蛇年開春，寧波樓市繼2012年走出先抑後揚(yáng)、平穩(wěn)回暖的曲線後“溫暖”開局。今年頭一個(gè)月，寧波樓市成交量延續(xù)了去年11月和12月商品房月成交量超2000套的“熱度”，給2013年樓市一個(gè)暖春的期待———

　　新春樓市低迷是否意味行情拐點(diǎn)

　　2月份，正值中國(guó)新春佳節(jié)，也是樓市交易的傳統(tǒng)淡季。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)(2.9-2.15)期間，市六區(qū)成交商品住宅僅1套，情形與2012年春節(jié)假期住宅成交“零”套相似。二手市場(chǎng)也十分淡定，記者了解到，我市幾大房産仲介一直休息到正月初八才恢復(fù)營(yíng)業(yè)，之前即使有開著的門店，也沒(méi)有看房人進(jìn)出。

　　這樣的樓市行情與1月份的熱鬧情形形成了鮮明對(duì)比。市房産交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份，市區(qū)商品住宅房銷售量為2209套，比上月增加45套，同比升幅約475%；二手住房共成交2057套，比上月增加426套，環(huán)比上月增加了26.12%，與上年同期比的升幅更是高達(dá)579%！

　　顯然，春節(jié)期間“1套住宅”的成交給信心十足的樓市潑下一盆冷水。那麼，今年1月份的成交僅是2012年年末翹尾行情的“曇花一現(xiàn)”嗎？

　　對(duì)此，寧波業(yè)界人士普遍認(rèn)為，這僅僅是寧波人的購(gòu)房習(xí)慣使然，“寧波人春節(jié)期間要麼走親訪友，要麼出門遊玩，沒(méi)有趁此時(shí)機(jī)看房買房的習(xí)慣。春節(jié)成交低迷並不代表樓市行情的轉(zhuǎn)折。”

　　我市各大房産仲介機(jī)構(gòu)也都看好節(jié)後市場(chǎng)。21世紀(jì)立得房産行銷部經(jīng)理白文欣預(yù)計(jì)本週起公司的二手房成交量就會(huì)逐步恢復(fù)到節(jié)前水準(zhǔn)，並在3月份實(shí)現(xiàn)全面回暖。南天房産企劃部經(jīng)理薛敏強(qiáng)更是用“異常火爆”來(lái)形容今年的二手房成交，“我們公司1月的348套成交量是去年同期的近5倍，2月至今也有147套成交，應(yīng)該説市場(chǎng)成交可以繼續(xù)延續(xù)2012年末的翹尾行情。”

　　樓市“以價(jià)換量”特徵能否延續(xù)

　　2012年，樓市在經(jīng)歷過(guò)一年多的觀望與等待後逐步啟動(dòng)。特別是去年夏季以後，成交熱潮一直延續(xù)到年末。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年中心城區(qū)共成交商品房37141套、356.15萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)7%、34%，其中商品住房20238套、255.36萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)55.6%、61.6%，市場(chǎng)成交明顯回升。

　　業(yè)界認(rèn)為，住房限購(gòu)、差別化信貸等政策措施，有效遏制了投資投機(jī)購(gòu)房行為，使得樓市調(diào)控成果得到進(jìn)一步鞏固。在此前提下，房?jī)r(jià)逐步合理回歸，市區(qū)新開盤商品住房項(xiàng)目“以價(jià)換量”特徵明顯，有效激發(fā)了市場(chǎng)購(gòu)買熱情。統(tǒng)計(jì)部門出具的2012年12月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我市新建商品住房?jī)r(jià)格同比下降7.4%，二手住房?jī)r(jià)格同比下降4.7%。

　　“以價(jià)換量”銷售策略使開發(fā)商資金鏈狀況好轉(zhuǎn)，底氣增強(qiáng)，於是部分開發(fā)商開始逐步實(shí)施“平價(jià)放量”和“保價(jià)縮量”策略。在此情況下，“以價(jià)換量”的市場(chǎng)主體特徵還能延續(xù)嗎？

