8月1日起，商業(yè)、辦公項目未蓋到7層不能預(yù)售，業(yè)內(nèi)分析——

　　商改住面臨資金鏈大考

　　繼北京預(yù)售資金監(jiān)管加強後，“非住宅”也成為預(yù)售監(jiān)管的新目標(biāo)。根據(jù)新規(guī)，自今年8月1日起，商業(yè)、辦公等非住宅項目及套均建築面積大於140平方米的住宅項目，如果沒有蓋到7層及以上將不能取得預(yù)售許可證，也就是不能開賣。

　　6月14日，北京市住建委下發(fā)《關(guān)於進一步加強本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問題》要求，從2013年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地産開發(fā)項目，對商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟，申請預(yù)售許可時，施工進度必須達到一定條件。其中，地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進度應(yīng)達到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進度應(yīng)達到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低於7層）。各區(qū)縣房管部門要嚴(yán)格按照勘查現(xiàn)場，對未達到施工進度要求的，將不予辦理預(yù)售許可。

　　解釋 老項目仍執(zhí)行原規(guī)定

　　對此，北京市住建委給出的官方解釋是，此舉是為了貫徹落實今年3月本市出臺有關(guān)房地産市場調(diào)控工作的通知，進一步完善商品房預(yù)售制度，規(guī)範(fàn)預(yù)售行為，保護購房人的利益。

　　“考慮到住房市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，此次新政提出了差別化提高預(yù)售門檻。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面，對於滿足剛性需求的普通商品住房樓棟，仍保持原標(biāo)準(zhǔn)，暫不提高預(yù)售門檻，保證市場的有效供應(yīng)。另一方面，新規(guī)主要針對8月1日後新簽訂土地出讓合同的新項目，此前的老項目仍執(zhí)行原規(guī)定，以盡可能減少政策調(diào)整對已拿地企業(yè)的工程進度、資金安排等方面的影響，不會對市場供應(yīng)造成影響。

　　分析 商住樓盤受影響更大

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅預(yù)計，新規(guī)出臺後，主要衝擊的是定位不高的大戶型産品和商住産品，對市場上其他的産品類型影響不大。

　　“大戶型住宅和商業(yè)、辦公項目，受新政影響的程度是不一樣的。”一位大型房企北京負(fù)責(zé)人就表示，他們也有寫字樓項目，並不是挖個坑就開賣。“普通住宅樓盤挖個坑就賣的情況比較多，開發(fā)商進行寫字樓開發(fā)，一般都具有相當(dāng)?shù)馁Y金實力，並不普遍存在挖個坑就賣的情況。而且，優(yōu)質(zhì)的寫字樓並不愁賣。”據(jù)他透露，目前，他們正在熱推的寫字樓項目雖然還未正式開盤，但“已經(jīng)被意向客戶預(yù)定的差不多了”。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，受預(yù)售管理新政影響較大的産品有兩類，一是商改住項目，另一是剛需盤集中區(qū)域裏的大戶型中高端改善型産品，這兩類産品均對銷售速度有一定要求。影響不大的一是商業(yè)辦公類型産品，二是城市核心區(qū)的大戶型公寓豪宅。由於新規(guī)針對的是8月1日後拿地的項目，因此影響不會在當(dāng)前顯現(xiàn)。

　　趨勢 封頂後出售大勢所趨

　　不過，上述大型房企的北京負(fù)責(zé)人坦言，新規(guī)確實提高了預(yù)售門檻。

　　“現(xiàn)在有不少樓盤挖個坑、做個地下結(jié)構(gòu)，就開始對外賣房子了，雖然也有個投資到25%的門檻，但實際上這個門檻並不高，很容易達到，有的開發(fā)商甚至?xí)苯拥姐y行開個投資到25%的證明。這位大型房企的北京負(fù)責(zé)人表示，預(yù)售新規(guī)要求的工程節(jié)點比以前提高了，這將對開發(fā)商的資金量提出更高要求。按照新規(guī)，7層以下要先達到主體封頂，建設(shè)投資至少要達到60%以上。”該人士説。

　　據(jù)了解，目前，北京市預(yù)售商品房的規(guī)定是，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，同時預(yù)售商品房投入的開發(fā)建設(shè)資金達到總投資的25%以上。

　　而商品房預(yù)售制度的存留問題，一直是房地産界熱議的焦點。易居房地産研究院副院長楊紅旭表示：“其實上海2000年就規(guī)定多層住宅預(yù)售須封頂，2010年規(guī)定高層預(yù)售也須封頂。國家的規(guī)定是，投入資金達工程總投資的25％以上，才能取得預(yù)售證，可以説京滬高於國標(biāo)。而很多地區(qū)挖坑或出土就可預(yù)售，封頂後出售是大勢所趨。”楊紅旭解釋，“25%以上”是1994年頒布的《中華人民共和國城市房地産管理法》中的規(guī)定，正是此法，確立了商品房預(yù)售制度。而那時是福利分房，近20年過去了，環(huán)境巨變，應(yīng)提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，保障業(yè)主權(quán)益。

　　本報記者 陳靜思

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