近期，曾經(jīng)豪奪南寧地王的一家房企陷入老闆“失聯(lián)”、樓盤停工的危機(jī)，2000多名業(yè)主權(quán)益嚴(yán)重受損。危機(jī)之下，開發(fā)商與銀行互相指責(zé)，政府介入?yún)f(xié)調(diào)。

　　背景顯示，這家房企的母公司本是搞鋼材貿(mào)易為主，近年來多元擴(kuò)張“冒進(jìn)”房地産，結(jié)果遭遇重創(chuàng)。這一事件暴露出樓市發(fā)展變化中的哪些問題？新華社記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　開發(fā)商、銀行互相指責(zé) 資金鏈危機(jī)誰(shuí)之過？

　　今年2月25日，在推遲交房近2個(gè)月後，南寧市紅日山湖樓盤的業(yè)主們按約定來收房，看到的卻是緊閉的大門和一紙停工告示。更令業(yè)主緊張的是，不僅工地停工、售樓部關(guān)門，他們也已無(wú)法與開發(fā)商負(fù)責(zé)人、售樓人員取得聯(lián)繫。

　　開發(fā)商廣西紅日東升投資有限公司在告示中稱，去年下半年，項(xiàng)目貸款銀行農(nóng)業(yè)銀行突然中止放貸導(dǎo)致建設(shè)資金緊張，並登報(bào)對(duì)紅日山湖銷售資金實(shí)行封閉管理、造成業(yè)主恐慌，“出於無(wú)奈，紅日山湖必定暫時(shí)停工。”“公司決定解散項(xiàng)目貸小組，全權(quán)交給農(nóng)行託管，延期交房由貴行自行負(fù)責(zé)。”

　　農(nóng)行廣西分行營(yíng)業(yè)部相關(guān)人員表示，農(nóng)行于2013年批復(fù)同意投放6億元貸款用於紅日山湖項(xiàng)目建設(shè)，專款專用，到2014年3月已經(jīng)累計(jì)發(fā)放貸款4.455億元。根據(jù)網(wǎng)簽銷售情況，紅日山湖項(xiàng)目銷售面積已達(dá)20多萬(wàn)平方米，按市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算銷售額已達(dá)18.82億元，如加上公司項(xiàng)目自有資金及農(nóng)行投放的按揭貸款，總投入已達(dá)29.275億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過調(diào)查時(shí)項(xiàng)目總投入的16.39億元，而開發(fā)商一直未按信貸監(jiān)管要求向農(nóng)行如實(shí)反映樓盤銷售情況，回籠至指定監(jiān)管賬戶的銷售貨款也只有1.9億元。

　　“我行發(fā)現(xiàn)紅日公司大量挪用銷售貨款和抽逃銷售貨款的行為後，多次責(zé)令其資金歸位，但公司一直不配合、不整改，且擅自到房管部門對(duì)農(nóng)行抵押物非法撤押，嚴(yán)重威脅銀行債權(quán)安全，在這種情況下，農(nóng)行暫停了餘下的項(xiàng)目貸款的發(fā)放。”農(nóng)行人員表示。

　　部分業(yè)主還反映，開發(fā)商還存在“一房多賣”嫌疑，已經(jīng)交錢購(gòu)買的房子被抵押給了小貸公司。

　　雖經(jīng)各方聯(lián)繫，紅日公司法人代表張功科至今不肯露面，只派人出來處理此事。參與處置此事的南寧市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，雖然紅日公司出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，但並非資不抵債，目前政府部門正在協(xié)調(diào)，以推動(dòng)樓盤儘快復(fù)工。

　　從高調(diào)擴(kuò)張到問題頻出

　　號(hào)稱“中國(guó)房企500強(qiáng)”的紅日公司曾高調(diào)活躍于南寧房地産市場(chǎng)。2009至2010年間，紅日公司連續(xù)拍得南寧多個(gè)地塊。2010年3月，紅日公司以單價(jià)8650萬(wàn)元／畝、總價(jià)15.92億元奪得南寧地王，創(chuàng)下南寧土地出讓史上的新紀(jì)錄。

