在SOHO中國宣佈“由售轉(zhuǎn)租”將滿一年之際，曾被其看做是優(yōu)質(zhì)物業(yè)、SOHO中國轉(zhuǎn)型後首個含有自持部分項目的銀河SOHO卻遭遇到了自持物業(yè)扎堆甩賣的尷尬境遇，業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國在轉(zhuǎn)型過程中，銷售的核心競爭力淡化，而對於租賃型物業(yè)的運營能力仍然較低是遇挫的最大原因。

　　位於北京東二環(huán)朝陽門內(nèi)的銀河SOHO，是一座外形圓潤、色彩明亮、極具現(xiàn)代風格的球形建築。這座由扎哈·哈迪德建築師事務(wù)所擔綱設(shè)計的大樓，自落成起就成為古老都市中心的一道扎眼風景。

　　據(jù)一位SOHO中國銷售人員透露，銀河SOHO目前有約140套5A寫字樓及商鋪正在尋找買主。該銷售人員特別強調(diào)，銀河SOHO絕大部分房源早在去年即已銷售一空，目前這批房源是SOHO中國自持的物業(yè)。

　　“一共就140套，有寫字樓也有商鋪，均價約8萬元/平方米”，上述銷售人員表示，“這個價錢是比去年的5萬元/平方米漲了，不過因為其中一些已經(jīng)租出去了，所以是帶著租賃合同賣的，可以隨買隨收房租。”

　　去年8月17日，SOHO中國召開2012年中期業(yè)績發(fā)佈會，高調(diào)宣佈轉(zhuǎn)型。“我們做了一個重大決定：告別散售，持有北京、上海超過150萬平方米的商業(yè)地産。三年後，租金收入將成為公司盈利的主要來源。”、“讓優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為永遠生蛋的雞。”SOHO中國董事長潘石屹當時表示。

　　兩個月後，銀河SOHO竣工，成為SOHO中國轉(zhuǎn)型後首個含有自持部分的新項目。據(jù)當時SOHO中國的説法，計劃持有銀河SOHO約4.4萬平方米物業(yè)，相當於總建築面積的13%。然而自持一年後，SOHO中國最終還是選擇了放棄這13%的銀河SOHO。自此，這棟會“下蛋”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，將徹底淪為“別人家的雞”。

　　有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示，SOHO中國此次退出銀河SOHO在意料之內(nèi)。“此前SOHO中國不惜將自持的商鋪以很低的價格招商，以此提高出租率，但效果不佳。本質(zhì)原因就是SOHO中國在自持運營上的經(jīng)驗不足，最終不得不退出。”

　　上述分析人士稱，此次出售了這批物業(yè)之後，將給銀河SOHO的運營情況雪上加霜。“全部散售之後，商鋪和寫字樓難以形成一個完善的生態(tài)系統(tǒng)，整體吸引力將大大下降，租金也會隨著認知度産生變化。”

　　實際上，SOHO中國旗下物業(yè)出租率較低是業(yè)內(nèi)廣為人知的秘密。北京前門大街項目和三里屯SOHO項目不止一次被質(zhì)疑空置率高，商戶流失嚴重。近日，上海SOHO世紀廣場項目又被曝出迫於出租率低而下調(diào)了租金。

　　中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣雲(yún)峰表示，SOHO中國實際上不是很缺現(xiàn)金，但現(xiàn)在的問題是，以往這家公司在開發(fā)上快進快出以行銷見長，並非以管理見長。但轉(zhuǎn)型後SOHO中國原本的核心競爭力在淡化，得以支撐自持業(yè)務(wù)的能力也沒有提高，“未來最緊迫的還是必須充分轉(zhuǎn)型，公司有很大障礙要過”，蔣雲(yún)峰表示。

　　據(jù)2012年年報，SOHO中國業(yè)績慘澹——不僅沒有達到年初制定的230億元目標，連宣佈轉(zhuǎn)型後下調(diào)的120億元也沒有達到。而與之相反的是，得益於2012年樓市復蘇，龍頭房企業(yè)績?nèi)骘h紅。(記者 李芊)

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