按照社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所的預(yù)測，今年全年的房産交易將穩(wěn)中有增，房價可能保持小幅上漲，但具體漲幅取決於調(diào)控政策力度。

　　昨日，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)佈房地産藍(lán)皮書《中國房地産發(fā)展報告No.11（2014）》。

　　交易總量或與上年持平

　　報告編寫組認(rèn)為，儘管今年年初全國月度房産交易呈萎縮趨勢，部分城市的個別樓盤紛紛降價，但預(yù)計今年房産市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房産交易總量仍可能與上年持平，甚至略有增長，成交價也可能小幅增長。

　　究其原因，藍(lán)皮書列舉了5個因素，例如因為收入增長和城鎮(zhèn)化趨勢推動，消費性購房需求將保持旺盛增長態(tài)勢，去年底至今年初，主要城市頻出“地王”，導(dǎo)致不少出讓地塊樓面地價超出周邊房價，必將從土地成本推動房價增長。此外，大部分龍頭房産開發(fā)企業(yè)在去年獲得了豐厚銷售收入和盈利，使其今年以降價去庫存化的壓力並不大。

　　藍(lán)皮書表示，具體房價漲幅取決於房地産調(diào)控政策和資本市場取向。

　　鬼城、死城數(shù)量或?qū)⒃黾?/p>

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，大多數(shù)普通城市在經(jīng)歷去年釋放較大成交量後，今年需求增長有限，其房産成交量和價格，將保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

　　一些缺乏産業(yè)支撐，又在前期片面進(jìn)行人為造城的城鎮(zhèn)，房産供大於求的泡沫化風(fēng)險將大大增強，“鬼城、死城數(shù)量也將會在一定程度上增加。”

　　“我們預(yù)期2014年房地産領(lǐng)域稅費優(yōu)化改革有望推進(jìn)。”藍(lán)皮書認(rèn)為，隨著不動産登記制度等在逐步展開，房地産稅費的諸多制度障礙也在逐步消除，在重慶、上海等城市房産稅試點基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為徵稅對象的過量住房持有稅，有望在重點城市開徵。

　　同時，一些不利於優(yōu)化住房資源配置的房産交易稅，也可能逐步取締或淡化。

　　■ 焦點

　　“官員過量住房或加速上市”

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，今年，存量住房供應(yīng)存在進(jìn)一步快速釋放潛力。其中，隨著中央加大反腐力度，官員財産公開制度實施預(yù)期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房，可能加速上市。

　　不過，實際供應(yīng)情況取決於調(diào)控政策走向。藍(lán)皮書認(rèn)為，如果繼續(xù)嚴(yán)格實施20%個人所得稅政策，供應(yīng)將延續(xù)去年下半年的萎縮趨勢。

　　而如果調(diào)控政策轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅政策，則可能促使存量住房供應(yīng)，在中短期內(nèi)加大釋放。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，過去全國“一刀切”的房産調(diào)控政策已不適應(yīng)日趨複雜的房地産市場，需實行差別化的調(diào)控政策。

　　“分類不必拘泥于所謂一、二、三、四線城市，根據(jù)反映市場狀況的重要指標(biāo)分類會更有意義。”藍(lán)皮書指出，調(diào)控對象、方向、目標(biāo)、措施、時機等都需差別化，如針對房地産過熱的城市，需要穩(wěn)定市場預(yù)期，增加土地和保障房供給，以緩解供求矛盾，對房價泡沫行將破裂的城市，則應(yīng)採取柔性微調(diào)措施，消化存量，減緩或停止土地供應(yīng)，控制新開發(fā)總量。

　　■ 房市調(diào)控

　　南寧鬆綁限購：周邊居民可來買房

　　國內(nèi)首個官方發(fā)佈的限購調(diào)整文件；南寧稱新政係配合政策

　　28日晚，南寧市出臺了購房新政：北部灣經(jīng)濟區(qū)其他城市居民可享同等購房政策。這也是國內(nèi)第一份由官方正式發(fā)佈的限購調(diào)整文件。

　　南寧市房管局發(fā)文稱，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　據(jù)新華網(wǎng)報道，南寧市住房保障和房産管理局表示，這一新政的出臺是推進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)同城化發(fā)展的一項配合政策。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春認(rèn)為，“房地産業(yè)出現(xiàn)拐點型變化，必須要求對於房地産整個的調(diào)控要有重新的定位，重新根據(jù)不同區(qū)域的情況進(jìn)行‘量體裁衣’。”

　　■ 全國情況

　　天津、杭州現(xiàn)“限購鬆綁”跡象

　　“一些地方已在暗度陳倉地開始出一些鬆綁限購的政策。”昨日，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春對記者表示。今年以來，多個城市樓盤傳來降價的新聞。伴隨著降價新聞的，還有多地數(shù)次關(guān)於“限購鬆綁”的傳聞。

　　新京報記者梳理今年各地媒體公開報道發(fā)現(xiàn)，僅4月份以來，多地就採取了不同程度的措施來刺激樓市。比如，前日下午，天津濱海新區(qū)表示，將實施差別化限購，“只要濱海範(fàn)圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。”杭州市國土資源局蕭山分局近日表示，在購地保證金為出讓地價的10%保持不變以外，設(shè)置了1000萬元的上限。緊接著，該區(qū)再次表示擬推新政，從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵貨幣安置，而且拆遷後一年內(nèi)購房者還可獲得補貼，補貼標(biāo)準(zhǔn)為購房價的2%。

　　而在4月18日，無錫市房管局對外發(fā)佈通知明確，自5月1日起，無錫市執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定中戶均建築面積達(dá)60平方米以上，而之前的購房落戶門檻則為70平方米。

　　中國房地産學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為，多地在原有的門檻上，以不同的形式突破限購的約束。“最終解決的是增加需求，去市場庫存，緩解市場的供需矛盾。”

　　■ 專家分析

　　限購鬆綁對房價影響有限

　　對於“限購鬆綁”，普通人最關(guān)心的莫過於對房價的影響。對此，陳國強認(rèn)為，房價會不會上漲，還是要取決於供應(yīng)關(guān)係。

　　“如果再度出現(xiàn)供應(yīng)緊張，供不應(yīng)求的話，當(dāng)然會刺激房價上漲。”他解釋，儘管南寧不屬於庫存偏高的城市，但是也處於供大於求的狀態(tài)。“不用擔(dān)心限購鬆開後，會面臨房價快速上漲的局面。”

　　陳國強表示，市場的供應(yīng)關(guān)係和供求狀況是影響房價走向的最基本因素。“限購的因素對房價影響重要，但是不能過於放大。”

　　對於“限購鬆綁”帶來的效果，陳國強強調(diào)，這個只是一種短期的刺激手段。他認(rèn)為，只要是信貸上有差別化，這個尺度依然是從嚴(yán)審核的，那麼限購鬆動帶來的需求段的刺激效益是有限的。記者許路陽