導(dǎo)讀：最近一年“千億”房企正在不斷向海外開疆拓土，近的在韓國、馬來西亞，略遠(yuǎn)一些觸角伸到了澳大利亞、紐西蘭，美國、英國也有不少項(xiàng)目動工。一些中國房企在海外的項(xiàng)目甚至還和移民結(jié)合在一起。世界已經(jīng)無法阻止中國開發(fā)商的拿地衝動了。在萬通控股董事長馮侖看來，市場效率更高、資産配置多元化需求和海外華人市場壯大，是促成國內(nèi)房企投資海外市場的三個主要理由。

　　美國

　　洛杉磯高端酒店引入EB-5項(xiàng)目

　　説到在美國的項(xiàng)目，自然繞不開國內(nèi)房地産業(yè)的老大萬科，這裡也是萬科海外佈局最多的區(qū)域。2013年2月13日，萬科與鐵獅門在舊金山簽約，共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目，總投資6.2億美元。整個項(xiàng)目包括將建造兩幢相連的豪華住宅樓，一幢高37層，另一幢高42層，共有725個單元。雖然開發(fā)商表示項(xiàng)目不是主要面對中國人，但舊金山大量華人絕對是主要客源。

　　舊金山對萬科來説只是一個試水項(xiàng)目，真正的投資大幕在紐約曼哈頓揭開，是一個超級豪宅項(xiàng)目。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，曼哈頓房産均價已達(dá)到114萬美元/套。據(jù)萬科透露，這一項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要為紐約和國際買家。萬科説，開發(fā)商計(jì)劃從2015年秋季開始銷售，2017年開始交房。

　　國內(nèi)另一家房企綠地則把開發(fā)房地産和移民結(jié)合在了一起,這就是洛杉磯綠地中心項(xiàng)目。在這個項(xiàng)目中，綠地還引入了EB-5投資移民項(xiàng)目。

　　美國投資移民EB-5方案是美國移民法中針對海外投資移民者所設(shè)立的移民簽證類別。移民仲介告訴記者，EB-5投資門檻一般為100萬美元，如果項(xiàng)目位於就業(yè)區(qū)，則可降至50萬美元。不過，參加EB-5項(xiàng)目和在美國買房子完全是兩個概念，美國沒有買房子送綠卡的政策。

　　澳大利亞

　　房産項(xiàng)目主要買家都是中國人

　　在發(fā)達(dá)國家中，除了美國、加拿大，澳大利亞也是房企喜歡的市場。較早進(jìn)入澳大利亞的是頤和地産。2012年初，頤和地産進(jìn)駐海外的首個項(xiàng)目正式在國內(nèi)發(fā)售，該項(xiàng)目坐落于雪梨以西14公里的Strathfield區(qū)，售價3.5萬元/平方米起。不過，真正帶動房企在澳大利亞拿地?zé)岢钡倪€是碧桂園、萬科、綠地這三大地産巨頭。

　　2012年8月，綠地集團(tuán)投資開發(fā)澳大利亞雪梨市庫克灣新城項(xiàng)目，規(guī)劃總建築面積為40萬平方米，總投資大約80億人民幣。該項(xiàng)目建成後，主要面向華人及留學(xué)生市場。一年之後，綠地又在雪梨啟動了更高端的項(xiàng)目——雪梨綠地中心，項(xiàng)目精裝修住宅總量約480套，套均總價約135萬澳元。該項(xiàng)目在雪梨、香港、新加坡、上海第一輪認(rèn)購時，就被訂出去了250套，買家自然大都是中國人。

　　對於海外項(xiàng)目的定位，綠地總裁張玉良很明確地表示，要打中國牌，“對綠地而言，中國移民者、遊客和留學(xué)生的目的地就是綠地海外拓展的首選目的地。”不過，目前澳大利亞也沒有買房送綠卡的移民政策。一般而言，澳大利亞的投資移民資金有專門投向，比如説政府債券、基金和私人公司。所以即便房子再好，也沒法幫投資人實(shí)現(xiàn)移民目的。

　　韓國

　　買房送綠卡濟(jì)州島房産一搶而空

　　一些中國房企看好在韓國濟(jì)州島開發(fā)房産項(xiàng)目。從環(huán)境上看，濟(jì)州島常年氣溫平均16度，氣候宜人，大量韓國人把在濟(jì)州島養(yǎng)老看成是畢生夢想之一。由於韓國濟(jì)州島實(shí)行低門檻投資移民政策，對購買投資政府指定項(xiàng)目50萬美元以上的外國人給予居住資格，停留5年以上，將給予永久居住權(quán)，因此，很多中國大媽把在濟(jì)州島買房看作一項(xiàng)合算的投資。

