【導(dǎo)讀】深圳小産權(quán)房將部分“轉(zhuǎn)正”，只有原村民才能享受房屋轉(zhuǎn)正待遇。經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：解決小産權(quán)房 疏比堵好，但推廣需慎行。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，大到北上廣深，小到二三線城市，很多城市現(xiàn)在都存在小産權(quán)房的問題。小産權(quán)房問題怎麼解決，一直是個(gè)難題。根據(jù)媒體報(bào)道，深圳市已經(jīng)拉開了違法建築分類處理的序幕，這中間的住宅，就是我們俗稱的小産權(quán)房。

　　按照相關(guān)的規(guī)定，這次試點(diǎn)中可能轉(zhuǎn)正的小産權(quán)房，是原村民符合“一戶一棟”及其之外多棟中的兩棟，符合規(guī)劃的，補(bǔ)繳20%和25%地價(jià)和相應(yīng)的罰款後，可發(fā)放商品性質(zhì)的房産證。

　　值得注意的是，深圳市這次試點(diǎn)的原則之一是“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”，這其中，專門説到“原村民”這三個(gè)字。從這裡，我們可以知道，這次試點(diǎn)針對(duì)的是具有本地戶籍的人所擁有的違法建築，也就是説，外來人口想要借小産權(quán)轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)來鑽空子，可能性不大。

　　深圳市的這次小産權(quán)房轉(zhuǎn)正試點(diǎn)，開始於去年年底發(fā)佈《深圳市歷史遺留違法建築處理試點(diǎn)實(shí)施辦法》。深圳市認(rèn)為，這次整頓的對(duì)像是“違法建築”，但是媒體通常把重點(diǎn)落在了“小産權(quán)房”。但是深圳方面並不認(rèn)為當(dāng)?shù)卮嬖凇靶‘b權(quán)房”。從性質(zhì)上來講，所謂小産權(quán)房，更多地強(qiáng)調(diào)房屋佔(zhàn)用的是農(nóng)村集體所有土地。而違法建築側(cè)重的則是未得到管理部門的許可。這兩者之間存在一定的交集。

　　從長遠(yuǎn)來看，小産權(quán)房問題必然需要進(jìn)行妥善地處理，在處理的過程中，不僅清理整頓不符合法規(guī)規(guī)定的建築，另一方面，也不能讓遵紀(jì)守法，沒有購買小産權(quán)房的人們吃虧。深圳市的試點(diǎn)可以説正在探索一種新方式。至於這種方式能否在更大範(fàn)圍內(nèi)推開，現(xiàn)在看來還不好説。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、著名房産專家丁建剛對(duì)此評(píng)論。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)於深圳市這次處理違法建築的試點(diǎn)，當(dāng)?shù)睾兔襟w的關(guān)注點(diǎn)各不相同，根據(jù)媒體報(bào)道，深圳方面表示，當(dāng)?shù)貋K不存在小産權(quán)房，這次針對(duì)的只是違法建築。但是不少媒體都把小産權(quán)房作為關(guān)注的重點(diǎn)。那麼您怎麼看待深圳市這次的試點(diǎn)，小産權(quán)房是不是這次試點(diǎn)的重點(diǎn)目標(biāo)？

　　丁建剛：我還是傾向於這不是小産權(quán)房，因?yàn)樯钲谑袑?shí)際上把原來的農(nóng)村用地實(shí)際上曾經(jīng)一併把它收為國有用地了，所以如果説我們的小産權(quán)房是指農(nóng)村集體用地上建設(shè)房屋，百度百科上就這樣解釋的，所以如果説這樣來定義的話，深圳這個(gè)肯定就不是小産權(quán)房，所以它僅僅是一個(gè)所謂的違法建築。到底算不算是違法建築，我覺得可能都值得爭議，因?yàn)樗鼉蓚€(gè)規(guī)定，一個(gè)就是所謂的一戶一棟，它説要符合規(guī)定的就是補(bǔ)繳10%，還有一個(gè)就是一棟一戶之外的兩棟，那麼依法去補(bǔ)繳20%和25%地價(jià)以後就可以取得商品房性質(zhì)這樣的産權(quán)證，那麼如果説是符合規(guī)劃的，那麼又何來的違法呢，所以我想到底是不是違法，這一點(diǎn)還值得爭議，但是至少我傾向於這不是小産權(quán)房，不是農(nóng)村集體用地，而是已經(jīng)劃到國有用地這樣一個(gè)土地上建設(shè)的房屋。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：所以説到這，我想我們有必要來梳理一下，深圳曾經(jīng)經(jīng)歷了兩次農(nóng)村城市化改造，原來農(nóng)村集體所有的土地都已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國有。而且，深圳也在去年年底開始推進(jìn)農(nóng)地入市工作。這也一定程度上解決了農(nóng)村集體所有土地和國有土地之間存在的性質(zhì)不同的問題，對(duì)發(fā)展當(dāng)?shù)胤康禺b市場(chǎng)，提高農(nóng)民收入，都是一種積極的嘗試。那麼，深圳的方式，目前看來是否成熟，是否有可能被別的地方複製？

