十大房企斥資近640億元“囤貨”

　　其中一線城市拿地額高達(dá)369億元 佔(zhàn)比57.8%

　　有多位房企高層表示，未來三年，一線城市和典型二線城市都是房企戰(zhàn)略佈局的重點(diǎn)區(qū)域，雖然地價(jià)相對較高，但可以加快週轉(zhuǎn)進(jìn)而提高利潤

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　“加碼一線、二線城市的土地儲(chǔ)備是我們未來三年內(nèi)的重要戰(zhàn)略佈局。”某知名房企高層向《證券日報(bào)》記者透露，雖然這種戰(zhàn)略佈局方式會(huì)導(dǎo)致地價(jià)成本升高，但公司會(huì)通過加快週轉(zhuǎn)速度和合理管控規(guī)模增長來提高利潤空間，公司最快的項(xiàng)目從拿地到開盤預(yù)售週期已經(jīng)提升到不足五個(gè)月時(shí)間。

　　事實(shí)上，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2014年1月1日至2月17日，十大標(biāo)桿房企共計(jì)斥資639.3億元購地，其中，北京市、上海市、廣州市以及杭州市成為其重點(diǎn)佈局區(qū)域。同時(shí)，在這十大標(biāo)桿房企花費(fèi)的拿地總額中，一線城市土地儲(chǔ)備購地支出為369.4億元，佔(zhàn)比達(dá)57.8%。

　　對此，同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者，短期內(nèi)銷量普跌並不影響標(biāo)桿房企中長期佈局策略的調(diào)整，而一線、二線城市房地産市場在其眼中仍有利潤空間，搶地也在意料之中。

　　購地支出驟增

　　實(shí)際上，納入統(tǒng)計(jì)的十大標(biāo)桿房企分別為萬科地産、保利地産、中海地産、華潤置地、招商地産、綠地集團(tuán)、方興地産、遠(yuǎn)洋地産、融創(chuàng)中國以及龍湖地産。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些標(biāo)桿房企都有自己的拿地策略和計(jì)算模式，對未來市場判斷以及擴(kuò)張理念也不盡相同。融創(chuàng)中國在行業(yè)內(nèi)帶有“較為激進(jìn)”的標(biāo)簽；遠(yuǎn)洋地産過去三年在公開土地市場一度沉寂，卻在今年年初突然爆發(fā)，斥重金搶地；萬科則堅(jiān)持走求穩(wěn)路線，與其他企業(yè)抱團(tuán)拿地。

　　不過，該人士向記者強(qiáng)調(diào)，儘管房企拿地想法各不相同，但卻一致瞄準(zhǔn)一線城市以及典型二線城市，甚至不惜花重金搶地。

　　據(jù)《證券日報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋地産8天內(nèi)在北京市斥資73億元拿地；方興地産擲101億元奪得上海市宅地總價(jià)地王；萬科、龍湖以及融創(chuàng)等也紛紛在北京市搶地；保利地産則抓緊佈局廣州市。

　　對此，張宏偉坦言，鋻於一線城市供求關(guān)係緊張的基本面不會(huì)改變，開發(fā)商預(yù)判市場始終有利潤空間，因此力爭抓住佈局一線城市的機(jī)會(huì)。不過，一線城市地價(jià)高，從成交金額表現(xiàn)來看，佔(zhàn)企業(yè)總拿地金額比例相對較高，若從成交面積來看，比重相對低很多。

　　儘管如此，據(jù)記者了解，恒大、佳兆業(yè)、花樣年等企業(yè)都在積極調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，降低三線、四線城市的土地儲(chǔ)備佔(zhàn)比。接近遠(yuǎn)洋地産的人士也向記者透露，遠(yuǎn)洋正在加大一線城市佈局，預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有一線城市土地進(jìn)賬。

　　今年，公司已經(jīng)把北京地區(qū)的銷售目標(biāo)提高至100億元。”接近遠(yuǎn)洋地産人士向記者透露，年初加速拿地，新項(xiàng)目便可以在年底之前順利入市，入市貨值的增加將減少實(shí)現(xiàn)2014年銷售目標(biāo)的阻力。

　　扎堆一線城市“囤貨”

　　事實(shí)上，中原地産研究中心張大偉告訴記者，2013年上半年，在其監(jiān)測的10家標(biāo)桿房企購地可建面積分佈中，二線發(fā)展中城市佔(zhàn)比最高為55%；一線城市、二線發(fā)達(dá)城市及三線、四線城市分別佔(zhàn)7%、22%、15%。

　　此外，中原地産研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份，其監(jiān)測的10家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額接近2013年月度高位，達(dá)到372億元。其中，一線城市購地支出為近三年來最高，達(dá)229億元，顯著高於去年平均水準(zhǔn)。

　　無獨(dú)有偶，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在納入統(tǒng)計(jì)的十大標(biāo)桿房企拿地總額中，一線城市土地儲(chǔ)備購地支出佔(zhàn)比達(dá)57.8%，且在北京市和上海市出讓的土地中，多幅地塊溢價(jià)率都超過100%，部分甚至高達(dá)149%。這意味著雖然統(tǒng)計(jì)口徑不同，但都映射出標(biāo)桿房企加碼一線城市的決心。

　　對此，鏈家地産市場研究中心張旭向記者表示，一線城市可售庫存消耗速度快，利潤空間相對較高。以北京市為例，2013年新增項(xiàng)目的去化率達(dá)到70%，而新建商品住宅庫存持續(xù)下滑，已降至6萬套以下，房企爭相增補(bǔ)土地與項(xiàng)目儲(chǔ)備。因此，儘管當(dāng)前地價(jià)高企，保障房與自住型商品住房配建持續(xù)增加，但房企的拿地?zé)崆橐廊桓邼q。

　　實(shí)際上，從這一角度看，土地市場競爭激烈的同時(shí)也提升了開發(fā)商的運(yùn)營效率，從拿地到開盤預(yù)售時(shí)間已經(jīng)越來越短，新的項(xiàng)目週轉(zhuǎn)週期標(biāo)桿普遍由8個(gè)月縮減至6個(gè)月，甚至更短。

　　值得注意的是，張宏偉坦言，預(yù)計(jì)2014年房企資金鏈將偏緊。在此背景下，過去拿地比較激進(jìn)、用力過猛的房企可能面臨資金週轉(zhuǎn)不暢的問題。此外，從拿地規(guī)模來看，拿地量較大，支出資金超過手頭現(xiàn)金的房企也將面臨一定壓力。