半年報(bào)後業(yè)務(wù)佔(zhàn)比大幅提升 盈利模式難題待解

　　房企扎堆商業(yè)地産難掩隱憂

　　從鬱亮首解城市配套服務(wù)商的大商業(yè)地産構(gòu)想的連連拿地，到龍湖半年報(bào)中商業(yè)地産的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，以及遠(yuǎn)洋披露的與太古、南豐合作的商業(yè)地産項(xiàng)目，甚至近幾年潛行的陽(yáng)光100也宣佈大舉向商業(yè)地産領(lǐng)域進(jìn)軍，然而近日卻有專家直言，商業(yè)地産盈利的不超1/8。

　　瘋狂擴(kuò)張

　　萬(wàn)科總裁鬱亮剛剛在西安提出要做“城市配套服務(wù)商”的大商業(yè)地産規(guī)劃，萬(wàn)科各分公司就開始拿地加以配合。

　　7月3日，萬(wàn)科在北京以9億元拿下北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)03-9-02地塊，該塊土地性質(zhì)為F3其他類多功能用地、C3文化娛樂用地、S3社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地、U2交通設(shè)施用地、U3郵電設(shè)施用地。

　　7月8日，萬(wàn)科在廣州以6.03億元拿下了AF020122地塊，其土地性質(zhì)為商業(yè)金融地塊，折合樓面均價(jià)更是達(dá)到19638元/平方米，溢價(jià)率96.4%。

　　此前鬱亮曾表示過(guò)做商業(yè)地産其實(shí)是無(wú)奈之舉，但是近年來(lái)萬(wàn)科在商業(yè)地産的擴(kuò)容卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，不僅成立了商用地産事業(yè)部，同時(shí)據(jù)一位消息人士透露，萬(wàn)科商業(yè)地産的土地儲(chǔ)備已達(dá)近千萬(wàn)平方米。

　　其實(shí)伴隨著萬(wàn)科在商業(yè)地産大肆擴(kuò)張，品牌房企在商業(yè)地産的業(yè)務(wù)佔(zhàn)比不斷攀升。根據(jù)披露的資訊顯示，2013年綠地的土地儲(chǔ)備計(jì)劃為800億元左右，在建商業(yè)地産將超2000萬(wàn)平方米。在過(guò)去的半個(gè)月內(nèi)綠地就連續(xù)兩次在北京拿下兩宗商業(yè)用地。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地産以及陽(yáng)光100也發(fā)佈了下一步在商業(yè)地産方面的投資計(jì)劃。

　　飽和之憂

　　面對(duì)房企在商業(yè)地産領(lǐng)域的瘋狂擴(kuò)張，飽和的警示卻已成為了“狼來(lái)了”的故事。

　　來(lái)自K8土地網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)百城商辦用地共推出1911宗，供應(yīng)量為5960萬(wàn)平方米，同比增加42%；商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬(wàn)平方米，同比增加45%；商辦用地樓面均價(jià)為每平方米1790元，同比增加17%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅。

　　同時(shí)根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年中國(guó)新增購(gòu)物中心的總數(shù)將創(chuàng)新高，在20個(gè)主要市場(chǎng)將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)。商場(chǎng)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，新開業(yè)購(gòu)物中心的平均面積將超過(guò)8萬(wàn)平方米。

　　北京商報(bào)記者了解到，各地商業(yè)地産飽和的程度已經(jīng)叫人咋舌，如在合肥僅蜀山區(qū)內(nèi)就聚集著38家大型商業(yè)項(xiàng)目；在杭州商業(yè)體量已達(dá)800萬(wàn)平方米，其中有100個(gè)商業(yè)綜合體；成都商業(yè)地産面積570萬(wàn)平方米，城市綜合體48個(gè)。

　　而一般國(guó)際上通用的發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)每人平均面積的警戒線是在每人平均1.2平方米，目前香港的每人平均商業(yè)面積也只有3平方米，上海是2.9平方米。而中國(guó)不少二三線城市的每人平均商業(yè)面積均達(dá)到了2平方米以上。

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心在全國(guó)19個(gè)省市調(diào)研時(shí)也發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，不少城市都在大規(guī)模發(fā)展新城、新區(qū)，以此作為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的突破口，並且在不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)和所處階段特點(diǎn)的情況下，盲目複製和模倣了大量商業(yè)地産項(xiàng)目。

　　“這些地方的商業(yè)地産市場(chǎng)眼前正面臨著過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，與之相關(guān)的招商引資亂象也正愈演愈烈。”國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令深表?yè)?dān)憂地説。

　　盈利難題

　　在不顧市場(chǎng)飽和大肆開工商業(yè)地産項(xiàng)目的同時(shí)，開發(fā)商並沒有找到商業(yè)地産盈利模式。

　　鬱亮曾直言：“很多持有物業(yè)（商業(yè)地産）是不受歡迎的，我覺得千萬(wàn)不要説固定資産多了就優(yōu)秀。”他進(jìn)一步表示：“在網(wǎng)購(gòu)時(shí)代，商業(yè)購(gòu)物中心是越來(lái)越受打擊的，所以萬(wàn)科對(duì)此非常非常慎重，不是説我有興趣，我是沒辦法才做一點(diǎn)。”

　　其實(shí)，中國(guó)的商業(yè)地産發(fā)展到今天，散售和自持一直是困擾房企尋找商業(yè)地産盈利的最大阻礙。

　　SOHO中國(guó)曾經(jīng)憑藉著散售的模式成為了風(fēng)光一時(shí)的中國(guó)商業(yè)地産的領(lǐng)軍者，但是隨著其開發(fā)項(xiàng)目的不斷運(yùn)營(yíng)，散售的缺陷不斷暴露，令其不得不轉(zhuǎn)為持有。持有無(wú)疑是商業(yè)地産發(fā)展的必然之路，但是對(duì)於擅長(zhǎng)9個(gè)蓋子蓋10個(gè)瓶子的開發(fā)商而言，脆弱的資金鏈又禁不起長(zhǎng)期回報(bào)的苦熬。

　　近段時(shí)間以來(lái)關(guān)於商業(yè)地産遇到經(jīng)營(yíng)困難的報(bào)道屢見不鮮。如頂著“世界最大購(gòu)物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城，日前被網(wǎng)友曝出“商家撤走，幾成空城”的現(xiàn)狀；建築面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的青島寶龍城市廣場(chǎng)，其中近八成商鋪空置；就在不久前，進(jìn)入瀋陽(yáng)五年的日本伊勢(shì)丹百貨，通過(guò)官方網(wǎng)站發(fā)佈消息，正式宣佈閉店停止經(jīng)營(yíng)。

　　種種例子告訴開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地産並非易事。現(xiàn)在商業(yè)地産風(fēng)險(xiǎn)極大，“以購(gòu)物中心為例，呈現(xiàn)明顯的1/2現(xiàn)象”。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)首席專家禹來(lái)表示，所謂1/2現(xiàn)象，指的是大型購(gòu)物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業(yè)，開業(yè)的有1/2難以盈利。“換句話説，中國(guó)購(gòu)物中心成功率大概就1/8。”禹來(lái)認(rèn)為。（記者 董家聲）

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