　　丁建剛：剛才你説到的第二次的情況是去年年底，深圳有一起，在寶安有一起集體用地入世的這樣一個(gè)案例，這個(gè)案例實(shí)際上開啟了農(nóng)村，所謂的農(nóng)村用地進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的這樣一個(gè)先河，這個(gè)實(shí)際上是十八屆三中全會(huì)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng)機(jī)制的一次嘗試。理論上來講應(yīng)該是這樣來理解，原來在農(nóng)村集體土地上有一些企業(yè)有一些廠房等等，現(xiàn)在把它這個(gè)廠房或者土地進(jìn)入國有，統(tǒng)一收到了國有的儲(chǔ)備中心，原來的在這個(gè)工廠裏面工作有一些他們叫社區(qū)員工，實(shí)際上就以股份形式或者分紅的形式進(jìn)入30%，30%的收益分給他們是這樣的，這個(gè)嘗試我覺得是可以探索的，其實(shí)它沒有特別和法律法規(guī)向抵觸這樣一個(gè)做法是這樣。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：説到最後我們還得説會(huì)到這次試點(diǎn)當(dāng)中大家關(guān)注度非常高的小産權(quán)房的問題，因?yàn)檫@種性質(zhì)的房屋在很多地方都有人購買，雖然這種房屋便宜實(shí)惠，但實(shí)際上並不符合法規(guī)規(guī)定。要解決小産權(quán)房的問題，不僅要維護(hù)法規(guī)的權(quán)威性，同時(shí)也不能讓遵紀(jì)守法沒有買小産權(quán)房的人們吃虧。解決小産權(quán)房問題，您認(rèn)為應(yīng)該採取什麼樣的方式？

　　丁建剛：一定在頂層設(shè)計(jì)在法律上要做一個(gè)頂層設(shè)計(jì)，因?yàn)槿绻鞯囟际遣煌绞剑蛘呤遣煌砟顏砝斫膺@個(gè)問題的話，那確實(shí)就有可能造成新的不公平，剛才你説的有可能買了的人佔(zhàn)便宜了，沒有買的人，覺得自己是守法的人反倒是吃虧了，那我想這個(gè)一定得有一個(gè)頂層的設(shè)計(jì)，這個(gè)頂層設(shè)計(jì)基於我們現(xiàn)在的法律或者對(duì)現(xiàn)在的法律法規(guī)進(jìn)行一定修訂然後使得整個(gè)體系是一致的向前推進(jìn)這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)剛才説到小産權(quán)房在整個(gè)市場(chǎng)中佔(zhàn)的比例還是比較多的，特別是在城市擴(kuò)大的時(shí)候，在城鄉(xiāng)結(jié)合部還是有很多這樣的用地，我所在城市杭州就有這樣的法規(guī)，我們把它叫做留用地，也就是爭了農(nóng)民土地之後10%留給這個(gè)農(nóng)民，這個(gè)10%農(nóng)民自己來經(jīng)營，但是農(nóng)民自己可能不會(huì)建造房子，不會(huì)開發(fā)他會(huì)找開發(fā)商來合作，其中51%一定要留下，49%呢，我指是10%裏面的51%要留給農(nóng)民自給，維持他們的生活來源，另外49%是可以出售，做這樣一些嘗試，杭州市是做這樣一些嘗試。我想可能各種各樣的探索都可以探索，但是從國家層面來説還是要做一個(gè)法律層面法規(guī)層面的頂層設(shè)計(jì)，這樣才顯得更公平和合理。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：當(dāng)然對(duì)於深圳這次試點(diǎn)也有房地産專業(yè)人士會(huì)覺得實(shí)際上通過這個(gè)動(dòng)作已經(jīng)使農(nóng)村的集體土地轉(zhuǎn)為國有，然後讓整個(gè)的地變的同價(jià)、同地、同權(quán)，情況就變得更簡單，國有的土地就可以建商品住宅了，您是不是同意這樣觀點(diǎn)？

　　丁建剛：當(dāng)然如果這種試點(diǎn)規(guī)模擴(kuò)大的話，確定是像同地同權(quán)邁出了一步，但是恐怕也並不絕對(duì)，我們看到比如説這個(gè)深圳去年年末這次試點(diǎn)實(shí)際上30%是歸了農(nóng)村集體的成員所有，但是這種分配形式，每個(gè)地方恐怕都不太一致，是不是30%就合理，30%能不能顯示同地同權(quán)，恐怕還要進(jìn)一步來研究。