調(diào)查動(dòng)機(jī)

　　自從商品房銷(xiāo)售推行網(wǎng)簽制度後,開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)、虛假宣傳等欺詐行為基本絕跡。然而,近日,在海南澄邁、三亞、海口等地卻又出現(xiàn)“一房多賣(mài)”現(xiàn)象,有的房子被三賣(mài)四賣(mài)甚至五賣(mài),開(kāi)發(fā)商得手後紛紛跑路。

　　開(kāi)發(fā)商人間“消失”後,尚未交付的房子究竟歸誰(shuí)?層層監(jiān)管之下,開(kāi)發(fā)商為何能瞞天過(guò)海,一房多賣(mài)?有關(guān)部門(mén)又該如何預(yù)防“一房多賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生?《法制日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了調(diào)查走訪

　　□本報(bào)記者邢東偉

　　□本報(bào)實(shí)習(xí)生翟小功

　　開(kāi)發(fā)商將已出售的房子抵押給別人,或者是抵押的房子再次出售給他人,最甚者出現(xiàn)了一房以抵押、出售等形式同時(shí)轉(zhuǎn)手5次!這樣令人不可思議的購(gòu)房詐騙情況就真實(shí)地發(fā)生在我們身邊。

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者近日從海南省澄邁縣公安局獲悉,澄邁縣公安局偵破一起涉及19個(gè)省市(包括臺(tái)灣地區(qū))和美國(guó),涉案金額高達(dá)約3.4億元的特大合同詐騙案件,涉案人員12人。同時(shí),紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)根據(jù)該線索,已對(duì)涉此案的澄邁縣委原副書(shū)記盧勇、縣國(guó)土局原局長(zhǎng)盧志剛、縣住房保障與房産管理局原局長(zhǎng)林中校等3名公職人員涉嫌利用職務(wù)之便謀取不當(dāng)利益立案查處。

　　買(mǎi)房裝修後房主竟“另有其人”

　　“花了一百多萬(wàn)元買(mǎi)的房子,剛剛裝修好入住,卻發(fā)現(xiàn)房主竟然不是自己!”提起這次購(gòu)房經(jīng)歷,浙江籍劉先生便覺(jué)得痛心不已。

　　2011年9月,劉先生經(jīng)熟人介紹,花110萬(wàn)元在海南省澄邁縣老城開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光花苑小區(qū)買(mǎi)了一套100平方米的房子。2012年2月,退休後的劉先生來(lái)到海南,準(zhǔn)備在新房中養(yǎng)老度假。

　　“不曾想到,裝修後的新房剛住上不久,就有人找到府來(lái),説這套房子已經(jīng)抵押給他了,讓‘限期’退房。我當(dāng)時(shí)就傻眼了,趕緊到澄邁縣房管局去查備案登記,結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子以買(mǎi)賣(mài)合同備案在某貸款公司名下了。”劉先生説。

　　劉先生的房子被一房多賣(mài)的消息在小區(qū)中不脛而走,許多業(yè)主也紛紛到房管局查詢。根據(jù)統(tǒng)計(jì),約有百名以上的業(yè)主房子被開(kāi)發(fā)商抵押,總房産價(jià)值上億元。

　　事發(fā)後,業(yè)主們趕緊向澄邁縣公安局老城分局報(bào)案。老城分局立即依法受理立案,對(duì)開(kāi)發(fā)商澄邁陽(yáng)光投資有限公司進(jìn)行取證調(diào)查。

　　2013年7月,澄邁縣警方又接到新疆某單位舉報(bào),海南博亞房地産開(kāi)發(fā)有限公司涉嫌購(gòu)房合同詐騙案件,而該案的主要涉案人員,同樣是澄邁陽(yáng)光投資有限公司負(fù)責(zé)人聶某某。於是,澄邁縣紀(jì)委、公安局等多部門(mén)立即組成聯(lián)合調(diào)查組,將這兩起案件並案?jìng)刹椤?/p>

