過去10年，除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年，以及2011年下半年至2012年上半年等時(shí)期住房價(jià)格出現(xiàn)過短暫回調(diào)外，其他時(shí)期房價(jià)都一直保持較快增長態(tài)勢。儘管根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算的結(jié)果顯示，全國住房價(jià)格過去十年僅僅翻了一倍，但由於住房的異質(zhì)性，實(shí)際住房價(jià)格上漲幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過官方數(shù)據(jù)。不過，即便是10年翻一倍的房價(jià)漲幅也意味著樓市投資回報(bào)率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝通貨膨脹和債市，而且也遠(yuǎn)遠(yuǎn)戰(zhàn)勝股市和大宗商品市場，這使得社會資金在2012年下半年以來再次集中涌向房地産市場。

　　長效機(jī)制要具有可置信性

　　很明顯，2003年以來房價(jià)上漲主要受到上世紀(jì)80年代初“嬰兒潮”一代置業(yè)成家，以及農(nóng)村人口向城市加速轉(zhuǎn)移帶來的剛性需求的支撐。剛性需求的膨脹，逐漸推升起房價(jià)上升的大浪，投機(jī)性需求隨之跟進(jìn)鼓吹起樓市泡沫，而且浪越大，泡沫越大。但隨著樓市泡沫膨脹，房價(jià)逐漸脫離剛性需求者的承受能力，從而使得大浪最終會消退，而大浪一旦消退，泡沫也將破滅。隨著2015年前後人口老齡化和資本可兌換時(shí)代的到來以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，房價(jià)就可能會面臨持續(xù)回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這種情形下，建立樓市長效調(diào)控機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)，已經(jīng)不是控制當(dāng)前階段房價(jià)新一輪快速上漲，也不是在未來再次出現(xiàn)樓市持續(xù)回調(diào)時(shí)再次積極救市，而是要確保樓市政策的可置信性，給予投資者一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，削弱投機(jī)型需求的動力，使房價(jià)回歸其長期合理中樞水準(zhǔn)。畢竟一旦投資者預(yù)期緊縮性樓市調(diào)控政策最終會因?yàn)榉績r(jià)的持續(xù)下跌而取消，甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳し績r(jià)上漲的政策，緊縮性調(diào)控政策就變得不具有可置信性。由於房地産市場上的資訊不對稱問題比較嚴(yán)重，樓市政策一旦變得不具有可置信性，即便政府本來是想使房地産市場處於低房價(jià)均衡狀態(tài)，但卻最終得到一個(gè)高房價(jià)均衡狀態(tài)的結(jié)果。

　　在過去10年中，房貸首付比例、土地出讓金首次繳納比例、住房營業(yè)稅免征期限、住房貸款利率等都隨著住房價(jià)格的漲跌而調(diào)高或調(diào)低，這無疑使得投資者確信政府為了確保經(jīng)濟(jì)增長以及維護(hù)土地財(cái)政體制，並不希望房價(jià)下跌。在樓市剛性需求並沒有釋放殆盡的情況下，投資者顯然可以放心大膽地投資樓市以攫取高額收益了。更何況由於政府掌握著土地、電力、煤炭、石油、國有企業(yè)等大量經(jīng)營性資産，足以控制樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)走勢，投資者所需做的不是主動對經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行判斷，而是準(zhǔn)確揣摩政府意圖或者政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷。既然政府政策意圖對投資者具有決定意義的影響，政府所要建立的樓市長效調(diào)控機(jī)制就應(yīng)該真正體現(xiàn)政府意圖，並且一以貫之地執(zhí)行下去，使其具有可置信性，這才能避免樓市大起大落，保持樓市合理平穩(wěn)發(fā)展。

　　長效機(jī)制應(yīng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)取代”

　　毫無疑問，政府既然為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型而寧可犧牲經(jīng)濟(jì)增長，顯然也不會因?yàn)榉康禺b對經(jīng)濟(jì)增長的巨大拉動作用而任由地産泡沫膨脹，從而使得經(jīng)濟(jì)增長方式長期得不到轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段，政府顯然是要果斷祭出樓市長效調(diào)控機(jī)制。既然是一種長效調(diào)控機(jī)制，就應(yīng)該具有長期性、一致性和可置信性，消除政策上的短視性、隨機(jī)性和欺騙性，避免樓市調(diào)控政策的朝令夕改以及政令不行。為此，樓市長效調(diào)控機(jī)制應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)取代”：一是房産稅取代限購令；二是競爭性土地供應(yīng)取代壟斷性土地供應(yīng)；三是市場化調(diào)控取代行政性調(diào)控。

　　首先，儘快將房産稅試點(diǎn)範(fàn)圍擴(kuò)大至全國，且房産稅試點(diǎn)範(fàn)圍擴(kuò)大要與取消限購令同步推進(jìn)。住房限購令與放鬆管制取向改革是背道而馳的，且推出伊始就被投資者預(yù)期為一種短期政策。在房價(jià)最終會因限購令的取消而再次上漲的預(yù)期作用下，限購令效果並不盡如人意，更何況限購令還被投資者通過離婚、借用他人名義購房等方式規(guī)避，帶來許多社會問題。而房産稅的徵收可以有效化解土地財(cái)政體制下，地方政府試圖通過調(diào)整土地供應(yīng)來推高地價(jià)和房價(jià)的衝動。在拓展地方政府稅收來源的同時(shí)，還把地方政府引導(dǎo)到著力加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境建設(shè)上來。儘管房産稅具體規(guī)定由地方政府制定，但中央政府應(yīng)在稅率、徵收範(fàn)圍等方面做到全國統(tǒng)一，並且要求地方政府不得隨意調(diào)整房産稅條款，以避免不同城市樓市的冷熱不均。

　　其次，儘快在全國範(fàn)圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，擇機(jī)賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)，同時(shí)根據(jù)住房需求情況而不是土地價(jià)格情況分批次集中土地，打破土地市場上的政府壟斷。如果地方政府還繼續(xù)壟斷土地供應(yīng)，那麼他們將繼續(xù)通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量方式來操縱土地價(jià)格。且在土地財(cái)政體制之下，地方政府也有很強(qiáng)的意願(yuàn)推高土地價(jià)格。因此，應(yīng)當(dāng)儘快推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，賦予農(nóng)民土地永佃權(quán)，同時(shí)根據(jù)住房需求情況和“佔(zhàn)一補(bǔ)一”土地政策要求，敞開口子大量供應(yīng)土地，並建立土地二級市場流轉(zhuǎn)制度，打破土地市場上地方政府壟斷土地供應(yīng)的格局，讓市場力量在土地市場上發(fā)揮主導(dǎo)作用。

　　最後，明確樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向市場化的間接調(diào)控，不再實(shí)施限購令、限貸令、房貸首付比例調(diào)整等非市場化的手段。這就是説，政府應(yīng)該明確表示土地政策、房貸政策、地産稅收政策等不會隨著房價(jià)漲跌而調(diào)整，而且要果斷放開住房貸款利率管制，以及保持保障性住房開發(fā)力度，讓投資者明確認(rèn)識到政府不會因?yàn)榈禺b市場價(jià)格的調(diào)整而再次採取行政性手段救市，且政策將是一以貫之的，不會再因?yàn)闃鞘械恼{(diào)整而朝令夕改。要讓投資者相信政府不再會為投資者的決策失誤買單，投資者應(yīng)當(dāng)為其投資決策風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)責(zé)任，以期消除投資者在樓市上的冒進(jìn)行為。這樣一來，樓市將逐步回歸其長期合理中樞水準(zhǔn)附近。

　　方正富邦基金首席策略師 崔永