有分析人士表示，今年樓市回暖，開發(fā)商資金充裕，拿地底氣十足；此外，大型房企加大了推盤量，存量不足導(dǎo)致其增加“存貨”

　　“如果用‘火爆’來形容部分二線城市的土地市場現(xiàn)狀，那麼北京和上海等一線城市就可以謂之‘瘋狂’。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心王暉向《證券日報》記者表示，今年上半年樓市回暖加速後，各大開發(fā)商加快推盤節(jié)奏，手中樓盤的存量大量減少，加劇了開發(fā)商拿地的動作。

　　值得注意的是，據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計顯示，今年5月以來，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經(jīng)誕生了13個地王，這些地王被11家大型房企斥資747.27億元奪得。

　　北京：單價地王7.3萬元/平方米

　　開發(fā)成本超12萬元/平方米

　　據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從7月3日開始，截至到9月9日，北京已經(jīng)誕生了4個地王。

　　7月3日下午3時，《證券日報》記者在豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家衚同R2二類居住用地的拍賣現(xiàn)場獲悉，歷經(jīng)約30多輪競爭後，懋源地産以17.7億元總價，4.2萬元/平方米的樓面地價，配建3.8萬平方米公租房的代價搶得夏家衚同地塊。同時，這一地塊一舉晉陞為當(dāng)時北京新的單價地王，預(yù)計未來售價將超過8萬元/平方米。

　　“挺貴的，估計開發(fā)商會有不小的壓力。”當(dāng)時，在現(xiàn)場參與競價的另一家開發(fā)商對記者曾如是表示，而《證券日報》記者也從懋源地産內(nèi)部人士獲悉，“我們確實有一定的壓力”。

　　然而，被業(yè)內(nèi)認(rèn)定為有開發(fā)壓力的地王卻僅僅是開啟了今年下半年北京土地市場“瘋狂”的大幕。

　　7月23日，央企中糧地産以23.6億元總價，折合樓面地價高達4.8萬元/平方米的代價拿下朝陽區(qū)孫河地塊，徹底刷新上述夏家衚同地塊的“地王”紀(jì)錄。當(dāng)時，一位了解該區(qū)域樓市的開發(fā)商向記者表示，預(yù)計這一塊地最終的土地成本為5.2萬元/平方米。

　　然而，北京的中央別墅區(qū)以及北京中心區(qū)域拍出這樣高的單價地王或許還能讓市場由“驚訝”到“接受”。不過，亦莊(位於北京五環(huán)外)卻也拍出了高達近2.8萬元/平方米的樓面地價。

　　8月14日，融創(chuàng)中國、葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地，其中一幅地塊在剔除限價房面積後，樓面地價達近2.8萬元/平方米，比去年融創(chuàng)保利聯(lián)合體拿地時的價格幾乎翻番。而其當(dāng)時周邊最貴的新盤售價只有2.7萬元/平方米，由此可見，“麵粉”明顯貴過“麵包”。

　　不過，對於融創(chuàng)中國來説，這種“野蠻”擴張的腳步並未停歇，當(dāng)其再度出手時，整個房地産市場都“震驚”了。

　　9月4日，融創(chuàng)中國以“超出市場想像力”的價格奪下北京農(nóng)展館北路8號地塊，憑藉7.3萬元/平方米的樓面地價，創(chuàng)下北京土地出讓歷史上的最高地王紀(jì)錄。

　　“這塊地的開發(fā)成本將超過12萬元/平方米，預(yù)計未來售價將超過15萬元/平方米。”現(xiàn)場參與競價的另一家開發(fā)商高層向《證券日報》記者表示，即使未來賣到20萬元/平方米也是有可能的。

　　至此，這一地塊未來售價被業(yè)界認(rèn)定為將“秒殺”北京大部分豪宅，有望將北京豪宅市場帶入20萬元/平方米的時代。

　　上海：總價地王218億元

　　開發(fā)成本將超過300億元

　　據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從今年5月9日開始，截至到9月9日，上海的地王紀(jì)錄被刷新了4次。

　　5月9日，遠東新世紀(jì)股份有限公司以9.78億元競得世博園A09B-02地塊，樓面地價超過4萬元/平方米，成為上海新的單價地王。

　　不過，相對於這塊體量較小的單價地王來説，在上海今年出讓的地塊中，規(guī)模較大的地塊出讓頻率則較高，其總價地王紀(jì)錄被刷新了3次，甚至連一向“不拿地王”的萬科也奪得一塊，而且頗有“你方唱罷我登場”之勢。

　　5月29日，背後為北京K2地産的北京福潤天成房地産開發(fā)有限公司以46億元獲得上海長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，溢價率達56.96%，成為上海2013年當(dāng)時的新總價地王。