　　經(jīng)查,該案涉及一房多賣(mài)的房産共計(jì)166套(棟),涉案金額約1.4億元,受害人達(dá)104名,涉及19個(gè)省市(包括臺(tái)灣地區(qū))及美國(guó)；涉嫌合同詐騙新疆某單位2億余元；除了利用陽(yáng)光花苑小區(qū)項(xiàng)目用地使用權(quán)及地上在建建築物用於抵押向某銀行貸款1.1億元,涉案公司還非法向外借高利借貸資金近6億元,雖已還本息1.96億元,但仍有近4億元高利借貸本息未還。

　　目前,澄邁縣公安機(jī)關(guān)已凍結(jié)涉案公司及個(gè)人名下資金和資産,查扣涉案車(chē)輛數(shù)輛和遊艇,查封涉案房産150套,追回涉案公司資金8000余萬(wàn)元,追繳部分贓款,兩項(xiàng)合計(jì)追回資金超過(guò)1億元。

　　監(jiān)管不嚴(yán)權(quán)責(zé)不明是重要原因

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到,2010年2月,聶某某在明知公司啟動(dòng)資金不足的情況下,指使皮某某、許某某等其他涉案人員,通過(guò)虛假註冊(cè)資本方式,誇大履行合同能力,並大肆借貸；採(cǎi)用隱瞞手段,將陽(yáng)光公司開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光花苑小區(qū)商品房出售後再次以預(yù)售備案的方式抵押給借款人；或者是將已經(jīng)以預(yù)售備案的方式抵押給借款人的房子,又再次出售給他人。最令人吃驚的是,有的房子以抵押、出售等形式轉(zhuǎn)手5次。

　　2012年7月,博亞公司在建設(shè)熙岸高爾夫公寓二期項(xiàng)目過(guò)程中,明知其未取得相關(guān)合法施工手續(xù)及已將部分項(xiàng)目用地抵押給其他單位的情況下,仍與新疆某單位及相關(guān)單位簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議,收取預(yù)定金並挪作他用。

　　為什麼會(huì)發(fā)生這樣的事情呢?記者在採(cǎi)訪中了解到,2010年海南國(guó)際旅遊島上升為國(guó)家戰(zhàn)略後,海南房地産業(yè)幾度升溫,使不少不法開(kāi)發(fā)商看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益,在強(qiáng)烈的趨利心理支配下,他們置法律不顧,鋌而走險(xiǎn),以身試法。有的房地産開(kāi)發(fā)商虛報(bào)註冊(cè)資金大肆吹噓其“實(shí)力”,致使購(gòu)房者被其實(shí)力雄厚的假像欺騙；有的採(cǎi)取一房多賣(mài)、預(yù)售商品房不開(kāi)據(jù)正規(guī)發(fā)票等手段,騙取購(gòu)房者的錢(qián)財(cái)；還有的在無(wú)預(yù)算資金的情況下,倉(cāng)促開(kāi)發(fā)房地産項(xiàng)目,工程開(kāi)工後,因資金嚴(yán)重不足或根本無(wú)開(kāi)發(fā)資金而騎虎難下,欲罷不能,便採(cǎi)取一房多賣(mài)、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢(qián),從而陷入違法犯罪的深淵。

　　“房地産職能部門(mén)監(jiān)管混亂是‘一房多賣(mài)’、先抵押再出售或先售房後抵押等現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。由於管理部門(mén)的職能、運(yùn)作機(jī)制等方面的原因,房地産監(jiān)管方面存在管理不嚴(yán)、權(quán)責(zé)不明的問(wèn)題。”海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院教授章汝先稱。

