業(yè)內(nèi)人士建議樓齡較長的樓梯學(xué)位房可放售 轉(zhuǎn)購優(yōu)惠一手房

　　馮先生在水蔭路有一套兩房的樓梯樓學(xué)位房，以130多萬元放售，兩三個月後還是賣不出。當(dāng)有買家跟他砍價10萬元時，他極不耐煩地讓仲介把房子轉(zhuǎn)為租盤。

　　近日，幾大仲介陸續(xù)發(fā)佈廣州二手樓價出現(xiàn)下跌的數(shù)據(jù)，市場中的學(xué)位房也出現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象。

　　房地産專業(yè)人士建議業(yè)主可以放售樓齡較長的樓梯樓學(xué)位房，轉(zhuǎn)購“優(yōu)惠價”出售的一手單位。

　　文、表/記者林琳 圖/記者王維宣

　　馮先生的物業(yè)因帶水蔭路小學(xué)的學(xué)位，受到家長賣家的追捧。他把房子以130多萬元放售，而且不予講價，但兩三個月來一直都不能成交。

　　最近，市場“降價風(fēng)”吹起，他暗示仲介願意退步讓一點價，沒想到來看房的買家一口氣就砍價10萬元。馮先生一怒之下致電仲介，提出房子不再放售，而是轉(zhuǎn)為出租，租金為3200元左右。

　　劉先生在水蔭路也有一套物業(yè)，本來放售價為170萬元，略高於市場價，一直無人問津。有買家出價150多萬元後，他又反口不出售，轉(zhuǎn)為出租。

　　業(yè)主讓價出售轉(zhuǎn)買一手

　　“5月份越秀區(qū)學(xué)位房放盤量增多，由於市場下行，總價達(dá)不到業(yè)主期望後，業(yè)主轉(zhuǎn)賣為租，欲等市場價提升後再賣。”中原市場部人士透露，5月越秀區(qū)二手住宅成交量排名中心六區(qū)榜首，成交上漲超一成，中原成交均價為30166元/平方米，環(huán)比上漲11%。

　　不過，正由於越秀區(qū)均價較高，成交量佔比提升，結(jié)構(gòu)性拉升了廣州市區(qū)二手買賣均價。但是，中原數(shù)據(jù)顯示，該板塊的租賃市場均價為55元/平方米·月，環(huán)比下降8%。

　　在中原地産水蔭路分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘志明建議：“20多年樓齡的樓梯樓，業(yè)主不妨在合理範(fàn)圍內(nèi)稍降價出售，再買一手新樓居住。”他認(rèn)為，目前廣州一手市場價格出現(xiàn)調(diào)整，尤其是稍遠(yuǎn)地段如金沙洲，目前三四房的單位總價才140多萬元，完全“買得過”。

　　據(jù)了解，最近有一個水蔭路的業(yè)主以120多萬元賣了老房，湊齊140萬元作為五成首期買了荔灣的一手房。鐘志明説，本來2.5萬~2.6萬元／平方米的新房，現(xiàn)在降到2.2萬~2.3萬元／平方米，總價比之前低10多萬元，這是推動部分業(yè)主“促銷”的最大動力。

　　市場：5月二手住宅價環(huán)比微跌0.3%

　　據(jù)廣州市國土房管局公佈的數(shù)據(jù)，5月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為4722宗，同比減少36.6%。當(dāng)月經(jīng)仲介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比4月減少兩成半，住宅租賃業(yè)務(wù)量比4月減少近兩成。

　　滿堂紅市場研究部對二手住宅買賣交易分析發(fā)現(xiàn)，5月廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價為19529元/平方米，環(huán)比下跌6.5%。5月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價格指數(shù)（廣州）為181.8點，環(huán)比2014年4月微跌0.3%。

　　“樓價跌了。”一名仲介前線人員坦言。據(jù)合富置業(yè)市場人士透露，降幅較大的板塊，較多集中在原芳村、白雲(yún)、花都、番禺大石、南洲等週邊及近郊片區(qū)。此外，市區(qū)也有部分板塊的價格有所回調(diào)，如天河北、東圃、濱江中到濱江西、工業(yè)大道及中山八路板塊等，但降幅較小，均在1%以內(nèi)。

　　中原地産分析人士告訴記者：“從市場反饋來看，部分急需資金的業(yè)主降價空間有所擴(kuò)大，但不急需資金的業(yè)主心態(tài)依然強(qiáng)勢；而現(xiàn)在雖然客戶實際需求量並未減少，但政策與行業(yè)環(huán)境所致客戶等降價心態(tài)明顯，客戶看樓積極性不如從前，除非有筍盤，客戶看樓動力不足。”

　　此外，一手項目較多的近郊區(qū)域，例如番禺，由於開發(fā)商去庫存壓力較大，促銷力度也較大，形成一、二手價格倒掛現(xiàn)象，吸引了不少二手客戶。

　　二手市場是否出現(xiàn)供過於求的現(xiàn)象？根據(jù)滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰提供的數(shù)據(jù)，5月份經(jīng)滿堂紅地産新增的可售房源比4月減少12.2%，有意向入市的有效客戶數(shù)量比4月增加9.5%。

　　按周峰的觀察，有效客戶在5月份直接進(jìn)行7%～8%的壓價，個別業(yè)主在出貨意願明顯且有意向客戶不多的前提下，最終願意降價成交。

　　根據(jù)其分析，今年前5個月的二手住宅買賣交易數(shù)據(jù)中，所有面積區(qū)間的成交價均比放盤價低，其中60～90平方米區(qū)間成功還價幅度最大，降幅為7.7%。

　　他分析5月多數(shù)面積區(qū)間的還價幅度皆比前幾個月要大，且僅反映成交狀態(tài)下的還價空間，可以預(yù)期市場上其他尚未成交的物業(yè)，在未來幾個月就業(yè)主和準(zhǔn)買家之間認(rèn)可價格的“拉鋸”會更加激烈。