　　緊接著，7月3日，經(jīng)過323輪競價，位於上海浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)的商住地塊，最終被萬科聯(lián)合體以總價48.7億元競得，溢價率更高達90%，刷新了上述總價地王紀(jì)錄。

　　然而，最為讓業(yè)界關(guān)注的還是新鴻基以217.7億元競得的上海徐家匯中心地塊。

　　9月5日，上海誕生年內(nèi)全國總價地王，新鴻基以217.7億元拿下上海徐家匯中心地塊，樓面地價37264.4元/平方米，溢價24.21%。新鴻基相關(guān)人士在接受《證券日報》記者時稱，“我們暫時決定獨立開發(fā)，不引入合作方。”

　　值得注意的是，同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉則向《證券日報》記者表示，新鴻基開發(fā)這塊地王至少需要300億元的成本，後續(xù)公司持有運營期間的市場培育期也將産生一些成本費用，這極大地考驗開發(fā)商的資金承壓能力。

　　廣州：單價地王3.6萬元/平方米

　　區(qū)域地價10年上漲20倍

　　據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從今年5月6日開始，截至到9月9日，廣州共誕生3個典型地王。

　　5月6日，佳兆業(yè)以總價18.7億元，單價2.6萬元/平方米的樓面地價奪得廣州白雲(yún)區(qū)同寶路地王。同日，佳兆業(yè)地産以7.9865億元的高價拿下附近白雲(yún)區(qū)沙太路梅花園宅地，剔除1.96萬平方米配建面積，樓面價實為2.251萬元/平方米。而這一區(qū)域自2009年以來已經(jīng)成為地王的“集中營”。

　　此後，5月23日，在廣州5月最後一場土地拍賣會上，越秀地産和恒大爭奪海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，近112輪競奪後，越秀地産旗下廣州城建開發(fā)南沙房地産有限公司以24.6億元擊敗恒大，奪得該地塊。據(jù)悉，該地塊折合樓面地價3.6萬元/平方米，成為廣州歷史最貴單價地王。

　　當(dāng)時，方圓地産首席分析師鄧浩志曾向媒體表示，南洲路10年前房價在3000元/平方米以上，現(xiàn)在僅樓面地價就達到了3.6萬元/平方米，估計項目售價在5萬元-6萬元/平方米，10年上漲20倍。在他看來，開發(fā)商已成“地奴”。

　　深圳：總價地王124億元

　　前海區(qū)域開發(fā)前景待考

　　據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從今年7月26日開始，截至到9月9日，如果把卓越集團拿下的深圳前海兩幅地塊拆分成單幅統(tǒng)計，華潤置地以109億元拿下的另一塊前海地塊則為單幅總價地王。

　　不過，考慮到卓越集團所拿地塊的位置特徵，其拿下的兩幅地塊則被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是深圳今年的總價地王。

　　7月26日，卓越集團以123.69億元代價力壓綠地、華潤等大牌房企，奪得深圳前海兩宗地塊，而這兩宗地塊合計則為深圳年內(nèi)總價地王。卓越集團向記者表示，經(jīng)過初步測算，51.89億元的T201-0077地塊，實際樓面地價約19300元/平方米；71.8億元T201-0075地塊實際樓面地價約20500元/平方米。

　　而華潤置地所拿地塊樓面地價則為樓面價21670元/平方米，且超過世茂報價90.99億元，溢價率達62.2%，都超過卓越集團的相關(guān)指數(shù)。

　　對此，卓越集團相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，目前公司自有資金充足，具備多種融資渠道，支援項目開發(fā)沒有問題。此外，在卓越集團看來，項目開發(fā)前景較好，利潤空間也將達到其預(yù)測水準(zhǔn)。

　　不過，有分析人士認(rèn)為，該幅地塊為商業(yè)用途，其開發(fā)利潤水準(zhǔn)待考。

　　至此，據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有11家房企不惜高價出擊土地市場，斥資750億元在一線城市圈地王“存貨”。

　　事實上，綜合上述情況來看，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心王暉向記者表示，近期開發(fā)商在土地市場的動作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自於銷售現(xiàn)金，另一方面則來自於今年上半年房企海外融資金額大增。

　　同時，《證券日報》記者也注意到，部分房企以聯(lián)合體方式競得地王地塊，合作開發(fā)，減緩地王對企業(yè)資金壓力和開發(fā)風(fēng)險。

　　不過，地王命運一向多舛，上述地王最終命運如何，開發(fā)商能否頂住資金壓力，順利開發(fā)銷售，且回收一部分利潤，還有待觀察。王麗新