　　知情人士表示，紅日公司老闆最早通過鋼材貿(mào)易積累了雄厚資金，隨後進(jìn)軍房地産市場(chǎng)。據(jù)紅日公司官網(wǎng)介紹，廣西聯(lián)航·紅日集團(tuán)創(chuàng)建於1993年，註冊(cè)資金為1.2億元，是一家以經(jīng)營(yíng)鋼材貿(mào)易為主，投資領(lǐng)域涉及房地産開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、港口碼頭、礦産開發(fā)、鐵礦貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)以及酒店等多元化、跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，旗下設(shè)有十多家全資子公司，分佈在廣西、天津、雲(yún)南等地。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，紅日資金鏈出現(xiàn)問題，或許涉及鋼材貿(mào)易等其他方面的經(jīng)營(yíng)問題，但其在房地産市場(chǎng)採(cǎi)取的激進(jìn)策略及對(duì)市場(chǎng)調(diào)整變化的判斷不足可能是主要原因。

　　事實(shí)上，2010年紅日在拿下“天價(jià)”地王之後不久就傳出退地消息。今年1月，廣西聯(lián)航投資有限公司開發(fā)的欽州紅日國(guó)貿(mào)樓盤的業(yè)主也舉報(bào)稱，開發(fā)商未對(duì)簽訂的購(gòu)房合同進(jìn)行備案，也聯(lián)繫不上了。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，紅日公司的危機(jī)凸顯了近年來部分企業(yè)盲目進(jìn)軍房地産行業(yè)的惡果。南寧市房地産業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣西保利置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)吳光明表示，在前幾年樓市熱潮中，各種資金紛紛進(jìn)入房地産市場(chǎng)，“資金、人才、管理等方面的儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)都沒有就高價(jià)拿地，助推了樓市的不正常發(fā)展，也為後續(xù)開發(fā)建設(shè)埋下了隱患。”

　　房企洗牌趨勢(shì)將加快

　　廣西地王危機(jī)並非個(gè)案。受樓市低迷、信貸緊縮等影響，去年以來，河北、河南、江蘇、安徽、江西等多地出現(xiàn)房企資金鏈斷裂問題。河北邯鄲金世紀(jì)、萬(wàn)聚、卓峰等開發(fā)商還涉及非法集資，出現(xiàn)還本付息困難，一些項(xiàng)目停工。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，滬深兩市75家上市房企公佈的2014年年報(bào)顯示，平均負(fù)債率為74.05%，短期借款同比大增29.33%，房企償債壓力大，資金鏈緊張已成公開的秘密。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年初公佈的數(shù)據(jù)顯示，2014年房地産開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降0.1%，而2013年增長(zhǎng)26.5%。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前在樓市“去庫(kù)存”背景下，金融機(jī)構(gòu)仍將嚴(yán)格防範(fàn)房企風(fēng)險(xiǎn)，一些中小房企資金面仍將持續(xù)緊張甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。

　　中國(guó)房地産研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，當(dāng)前樓市總體發(fā)展環(huán)境和趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地産企業(yè)也將迎來新一輪洗牌，一些此前高速擴(kuò)張、高價(jià)拿地或者産品比較粗放的企業(yè)將被逐步淘汰出局。

　　萬(wàn)科發(fā)佈的年報(bào)也認(rèn)為，房?jī)r(jià)單邊上漲、規(guī)模整體膨脹的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，住宅行業(yè)的利潤(rùn)率和回報(bào)率將逐漸回到社會(huì)平均水準(zhǔn)，房企出路在於創(chuàng)新和改革。

　　專家提醒，在房企新一輪洗牌過程中，應(yīng)該強(qiáng)化政府“有形之手”在風(fēng)險(xiǎn)防控、危機(jī)位置等方面作用，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　吳光明表示，鋻於開發(fā)商“跑路”事件屢屢發(fā)生，政府部門應(yīng)對(duì)區(qū)域內(nèi)房企特別是中小企業(yè)進(jìn)行摸排。危機(jī)一旦發(fā)生，可派出監(jiān)管小組對(duì)後續(xù)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行全程監(jiān)管，或通過市場(chǎng)化手段引入新的投資者逐步化解危機(jī)，而對(duì)於“跑路”的開發(fā)商應(yīng)該從重追責(zé)。(記者向志強(qiáng) 黃浩銘)