隨著多個(gè)城市“國(guó)五條”細(xì)則漸入“滿(mǎn)月”，近期的樓市呈現(xiàn)量跌價(jià)滯、觀望情緒加重等特點(diǎn)。新一輪樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)成為一道價(jià)格“分水嶺”，房地産市場(chǎng)又能否就此進(jìn)入良性軌道？

　　從“絢爛”到“平淡”，開(kāi)發(fā)商“曲線賣(mài)房”

　　2012年下半年以來(lái)的樓市躁動(dòng)歷歷在目：一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)10個(gè)月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲215%、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲360%……

　　進(jìn)入4月，隨著“國(guó)五條”各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地産市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天：

　　成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯鬆動(dòng)，價(jià)格趨穩(wěn)；一線城市房源下降，業(yè)主出手意願(yuàn)下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足。“以北京為例，3月份套均成交95平方米，現(xiàn)在為90平方米，剛需逐漸成為主力。” 中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉稱(chēng)。

　　“4月份的成交量下滑是對(duì)3月樓市‘過(guò)度亢奮’的修正，也説明瞭市場(chǎng)觀望氛圍較濃。” 中國(guó)房地産數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳昇説。

　　樓市高燒暫退，但記者走訪中發(fā)現(xiàn)，拖延開(kāi)盤(pán)、捂盤(pán)惜售、“陰陽(yáng)合同”等手段逐漸“冒頭”。

　　－－拖延工期、捂盤(pán)惜售。部分城市“國(guó)五條”細(xì)則中明確指出，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高於項(xiàng)目前期成交價(jià)和周邊在售價(jià)格且不接受指導(dǎo)的項(xiàng)目，可暫不發(fā)預(yù)售證。

　　然而，價(jià)格、開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，是記者在多個(gè)樓盤(pán)走訪時(shí)得到的回復(fù)。大興一家樓盤(pán)，原定3月底開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目一直到5月還未見(jiàn)動(dòng)靜。儘管買(mǎi)房者多次質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商只含糊其辭。

　　一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，由於前期天價(jià)成交量已讓一些開(kāi)發(fā)商賺得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”，因此一些開(kāi)發(fā)商並不急於出手，而是打起了先觀望再擇機(jī)漲價(jià)的“算盤(pán)”。

　　－－申報(bào)毛坯房，賣(mài)出“精裝價(jià)”。為了達(dá)到拿預(yù)售證和賣(mài)高價(jià)房?jī)刹徽`的目的，一些開(kāi)發(fā)商申報(bào)給建委的是很低的毛坯價(jià)，然而出賣(mài)時(shí)卻告知消費(fèi)者要簽訂毛坯和精裝兩個(gè)價(jià)格合同。一套100平方米的房?jī)r(jià)輕輕鬆鬆就比申報(bào)價(jià)格多出小十萬(wàn)。

　　針對(duì)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)後，房地産市場(chǎng)出現(xiàn)的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機(jī)構(gòu)表示，正密切關(guān)注，並在研究相關(guān)配套措施，防範(fàn)開(kāi)發(fā)商鑽政策漏洞。

　　各地力度不一，效果“千差萬(wàn)別”

　　由中央制定大政策，地方制定具體細(xì)則是本輪調(diào)控一大亮點(diǎn)，然而記者梳理髮現(xiàn)，各地細(xì)則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態(tài)度顯現(xiàn)無(wú)疑。

　　所有地方版本中，北京可謂最嚴(yán)厲。除了嚴(yán)規(guī)20%的交易個(gè)稅外，京籍單身被限定只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。一位本想代外地朋友在北京買(mǎi)房的先生坦言“果斷放棄。”

　　數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房成交量環(huán)比下降88.1%，記者在走訪多家樓盤(pán)時(shí)未發(fā)現(xiàn)大幅漲價(jià)情況，並有個(gè)別樓盤(pán)已下調(diào)新一期樓盤(pán)預(yù)售價(jià)。

　　與此相對(duì)的是，多數(shù)城市雖然態(tài)度懇切，但內(nèi)容缺乏新意。上海、深圳、重慶等7個(gè)地市雖然明確涉及20%個(gè)稅，廣州、南京等地提出預(yù)售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價(jià)目標(biāo)，但總體上是對(duì)中央“國(guó)五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。

　　還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之，語(yǔ)焉不詳。昆明市稱(chēng)“要求各部門(mén)做好房地産市場(chǎng)調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、差別化住房和房地産稅收政策。”濟(jì)南市則稱(chēng)“進(jìn)一步落實(shí)限購(gòu)、住房信貸政策……嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。”福州市概括性提出“保持本地區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。”

　　過(guò)於寬泛、缺乏針對(duì)性的細(xì)則受到社會(huì)質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了新的動(dòng)向：個(gè)別二線城市細(xì)則公佈後房?jī)r(jià)仍出現(xiàn)較大漲幅；杭州市國(guó)土資源局近日公佈的新一批預(yù)出讓地塊可建面積接近372萬(wàn)平方米，推地規(guī)模刷新了杭州歷次“推地潮”紀(jì)錄。

　　陳昇等專(zhuān)家指出，一些地方規(guī)避熱點(diǎn)問(wèn)題，缺乏“殺傷力”。一線城市對(duì)於政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，不少二、三線城市則“從輕發(fā)落”。“一些地方難捨樓市依賴(lài)，細(xì)則缺乏誠(chéng)意，調(diào)控效果難免打折扣。”

　　但是，新政策已在短期內(nèi)抑制房地産市場(chǎng)的需求。央行調(diào)查顯示，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)逐漸高位下滑，未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)房的居民佔(zhàn)比為14.8%，較上季下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“精確制導(dǎo)”，避免誤傷購(gòu)房者

　　近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列土地、信貸、樓市調(diào)控政策，然而房?jī)r(jià)高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈？

　　“樓市調(diào)控不能僅限于量跌價(jià)滯，最終目標(biāo)是價(jià)格穩(wěn)定。”陳國(guó)強(qiáng)説，“政策仍待細(xì)化，讓政策‘精確制導(dǎo)’，而不要旁落‘空調(diào)’，誤傷購(gòu)房者。”

　　此次“國(guó)五條”首度在大中城市同步執(zhí)行限價(jià)政策，首度將房?jī)r(jià)調(diào)控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個(gè)人住房資訊系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房産稅試點(diǎn)範(fàn)圍擴(kuò)大已進(jìn)入執(zhí)行階段。但仍未能公佈擴(kuò)容名單，住房資訊聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，從“國(guó)五條”的落地來(lái)看，中央的調(diào)控目標(biāo)是房地産市場(chǎng)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，而地方的目標(biāo)是房?jī)r(jià)“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價(jià)過(guò)高推漲房?jī)r(jià)的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當(dāng)控制出讓地價(jià)、適度讓利。

　　陳昇建議，中央除了對(duì)各地土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行明確規(guī)範(fàn)和考核，更應(yīng)考核土地供應(yīng)的完成率，對(duì)於完成率低於基數(shù)的城市要問(wèn)責(zé)。“因?yàn)檫^(guò)去幾年各地土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率大多不足七成。”他説，“只有加快改革，才能避免‘越調(diào)越漲’的窘境，促進(jìn)地産市場(chǎng)良性發(fā)展。”(記者 劉敏 孔祥鑫 烏夢(mèng)達(dá))

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