某樓盤以“不限購”、“不限貸”做廣告吸引眼球 資料照片

　　本報記者 陳瓊珂

　　最近，本市新推七條措施，嚴格執(zhí)行國家房地産市場調(diào)控政策。其中包括，二套房首付比例由六成提至七成及以上；非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。 “滬七條”出臺後，樓市明顯降溫。

　　近年來，從中央到地方陸續(xù)出臺了一系列樓市調(diào)控政策，如俗稱的“限貸令”、“限購令”等。這些政策都對遏制房地産市場投機行為起到了一定作用。然而，也有不少購房者因為不了解突然降臨的調(diào)控新政而鬧出糾紛。有人則為了買房，不惜採用假結(jié)婚、假離婚等手段鑽空子。

　　對此，上海一中院房産庭法官給出建議：購房者應當事先比對自己的資質(zhì)條件，充分預判風險，切勿鋌而走險打“擦邊球”。

　　案例1

　　補繳社保不等於“累計”繳納

　　因兒子在滬工作，浙江的陳先生退休後想在滬購房。根據(jù)上海市政府2011年1月出臺的規(guī)定，非滬籍居民在滬購房必須提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在滬累計1年以上個稅繳納證明或社保繳納證明。然而，陳先生從未在滬工作過，更沒有在滬繳納過個稅或社保，“聽説買房的時候補繳1年社保，就有資格購房了。反正政策沒説不能補繳嘛！ ”

　　去年6月，陳先生與上家方先生、仲介三方簽訂居間協(xié)議，約定20日內(nèi)簽署正式房屋買賣合同。合同簽訂當天，陳先生支付定金5萬元。一個月後，房管局一紙通知讓陳先生傻了眼，“非滬籍居民持社保繳納證明購房的，必須是累計繳納，不得補繳”。當他聯(lián)繫方先生要求解約返還定金時遭拒，於是訴至法院。

　　法院認為，陳先生對於自己不符合購房條件是明知的，但他對通過補繳社保以獲取購房資格懷有不當?shù)膬e倖心理，對於最終未能簽約具有過錯，由此帶來的交易風險亦應由其自行承擔。據(jù)此，法院判決居間協(xié)議解除，駁回他要求返還定金的訴請。

　　【解讀】主審法官蔣慶琨：在因調(diào)控政策出臺導致簽約未成的情況下，判斷過錯與否的關(guān)鍵，就在於違反合同一方對於自己可能因受調(diào)控政策影響而無法完成交易，是否應當有所預見。本案中，早在居間協(xié)議簽訂之前，就已有政策明確規(guī)定非滬籍居民在滬購房應累計繳滿1年社保。陳先生所謂“補繳社保”實際是鑽政策空子，最終交易不成，理應由其自擔風險。

　　案例2

　　以新政為由不履約于法無據(jù)

　　去年2月25日，袁女士與上家田先生、仲介三方簽訂居間協(xié)議，約定袁女士購買田先生名下房屋，所有交易稅費均由袁女士負擔。當日，袁女士向田先生支付了2萬元定金；雙方又簽署紙質(zhì)版《房屋買賣合同》，並約定於20日內(nèi)網(wǎng)簽合同。

　　次日，國務(wù)院辦公廳發(fā)佈《關(guān)於繼續(xù)做好房地産市場調(diào)控工作的通知》，即俗稱的“國五條”，其中明確“出售自有住房，應按轉(zhuǎn)讓所得的20%計收個人所得稅”。 “20%的稅全部我付？成本太高了！ ”袁女士要求修改合同，由雙方各自承擔一半稅費。田先生則要求按合同抓緊時間辦，但遭袁女士拒絕。協(xié)商不成，袁女士將田先生告上法院，要求解除合同、返還定金。

　　為查清事實，法官來到稅務(wù)機關(guān)設(shè)在房産交易中心的窗口。經(jīng)了解，上海市類似本案涉訟房屋的買賣交易稅費政策與此前沒有變化。對此，袁女士從未向交易中心諮詢過。

