每經(jīng)記者 岳琦 四川眉山攝影報(bào)道

　　當(dāng)前，從南到北；從一、二線城市到三、四線城市，“救市”已經(jīng)成為地産商和政府繞不開(kāi)的話題。雖然“救市”政策花樣百齣，但卻未能百花齊放。相比備受關(guān)注的幾十個(gè)一、二線城市，國(guó)內(nèi)更廣泛的救市樣本或許存在於數(shù)以百計(jì)的三、四線“小城”。一、二線城市羞答答的限購(gòu)靜悄悄地“開(kāi)”，三、四線城市則需使出渾身解數(shù)，探索屬於自己的“小城”救市路線圖。

　　對(duì)於沒(méi)有太多支柱産業(yè)的四川眉山來(lái)説，樓市在經(jīng)歷了後發(fā)的高速發(fā)展後，在今年初，危機(jī)也不期而至。近期眉山出臺(tái)穩(wěn)增長(zhǎng)措施，房地産刺激成為重頭戲，甚至提出了“凡在眉山城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房的，按60元/平方米給予購(gòu)房補(bǔ)貼”的政策，一時(shí)間引來(lái)無(wú)數(shù)目光。

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以三、四線城市救市樣本為立足點(diǎn)，實(shí)地探訪眉山樓市一線，採(cǎi)訪多位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士、開(kāi)發(fā)商及國(guó)內(nèi)知名學(xué)者，試圖還原眉山救市始末，探尋背後困境與動(dòng)因，探討三、四線城市房地産發(fā)展路徑。

　　“20多萬(wàn)買(mǎi)三房”、“低至1350元/平方米”、“首付3.5萬(wàn)買(mǎi)現(xiàn)房”……眉山距離四川省會(huì)城市成都僅1小時(shí)左右的車(chē)程，類(lèi)似這樣的促銷(xiāo)廣告在當(dāng)?shù)仉S處可見(jiàn)。

　　7月23日，眉山氣溫如往年一樣升高，但各大樓盤(pán)的銷(xiāo)售卻不復(fù)火熱。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的一份眉山市相關(guān)部門(mén)對(duì)2014年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)作分析材料顯示，“上半年眉山房地産開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)齊跌”，眉山城區(qū)新開(kāi)工面積下降近七成，成交商品房套數(shù)同比下滑近三成，價(jià)格也逐月下降，剛需走弱致使庫(kù)存加大，在售剩餘房屋套數(shù)達(dá)10781套。

　　“全國(guó)樓市的疲軟從去年四季度就已經(jīng)顯現(xiàn)，但眉山相對(duì)滯後，今年三四月份開(kāi)始出現(xiàn)銷(xiāo)量下滑。”領(lǐng)地集團(tuán)眉山分公司總經(jīng)理季敏對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。多位眉山地産業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眉山長(zhǎng)期偏重剛需産品，激烈競(jìng)爭(zhēng)催生拼總價(jià)高贈(zèng)送模式，但目前剛需市場(chǎng)受限，高贈(zèng)送的政策“擦邊球”也將難以為繼。

　　對(duì)此，眉山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦公室一位負(fù)責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“贈(zèng)送都是違法的，這種行為露頭我們就打。”事實(shí)上，今年從7月1日起，新版 《建築工程建築面積計(jì)算規(guī)範(fàn)》正式實(shí)施，高贈(zèng)送模式將面臨終結(jié)。

　　八成樓盤(pán)銷(xiāo)量?jī)H個(gè)位數(shù)/

　　今年初，杭州房?jī)r(jià)下降引起的“樓市危機(jī)”論似乎正呈現(xiàn)愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，繼此前部分二、三線城市出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)後，一線城市的房?jī)r(jià)也有了鬆動(dòng)跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的消息稱(chēng)，今年2月我國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格自2011年2月以來(lái)首次出現(xiàn)了同比、環(huán)比雙回落。

　　事實(shí)上，“降價(jià)之火”已經(jīng)在三、四線城市蔓延。季敏對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀、樓市不景氣的情況下，眉山同樣無(wú)法獨(dú)善其身。

　　在成都至眉山高速路出口外不遠(yuǎn)，眉山北部新城樓盤(pán)鱗次櫛比，巨幅戶外廣告中大多印著“清盤(pán)”、“特惠”等字樣。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨機(jī)走訪了多個(gè)樓盤(pán)售樓部發(fā)現(xiàn)，新區(qū)大多以開(kāi)盤(pán)1年多的樓盤(pán)為主，雖剩餘房源不多，但在記者觀察的一段時(shí)間裏乏有問(wèn)津者。

　　季敏認(rèn)為，目前全國(guó)的銷(xiāo)售情況都偏低迷，從一線城市向二、三線城市蔓延。眉山在三四月份的時(shí)候也出現(xiàn)了銷(xiāo)量下滑的狀況，這次的樓市調(diào)整跟以往的樓市調(diào)整有本質(zhì)區(qū)別。過(guò)去的調(diào)整均因政策調(diào)控所致，但此次幾乎完全是市場(chǎng)的自主選擇行為。