　　章汝先表示,其一,資質(zhì)認(rèn)證不嚴(yán)。有些房地産開(kāi)發(fā)商根本不具備開(kāi)發(fā)房地産應(yīng)具有的資質(zhì)條件,卻輕而易舉地領(lǐng)取了資質(zhì)證,公然運(yùn)作大型房地産開(kāi)發(fā)工程,可見(jiàn)管理部門(mén)在房地産開(kāi)發(fā)行業(yè)的資質(zhì)審查中,存在嚴(yán)重的瀆職行為。其二,審批房地産業(yè)的預(yù)售許可證把關(guān)不嚴(yán),已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),在項(xiàng)目法定的配套費(fèi)用未付或者還是“樓花”、“未封頂?shù)脑诮恰睍r(shí),房管部門(mén)便發(fā)給開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證,任其“挖地”叫賣(mài),每售一套房也未按規(guī)定到房管部門(mén)審核備案。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)未取得預(yù)售許可證的商品房在市場(chǎng)上公開(kāi)銷(xiāo)售,房地産管理部門(mén)不督促辦證。

　　上述分析已被事實(shí)證明。1月12日,海南省紀(jì)委向媒體通報(bào)稱,澄邁縣委原副書(shū)記盧勇、縣國(guó)土局原局長(zhǎng)盧志剛、縣住房保障與房産管理局原局長(zhǎng)林中校等3名公職人員,利用職務(wù)上的便利,涉及此案為他人謀取利益,在工業(yè)項(xiàng)目用地、土地使用性質(zhì)變更、房地産項(xiàng)目容積率調(diào)整、審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項(xiàng)過(guò)程中,多次收受他人賄賂。省紀(jì)委、監(jiān)察廳決定給予3人開(kāi)除黨籍、行政開(kāi)除處分,並將3人涉嫌犯罪問(wèn)題移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

　　應(yīng)推進(jìn)構(gòu)築房地産反欺詐機(jī)制

　　事實(shí)上,類(lèi)似這樣“一房二賣(mài)、一房多押”的房産糾紛案例,近年來(lái)在海南時(shí)有發(fā)生。儘管海南已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場(chǎng)上在售商品房多為期房,從合同備案完畢到最終交房,一般需要1至2年時(shí)間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下,開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張,在生死存亡之際,一些人鋌而走險(xiǎn)進(jìn)行“一房多賣(mài)”,以謀求更多資金髮展。

　　“加強(qiáng)房地産預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣(mài)’的首要措施。”海南大學(xué)法學(xué)院教授童偉華稱,房地産業(yè)急劇升溫,發(fā)展迅速,相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)有效監(jiān)管顯得尤為必要和迫切。政府管理部門(mén)要嚴(yán)格審查房地産企業(yè)的資質(zhì),確保該類(lèi)企業(yè)完全具備房地産開(kāi)發(fā)資質(zhì)的實(shí)質(zhì)要件；要加強(qiáng)對(duì)房屋銷(xiāo)售的監(jiān)督管理工作,切實(shí)履行監(jiān)督管理職責(zé),從源頭上避免一房?jī)勺C、一房?jī)少u(mài)現(xiàn)象的發(fā)生。

　　不僅如此,童偉華表示,房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記,確認(rèn)開(kāi)發(fā)商完成國(guó)家預(yù)售規(guī)定的配套建設(shè)和交納應(yīng)繳的費(fèi)用,並完成預(yù)售前的所有法定行為,達(dá)到“五證齊全”的前提下,方可指令預(yù)售許可,發(fā)給開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證。在預(yù)售過(guò)程中,相關(guān)政府部門(mén)還得做好跟蹤監(jiān)督工作,嚴(yán)格審查每套房屋、每棟樓房的銷(xiāo)售是否合乎相應(yīng)法規(guī)的要求,從根本上堵住重復(fù)售房的漏洞。

　　“房地産管理部門(mén)必須花大力氣理順各級(jí)職能,做到上下銜接,同級(jí)權(quán)責(zé)範(fàn)圍明確,避免多頭管理、重復(fù)管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發(fā),建立快捷有效的房地産權(quán)證、查封抵押登記電腦查詢系統(tǒng),避免一房多賣(mài)、一房多抵的現(xiàn)象發(fā)生,構(gòu)築房地産反欺詐機(jī)制。”海南律師陳劍稱。