　　法院審理後認為，袁女士並未充分了解，即以調(diào)控新政出臺為由拒絕履行合同，存在違約行為。法院據(jù)此判決合同解除，駁回袁女士要求返還定金的訴訟請求。

　　【解讀】主審法官翟從海：“國五條”出臺後，多地出現(xiàn)市民連夜排隊網(wǎng)簽、過戶的現(xiàn)象。反觀本案，袁女士沒有積極了解政策、及時履行合同，反而一味主張推翻原先的約定，這顯然有違常理，表明袁女士其實並不想履行與田先生的約定，調(diào)控新政僅是其不履行合同的藉口而已。袁女士的行為違背了誠實信用原則，因此無權(quán)要回定金。

　　案例3

　　遭遇“限貸”合同可解除

　　樓市調(diào)控政策出臺後，“不限購、不限貸”成為許多開發(fā)商招徠客戶的新口號。小張就被這樣一則廣告所吸引，樓盤是期房，規(guī)劃用途為辦公，總價64萬餘元。 2011年8月6日，小張與開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，其中約定50%的房款以銀行貸款支付。

　　半個月後，上海銀監(jiān)局下發(fā)《上海市商業(yè)地産信貸風險提示的通知》，規(guī)定“未竣工驗收的房屋不予貸款”。此後雖開發(fā)商數(shù)次幫小張申請貸款，均因房屋尚未竣工驗收而被拒絕。因拿不出30多萬元現(xiàn)金，去年3月，小張向開發(fā)商發(fā)函，要求解除合同。因協(xié)商未果，小張訴至法院，要求判決確認合同已解除，開發(fā)商返還已付購房款32萬餘元及利息。

　　法院認為，以貸款方式支付50%房款是雙方合同達成及履行的條件。限制商業(yè)用房貸款發(fā)放的規(guī)定頒布後，小張無法辦理貸款，屬於不可歸責于雙方的事由導致合同不能繼續(xù)履行，小張享有法定的合同解除權(quán)。法院據(jù)此判決確認合同已解除，開發(fā)商返還所付購房款及利息。

　　【解讀】主審法官侯衛(wèi)清：商品房銷售廣告及宣傳資料上所載開發(fā)商對房屋的説明、允諾等，如果是具體、確定的，並對買賣合同的訂立有重大影響，那麼該説明、允諾即使未寫入買賣合同，也應當視為合同內(nèi)容的一部分。因此，本案涉訟樓盤“貸購不限”，應當説是雙方達成合同的基礎(chǔ)條件。而合同簽訂後出臺了雙方均難以預見的限制貸款政策，導致小張不能辦理貸款，根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，小張在此情況下應享有法定的合同解除權(quán)。

　　法官提醒

　　售樓廣告單可留作證據(jù)

　　面對層層加碼的樓市調(diào)控政策，購房者如何才能避免糾紛發(fā)生？法官建議應增強“三個意識”——

　　一是增強風險意識，充分了解政策。房屋買賣雙方在訂立合同之前，應注重了解近年來的樓市調(diào)控政策，尤其是對於購房資格、首付房款比例、貸款利率、貸款資質(zhì)要求等，應嚴格對照自身條件，對可能的風險有充分預判。實踐中，無論借假結(jié)婚、假離婚“曲線購房”，還是以補繳社保打政策 “擦邊球”，其背後都隱藏著難以預知的風險，一旦出現(xiàn)問題，非但導致買賣不成，購房人或賣房人還可能承擔違約責任。

　　二是增強誠信意識，自覺踐行契約。現(xiàn)代市場經(jīng)濟是發(fā)達的信用經(jīng)濟，合同任何一方應尊重契約，崇尚規(guī)則，信守承諾，不能以受調(diào)控新政影響為 “藉口”，達到故意毀約的目的。當事人主張解除合同，必須證明確實屬於調(diào)控政策規(guī)定的範圍及對象，雖然積極、努力地履行義務(wù)，客觀上仍難以實現(xiàn)合同目的，或繼續(xù)履行合同將導致明顯的不公平。

　　三是增強證據(jù)意識，完善書面約定。房産仲介在促成二手房買賣合同簽訂過程中，往往表示可以代為辦理貸款、過戶，甚至承諾可以辦出一定折扣優(yōu)惠利率的貸款，或者仲介傭金打折收取等等。對此，應要求仲介將所有口頭承諾寫進書面合同中，以免仲介“食言”，不兌現(xiàn)承諾。新盤銷售之時，開發(fā)商多在廣告宣傳上大做文章，對此則應注意保存好廣告宣傳單，將來一旦涉訟可作為有力證據(jù)。