但是對(duì)新盤的價(jià)格依舊保持較高敏感性，定價(jià)偏低的樓盤能夠得到青睞，因而成交情況有所好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)未來新房成交量低迷的現(xiàn)狀有望階段性緩解，二手住宅成交量仍將保持穩(wěn)定。

　　深圳中原地産則認(rèn)為，深圳樓市低迷已經(jīng)持續(xù)近半年，今年的樓市低迷比較特別，除了信貸對(duì)剛需客戶的影響促使成交量下行之外，行業(yè)本身的調(diào)整也是重要因素，供需雙方仍需要經(jīng)歷一段相互調(diào)整、相互適應(yīng)的過程，市場也將隨之回歸理性。因此，隨著未來較長時(shí)間的成交低迷，預(yù)計(jì)接下來的三季度將會(huì)有越來越多的開發(fā)商和二手業(yè)主，加大價(jià)格讓利空間，促使房價(jià)回調(diào)到合理的區(qū)間。

　　對(duì)於房企來説，成交的縮量會(huì)帶來資金的壓力，已經(jīng)有越來越多的房企開始下調(diào)年度目標(biāo)。根據(jù)31家房企公佈的5月銷售數(shù)據(jù)，除了恒大、萬科、中海等個(gè)別前期降價(jià)走量的企業(yè)情況較好之外，其他企業(yè)普遍非常差，平均完成率不到三成。有分析認(rèn)為，2014年如果繼續(xù)目前發(fā)展趨勢，房企不加快以價(jià)換量努力，很可能九成以上的企業(yè)難以完成年度目標(biāo)。

　　（深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng)）