學(xué)區(qū)房價(jià)格比去年同期漲37% 購買者往往是二套房買家———

　　近年來無論政策走向如何，學(xué)區(qū)房都不缺剛需客戶。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)産北京新景家園店工作人員介紹，同一區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房能比非學(xué)區(qū)房均價(jià)每平方米高接近萬元。目前，北京已經(jīng)形成了幾個(gè)頗具規(guī)模的學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)板塊，如中關(guān)村地區(qū)，包括中關(guān)村、學(xué)院路以及萬柳；東城區(qū)東四板塊；西城區(qū)平安裏板塊；朝陽區(qū)朝陽門板塊等。這些區(qū)域聚集了稀缺中小學(xué)教育資源，需求的強(qiáng)勁和房源的相對稀少導(dǎo)致“學(xué)區(qū)房”不僅成為嚴(yán)厲調(diào)控下最抗跌的板塊，價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀高。

　　高價(jià)學(xué)區(qū)房遭購房人“瘋搶”

　　校區(qū)的分配在城區(qū)內(nèi)較為廣泛，以四環(huán)海澱區(qū)中關(guān)村一小、二小、四小為主的學(xué)區(qū)房在單價(jià)上佔(zhàn)據(jù)了一定的優(yōu)勢，而三環(huán)以朝陽區(qū)芳草地小學(xué)、育慧裏小學(xué)為主的學(xué)區(qū)房由於周圍配套小區(qū)完善，在價(jià)格上也是“毫不示弱”，二環(huán)以內(nèi)東城區(qū)府學(xué)衚同小學(xué)、丁香衚同小學(xué)及東交民巷小學(xué)，由於學(xué)區(qū)本身資質(zhì)優(yōu)良，且處在城中繁華地段，價(jià)格幾乎領(lǐng)漲整個(gè)學(xué)區(qū)房市場，學(xué)區(qū)房的價(jià)格與購房人的購買意願(yuàn)成正比。而且從目前成交的情況看，價(jià)格越貴的學(xué)區(qū)房，遭到爭搶的程度反而越高。

　　專家解析：“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，以中關(guān)村一小附近的學(xué)區(qū)房價(jià)格大多在420萬至460萬之間，而芳草地小學(xué)及育慧裏小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房價(jià)格也保持在400萬以上。偏近於城中心的東城區(qū)府學(xué)衚同、史家衚同及東交民巷的價(jià)格也在300萬至450萬之間，總體來説，四環(huán)內(nèi)各學(xué)區(qū)房的價(jià)格均保持在400萬以上，因此首套房的貸款額度大多集中在300萬以上，而二套房的貸款額度多為135萬至180萬之間。以目前購房人的總體情況來看，處於二套購買學(xué)區(qū)房的人數(shù)偏多，佔(zhàn)總體購房人的60%至70%。

　　學(xué)區(qū)房漲幅要高於非學(xué)區(qū)房

　　21世紀(jì)不動(dòng)産安信門店抽樣監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在市場回暖的月份，學(xué)區(qū)房相應(yīng)活躍度較高，需求更加旺盛。6、7月份全市整體學(xué)區(qū)房的價(jià)格環(huán)比漲幅3.5%左右，而非學(xué)區(qū)房價(jià)格環(huán)比漲幅1.3%。與去年同期房價(jià)相比，全市房價(jià)同比普漲30%左右。其中學(xué)區(qū)房漲幅要高於非學(xué)區(qū)房，同比漲幅37%左右。由於近兩個(gè)月非學(xué)區(qū)房價(jià)格漲幅趨緩，因此學(xué)區(qū)房與周邊非學(xué)區(qū)房成交均價(jià)出現(xiàn)差距拉大跡象。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)産北京安信瑞德在西城區(qū)、崇文區(qū)兩個(gè)區(qū)域的多家門店介紹，20%的交易稅對改善型、投資型需求起到了嚴(yán)苛的制約作用，然而滿5年的無稅房受影響較小。學(xué)區(qū)房多屬於老舊小區(qū)，購買可以降低稅費(fèi)同時(shí)解決孩子上學(xué)問題，成為置換的最佳選擇。家住通州的李女士，近期在為解決3歲兒子的上學(xué)問題提前籌謀，她將名下唯一住房果斷掛牌，以期快速出售後置換到西城的學(xué)區(qū)房，為達(dá)成儘快置換不惜降低出售房源的掛牌價(jià)。

　　購買學(xué)區(qū)房問清具體入學(xué)規(guī)定

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)産北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍觀察：“為解決子女就學(xué)問題，置換學(xué)區(qū)房已由‘個(gè)別現(xiàn)象’日漸形成普遍趨勢。優(yōu)質(zhì)教育資源分佈不均衡、學(xué)區(qū)房源少造成了學(xué)區(qū)房價(jià)格高、漲幅大，而且供不應(yīng)求。”然而，學(xué)區(qū)房背後，也隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。即便是購置了學(xué)區(qū)房，也未必真有資格上“名校”。特別提醒消費(fèi)者：第一，有學(xué)區(qū)房需求的購房者，必須將置業(yè)計(jì)劃前置。具體是提前3年還是2年，一定要向目標(biāo)學(xué)校打聽清楚落戶年限的規(guī)定，否則可能購買了學(xué)區(qū)房，卻發(fā)現(xiàn)為時(shí)已晚。第二，儘量錯(cuò)開學(xué)區(qū)房交易的高峰時(shí)段，降低成本。有些家長總是要等到5月甚至6月才想到學(xué)區(qū)房，時(shí)間有些晚。第三，需要查明學(xué)校對生源的限制。有的學(xué)校只收一手房業(yè)主的孩子，不收二手房業(yè)主的孩子，有的則規(guī)定無論一二手房，只有一次入學(xué)資格。所以要調(diào)查清楚原業(yè)主的小孩有沒有佔(zhàn)用學(xué)位。第四，投資學(xué)區(qū)房，面積不宜過大，以舒適為宜，勿過度追求“名校”。

　　從學(xué)區(qū)房特性及供需關(guān)係來看，寇海龍認(rèn)為學(xué)區(qū)房房源量較少，流動(dòng)性較差，短期內(nèi)學(xué)區(qū)房價(jià)格下降的可能性很小。在調(diào)控不放鬆的背景下，目前價(jià)格過高催生了觀望的情緒，存在一定的議價(jià)空間。

　　文/本報(bào)記者 周宏

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