在總量有限的土地供應(yīng)格局下，房企為了在僧多粥少的競爭中拿地成功，紛紛競報盈利微薄的自住型商品房面積。在自住型商品住房盈利空間縮小之下，商業(yè)和公建將成部分地塊收益來源。

　　自住房供應(yīng)提速

　　去年下半年，北京推出自住型商品住房政策，這種比同區(qū)域商品房價低至少三成的住房類型受到極大關(guān)注，已公開銷售的項目也申請火爆。去年北京供應(yīng)了兩萬多套自住房用地，今年還將供應(yīng)5萬套。

　　中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至20日海淀上莊項目地塊掛牌，從2013年北京推出第一塊自住房地塊開始，入市及預(yù)期入市自住房地塊已經(jīng)達(dá)到了33個項目。這33個項目涵蓋北京（朝陽、海淀、通州、昌平、順義、豐臺、房山、大興、門頭溝、密雲(yún)、平谷）11個區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，達(dá)到了8個項目。海澱區(qū)合計2個項目。順義區(qū)合計達(dá)到了6個項目。累計33地塊可供應(yīng)自住房項目達(dá)到了4.4萬套。預(yù)計這些項目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京將能成交200萬以上的自住房達(dá)到4萬套左右。

　　按照北京2013年成交普通商品房合計8萬套計算，4萬套自住房將達(dá)到市場成交的50%，這種短期入市衝擊下，北京樓市在2014年將出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加，特別是中低端供應(yīng)缺口將明顯緩解。

　　鏈家地産市場研究部張旭表示，在未來的土地供應(yīng)中，配建自住型商品住房的土地所佔份額會越來越大，對房企的成本管控能力和週轉(zhuǎn)速度的要求更高。預(yù)計管理能力欠佳的中小房企在土地市場上將會處於更加劣勢的地位。而對於有能力爭取市場份額的大房企來講，也不得不承受利潤率下降的壓力。

　　商業(yè)配套成盈利點

　　隨著自住房供應(yīng)漸成市場主流，如何在樓面價高企之下實現(xiàn)盈利也成為各家自住型商品房開發(fā)企業(yè)關(guān)注的問題。

　　“一家自住型商品房項目已經(jīng)與我們溝通，就項目商業(yè)部門的定位以及規(guī)劃進(jìn)行前期協(xié)商。”北京一家知名商業(yè)地産服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者透露。

　　據(jù)悉，從目前已經(jīng)出讓的自住型商品房項目來看，商業(yè)配套已經(jīng)成為普遍存在問題，以恒大禦景灣為例，項目雖然緊鄰東五環(huán)，然而周邊配套建設(shè)仍亟待完善。項目周邊除北京富鵬混凝土有限公司、北京莊子工貿(mào)有限公司等企業(yè)外，沒有其他住宅項目。項目東南方向的“富力又一城”是距離禦景灣項目最近的成熟商品房小區(qū)。

　　一位商業(yè)地産機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示：“自住型商品房除了較為便宜的價格外，如何保障入住之後的出行、就醫(yī)、子女入學(xué)的生活便利更為重要。這些問題既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇，隨著後續(xù)業(yè)主入住，將會帶來巨大的生活配套需求，因此，自住型商品房商業(yè)潛力將非常大，盈利空間也可期。”

　　“過去房企習(xí)慣依賴於高暴利而謀求生存空間，但現(xiàn)在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結(jié)合住宅等多功能地塊打包出讓，這將倒逼房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略。”上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　公建將成部分地塊收益來源

　　我愛我家市場部相關(guān)人士表示，由於限價和限購的政策，2013年，很多商品住宅在取得銷售許可證的過程中掙扎，商住項目大行其道，連連創(chuàng)下“日光”的戰(zhàn)績，成為了不少房企回款的利器。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2014年，商住類項目仍將是市場的主角。除了持續(xù)的限購、限價的調(diào)控政策外，2013年拍出的不少地塊，主要的收益空間全部在商業(yè)和公建部分上。

　　去年9月，中國鐵建以18.1億元競得的海澱區(qū)環(huán)保科技園地塊，樓面價最終為18562元/平方米，而該地塊未來住宅部分的限售價格為19000元/平方米，樓面價與未來的限售價格基本持平。中國鐵建的回應(yīng)稱，該地塊30%為公建部分，不在限價範(fàn)圍內(nèi)，可通過這部分産品的開發(fā)來實現(xiàn)地塊整體的盈利。

　　創(chuàng)下了今年總價地王的門頭溝新城MC16-073限價商品住房地塊，被住總、融創(chuàng)和駿洋聯(lián)合體最終以58.66億元的總價收入囊中，樓面價約為1.69萬元/平方米，而該地塊上的住宅部分除7500平方米的限價商品房外，將全部建設(shè)自住型商品房，銷售限價為18000元/平方米。看上去又是一筆賠錢的買賣，但實際上，該地塊34.73萬平方米的體量中，住宅部分約為6.7萬平方米，除去一些必備的配建設(shè)施，還有約27萬平方米的商業(yè)金融和公建部分，這部分地塊未來的銷售價格並不受限。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商業(yè)和公建地塊回款最快，運營最簡單的方式就是做成商住類産品銷售，大量類似土地的出讓不可避免地就會帶來此類産品的供應(yīng)，預(yù)計2014年仍將有大量的商住項目上市。