　　寧波百隆房産總經(jīng)理謝耀生分析認(rèn)為，細(xì)分今年1月份成交産品，剛需仍佔(zhàn)絕對(duì)比例，成交單價(jià)還是在低位，樓市主流還是以價(jià)換量。“但市場(chǎng)博弈已經(jīng)走出觀望時(shí)期，看好後市已成主流。”

　　蛇年樓市走向的“N”種可能

　　近期，各地不斷出現(xiàn)的地王不斷推升著今年房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，同時(shí)網(wǎng)上也不時(shí)傳出一些地方久違的“通宵排隊(duì)買房”景象。有部分商業(yè)機(jī)構(gòu)宣稱：多個(gè)一線城市樓盤開盤場(chǎng)面火爆，有樓盤開盤單價(jià)立漲5000元，還有樓盤“連夜排隊(duì)購(gòu)房”。

　　寧波一些房企銷售人員也坦承，“去年銷售任務(wù)已經(jīng)完成，現(xiàn)在主要是調(diào)整階段，後期與去年一樣的優(yōu)惠已經(jīng)沒(méi)有了。”

　　這些現(xiàn)象都或多或少地影響了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，不少購(gòu)房者的心態(tài)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，使目前“觀望等待房?jī)r(jià)下降”的剛需購(gòu)房者越來(lái)越少。不僅如此，一些改善型需求也開始入市，為樓市回暖再添新力量。

　　那麼蛇年樓市究竟會(huì)怎麼走？榮安地産股份有限公司董事、銷售負(fù)責(zé)人鐘衛(wèi)民給出的判斷是大市穩(wěn)中有升，但同時(shí)産生區(qū)域分化、産品分化現(xiàn)象，即中心城區(qū)，受供應(yīng)量影響，價(jià)漲量跌；新城區(qū)，鎮(zhèn)海、北侖等區(qū)供應(yīng)量大，價(jià)穩(wěn)量穩(wěn)。　

　　鐘衛(wèi)民介紹説，去年下半年以來(lái)，寧波剛需被大量釋放，其中位處市老三區(qū)、鄞州新城區(qū)的90平方米左右商品房更是眾多購(gòu)房者的首選。以鄞州區(qū)榮安蝶園為例，500多套房源中70%是90平方米以下，目前樓盤總體銷售率已近9成。“眼下市場(chǎng)、特別是中心城區(qū)適合剛需房源已不多，因此今年的中心城區(qū)剛需房將要靠二手房來(lái)補(bǔ)充，進(jìn)而會(huì)促進(jìn)賣一買一的改善性需求。”與剛需房供給相對(duì)吃緊不同，他認(rèn)為改善型需求供應(yīng)量集中，將競(jìng)爭(zhēng)激烈。據(jù)悉，至一月底，寧波尚有24792套存量房待消化，其平均面積達(dá)150平方米。

　　在表示出對(duì)樓市的良性迴圈的謹(jǐn)慎樂(lè)觀同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也坦言，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控能力很強(qiáng)，調(diào)控還有很多牌可打。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要繼續(xù)堅(jiān)持房地産市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，為今年全國(guó)的房地産調(diào)控定調(diào)。不久之後，住建部表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。

　　儘管樓市在歲末年初強(qiáng)勢(shì)回暖，但房地産調(diào)控的政策利劍卻始終高懸頭頂。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯認(rèn)為，雖然樓市回暖的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明顯，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，限購(gòu)、限貸政策不僅將進(jìn)一步保持，還不排除更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。

　　“量升價(jià)穩(wěn)或?qū)⑹?013年寧波樓市的主旋律，但可能會(huì)走出2011年的成交曲線。”謝耀生説原因有三，首先是成交量飆升，可能會(huì)催生樓市新政；其次是供應(yīng)量不足(指剛需産品)難以造就海量成交：再是雙限政策的嚴(yán)控，需求還是被抑制。”

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]