　　2012年綠地集團(tuán)以9個億的投資拿下濟(jì)州島1500萬平方米的土地，開發(fā)漢拿山小鎮(zhèn)，修建別墅、度假酒店。整個項(xiàng)目約2000套房子，當(dāng)時綠地總裁張玉良就規(guī)劃，70%的房子要賣給中國人。結(jié)果一期推出的108套房子很快就賣完了，據(jù)稱不少中國大媽在濟(jì)州島旅遊時就把房訂了。

　　馬來西亞

　　120萬能買海景房吸引國人

　　目前為止，在東南亞國家中，馬來西亞是國內(nèi)開發(fā)商最喜歡的國度。這裡自然風(fēng)光好，離中國也不算遠(yuǎn)，而且還有很寬泛的移民政策。綠地、雅居樂、碧桂園、新華聯(lián)等公司已經(jīng)啟動了此處的項(xiàng)目，且大都以旅遊度假項(xiàng)目為主。

　　今年1月20日，雅居樂地産在馬來西亞的合資公司訂立協(xié)議，以4.3億元的作價收購吉隆坡一塊4.1萬平方米的地皮。雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目保守估計(jì)回報(bào)率可達(dá)現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水準(zhǔn)以上。當(dāng)然，在馬來西亞市場最有經(jīng)驗(yàn)的還是碧桂園。2013年8月11日，碧桂園·金海灣（馬來西亞）成為該集團(tuán)在海外的首個開盤項(xiàng)目，9000套房屋預(yù)售達(dá)60%以上，開盤熱銷約94億元人民幣，打破了當(dāng)時馬來西亞房産銷售紀(jì)錄。

　　據(jù)北青報(bào)記者了解，碧桂園當(dāng)時在馬來西亞項(xiàng)目的目標(biāo)群體本身不是中國人，但馬來西亞寬鬆的環(huán)境吸引了不少中國投資者，最後發(fā)現(xiàn)，有四分之一的房子被中國買家買走了。從移民角度來看，馬來西亞移民政策較寬泛，有些人乾脆就把它看成了海南的替代選擇。

　　“從廣州飛吉隆坡大概四個小時，飲食習(xí)慣也類似，主要是簽證比較好拿。”在馬來西亞購買了一套海邊公寓的張先生告訴北青報(bào)記者，他在廣州工作生活，一直想找個養(yǎng)老的地方。“相比起海南，馬來西亞的海邊房産是永久産權(quán)，而且更便宜。”他的投資只花了120萬元，這點(diǎn)錢在海南買好的海景房不太可能。

　　根據(jù)馬來西亞的第二家園計(jì)劃(MM2H)，無年齡限制、無英語要求、無須資産來源證明，外籍人士只需存入馬來銀行約合人民幣60萬的馬幣(一年後其中的30萬即可取出)，即可在保留原國籍的基礎(chǔ)上全家取得馬來西亞身份。永久産權(quán)、不限購、低首付、十年居留簽證，每一項(xiàng)政策都衝擊著國人的眼球。

　　財(cái)經(jīng)觀察

　　買房移民要三思

　　從房企的角度，開發(fā)商全球拿地，有利於分散在中國市場的風(fēng)險，尤其是對於千億級別的大公司，把觸角伸到海外也是情理之中。海外房地産市場稅費(fèi)較低，而且融資成本低，對開發(fā)商運(yùn)營比較有利。

　　此外，大開發(fā)商在國內(nèi)積累了大量的客戶資源，一旦拿下海外項(xiàng)目，能夠快速地二次推介給老客戶。以綠地為例，多數(shù)項(xiàng)目都瞄著中國遊客、中國留學(xué)生、中國移民者。房企不斷海外分散風(fēng)險，對應(yīng)的也是中國富人不斷海外投資的大潮。

　　不過，對於普通人而言，如果想借助買房産移民，則需要三思。發(fā)達(dá)國家的移民政策大多和房地産政策脫鉤，此前加拿大投資移民政策變動，不少處於投資移民申請過程中的中國人提前買了加拿大房産，但由於移民被阻，有些人被迫降價處理房産。所以，最好是先移民，再買房。

　　天下沒有免費(fèi)的午餐。越是移民政策松的區(qū)域，社會保障、經(jīng)濟(jì)活力就越差。這種情況下，即便實(shí)現(xiàn)了移民，第二代、第三代如何在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)發(fā)展也是一個大問題。此外，經(jīng)濟(jì)活力差的區(qū)域，購買的房産能夠在多大程度上保值增值也需要三思。購房人不能用中國房地産思維方式考量海外房産。如果這樣，你會覺得怎麼都是便宜，但實(shí)際上可能真不便宜，説不定你已經(jīng)站在房價的頂峰之上。

　　本組