2013年深圳一手寫字樓供應量明顯增加，是2012年同期的1.6倍。

　　去年深圳寫字樓市場誕生了3宗大宗交易，其中第一季度交通銀行以32億元購買世紀匯廣場後，先後又有祥祺集團收購民生銀行大廈交易和正順集團收購新世紀廣場交易作為總部自用和投資用途。這種大宗交易的明顯增多是深圳近幾年罕見的，而記者了解到，伴隨著深圳城市吸引力增強以及企業(yè)自身的發(fā)展壯大，大額資金投資總部物業(yè)的願望也日益高漲，預計2014年寫字樓市場仍不乏大宗交易出現(xiàn)。

　　去年大宗寫字樓交易增多、近年罕見

　　據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計，2013年深圳一手寫字樓供應量明顯增加，寫字樓批準預售面積達到34.65萬平方米，是2012年同期的1.6倍。而在這些新供應的刺激下，一手寫字樓成交22.2萬平方米，較2012年同期增長292.9%。新品供應的增加分流了一部分二手交易的需求，同時受存量非住宅房交易評估徵稅的持續(xù)影響，全市二手寫字樓成交僅12.29萬平方米，比2012年同期減少32.1%。其中，業(yè)主惜售降低了二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)的供應量，也在一定程度上影響了二手市場的成交量。

　　此外，2013年深圳寫字樓市場的另一特點就是大宗交易較往年明顯增加。DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)寫字樓部董事羅進良告訴記者，去年第一季度交通銀行買下世紀匯5.5萬平方米共27層優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)自用，第四季度民生銀行大廈以8.3億元將整棟3.6萬平方米寫字樓出售給祥祺集團，而深圳正順集團也收購新世紀廣場17.8萬平方米辦公物業(yè)。“這3宗大宗交易前兩宗收購是作為總部自用，而第三宗則是作為投資用途，此外購買方都呈現(xiàn)金融類和總部類客戶的特點”，羅進良表示。

　　“2013年寫字樓大宗交易明顯增多，為近兩年罕見”，羅進良介紹，交易主體也不再僅僅局限為單一的投資公司，一些産業(yè)基金、實業(yè)公司等也開始進入。他認為，一方面，在住宅市場持續(xù)受到調(diào)控的背景下，資金更願意進入增值保值功能較強的商業(yè)地産；另一方面，伴隨經(jīng)濟企穩(wěn)、城市吸引力增強以及企業(yè)自身的發(fā)展壯大，大額資金投資總部物業(yè)的願望也日益高漲。

　　世邦魏理仕的研究報告則認為，深圳去年投資資本市場交易較往年活躍，主要原因在於優(yōu)質(zhì)寫字樓租金近年來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，而機構(gòu)投資者和個人投資者願意購買寫字樓進行運營和自用。

　　南山甲級寫字樓供應後年將超福田

　　長期來看，未來三年深圳甲級寫字樓供應將達到414萬平方米，遠超當前市場的總存量，巨大的未來供應量則必然對市場造成較大的壓力。但戴德梁行認為，由於新增供應中超過五成的寫字樓為總部企業(yè)大樓，一定比例的自用要求以及相關(guān)聯(lián)的上下游客戶都將消化一部分的壓力；且總部企業(yè)對其高品質(zhì)物業(yè)的租金期望較高，價格讓步空間有限。但整體上，租金受壓的局面不會改變。

　　目前，隨著前海對現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務業(yè)的鼓勵政策，在前海註冊的企業(yè)在去年年底前已經(jīng)超過2000家。因為前海區(qū)域內(nèi)沒有已建成的寫字樓，部分註冊企業(yè)選擇在福田和南山其他區(qū)域租賃寫字樓。戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍認為，從區(qū)域發(fā)展來看，儘管福田中心區(qū)未來的持續(xù)供應將進一步穩(wěn)固其作為深圳金融中心的地位，但隨著後海總部經(jīng)濟區(qū)、南油片區(qū)以及未來前海的發(fā)展，高質(zhì)素新項目的入市將使得企業(yè)租戶對此片區(qū)的關(guān)注度提高。同時，2016年南山甲級寫字樓168.6萬平方米的供應將顯然超過福田區(qū)，這有望加大南山區(qū)對深圳整體寫字樓市場的影響力，強化南山區(qū)辦公氛圍。

　　寶安、龍崗小型寫字樓出售機會增多

　　對於深圳未來兩年大宗交易是否還會頻頻發(fā)生，仲量聯(lián)行深圳公司董事總經(jīng)理夏春毅表示，隨著深圳灣超級總部基地及前海合作區(qū)規(guī)劃的深化，國內(nèi)各種大型企業(yè)紛紛落戶深圳。隨著深圳新的總部經(jīng)濟集聚區(qū)已現(xiàn)雛形，越來越多企業(yè)總部的落戶，企業(yè)總部對購買甲級寫字樓的需求也隨之釋放。預計2014年將繼續(xù)出現(xiàn)甲級寫字樓的大宗買賣現(xiàn)象。

　　“這些企業(yè)主要以金融、IT行業(yè)為主，購買的寫字樓也主要用於自用”，夏春毅表示，從目前情況看來，企業(yè)購買甲級寫字樓青睞于福田中心區(qū)、南山的前海和後海區(qū)域，而這些企業(yè)總部購買甲級寫字樓自用的需求將帶動甲級寫字樓的資本值繼續(xù)上揚。

　　深圳中原工商鋪部董事總經(jīng)理何世勝告訴記者，與往常多用來投資不同，這些寫字樓的大宗交易都是買來自用的。目前，這些用家尋找大面積自用辦公空間並不容易，因此買下整個物業(yè)的需求很旺盛，只要有人願意出售大面積的寫字樓就會有成交。何世勝表示，從這點來説，寫字樓大宗交易在未來有增加的趨勢，並且在寶安、龍崗，那些十幾層的小型寫字樓的成交會增加，預計今年超過1億元的寫字樓大宗交易超過10單，在明年數(shù)量和交易額也都會增加。

　　而對於寫字樓的賣方，夏春毅建議，一般來説以持有寫字樓為最佳方式，但開發(fā)商資金鏈鬆緊的情況各不相同，所以對於可能有需要回籠資金的開發(fā)商，他們也願意出售整棟物業(yè)。