　　據(jù)眉山房管局公佈的數(shù)據(jù)顯示，6月份眉山中心城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)合計(jì)799套，僅為5月份銷(xiāo)售套數(shù)的58%，創(chuàng)今年到目前為止的新低。此外，今年一季度的成交總量則同比下降27.06%。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏也明顯放緩，6月市場(chǎng)新增加預(yù)售證1個(gè)，新增加房源僅381套，約為5月份新增房源的22%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，單盤(pán)整月一套都沒(méi)有賣(mài)出的樓盤(pán)也為數(shù)不少，近八成樓盤(pán)銷(xiāo)售量?jī)H個(gè)位數(shù)。

　　從價(jià)格來(lái)看，6月份市場(chǎng)所有樓盤(pán)均價(jià)為4250元/平方米，與今年1月份4451元/平方米的均價(jià)相比下跌不少。一位眉山地産商高管則表示，官方統(tǒng)計(jì)的均價(jià)並不能明顯地體現(xiàn)出降價(jià)，再加上眉山樓市高贈(zèng)送的特點(diǎn)，實(shí)際降價(jià)幅度與去年相比差距頗大。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲取的上述分析材料顯示，今年上半年，眉山“房地産開(kāi)發(fā)量?jī)r(jià)齊跌”。房地産開(kāi)工面積274.2萬(wàn)平方米，下降31.5%。其中眉山城區(qū)房地産新開(kāi)工面積68.5萬(wàn)平米，下降67.5%。

　　從銷(xiāo)量來(lái)看，上述材料顯示，眉山全市商品房銷(xiāo)售面積180.4萬(wàn)平米，下降20.7%。其中眉山中心城區(qū)商品房銷(xiāo)售79.8萬(wàn)平方米，下降13.7；成交套數(shù)7639套，比去年同期的11000余套少了近4000套。

　　庫(kù)存高企“炙烤”開(kāi)發(fā)商/

　　面對(duì)市場(chǎng)疲態(tài)，低價(jià)出售手中庫(kù)存，快速回?cái)n資金成為大多數(shù)眉山開(kāi)發(fā)商的策略。同時(shí)，現(xiàn)階段市場(chǎng)的情況已經(jīng)讓很多開(kāi)發(fā)商放緩了前進(jìn)的步伐，將今年主要的任務(wù)確立為求穩(wěn)。

　　高庫(kù)存幾乎是不少城市的樓市通病，眉山也不例外。上述官方材料顯示，今年上半年，眉山剛需市場(chǎng)逐漸走弱，房産市場(chǎng)面臨庫(kù)存壓力增大。截至6月底，眉山中心城區(qū)在售剩餘房屋套數(shù)達(dá)到10781套。

　　“眉山樓市目前最大的問(wèn)題是供需嚴(yán)重失衡。”一位關(guān)注眉山樓市多年的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，眉山城區(qū)每個(gè)月去化量是1000多套，而余量達(dá)到上萬(wàn)套，供求比是9：1，開(kāi)發(fā)商日子並不好過(guò)。

　　此外，消費(fèi)者的觀望心理已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的一大障礙。大幅促銷(xiāo)和優(yōu)惠擴(kuò)大使得大部分消費(fèi)者産生了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理。此外，季敏認(rèn)為，樓市不景氣，可買(mǎi)可不買(mǎi)的隱性需求，不是那麼急切，觀望情緒較濃。

　　“在四川諸多二級(jí)城市中，眉山的市場(chǎng)是供求關(guān)係最嚴(yán)峻的，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的。”上述業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在幾乎每個(gè)樓盤(pán)都在搞促銷(xiāo)，都在做特價(jià)房，而前幾年都是消費(fèi)者排號(hào)來(lái)買(mǎi)房。

　　據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)佈的分析報(bào)告稱(chēng)，“2013年，眉山城區(qū)房地産總銷(xiāo)售面積為160多萬(wàn)平方米，而供應(yīng)量超過(guò)220萬(wàn)平方米，加之舊有存量及今年的新增開(kāi)發(fā)量，相關(guān)調(diào)查機(jī)構(gòu)發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，今年眉山房地産市場(chǎng)的供應(yīng)量將超過(guò)450萬(wàn)平方米。”按照近年眉山城區(qū)銷(xiāo)售速度推算，450萬(wàn)平方米的供應(yīng)量需要3年時(shí)間來(lái)消化。

　　據(jù)多位眉山業(yè)內(nèi)人士透露，目前眉山雖未出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商破産事件，但很多中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)明顯的資金鏈緊張現(xiàn)象。搜房網(wǎng)公佈的數(shù)據(jù)顯示，眉山房地産企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目施工時(shí)，由於資金較為緊張，部分房地産企業(yè)拖欠建築企業(yè)的工程款增多。2013年，房地産企業(yè)拖欠的工程款佔(zhàn)各項(xiàng)應(yīng)付款的46.5%，比去年同期增長(zhǎng)了6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　熟悉眉山樓市的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，眉山兩極分化的市場(chǎng)格局，很可能導(dǎo)致行業(yè)格局的改變。房地産行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，一些規(guī)模小、銷(xiāo)量業(yè)績(jī)不好、資金回籠慢的企業(yè)很可能在這一過(guò)程中被淘汰。

　　高贈(zèng)送模式難以為繼/

　　據(jù)眉山當(dāng)?shù)胤慨b雜誌 《眉州樓市》統(tǒng)計(jì)，2013年，眉山中心城區(qū)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目達(dá)到70余個(gè)，加上今年入市的保障性住房，眉山樓市已然進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。一位進(jìn)入眉山市場(chǎng)多年的成都開(kāi)發(fā)商高管介紹，眉山地産市場(chǎng)長(zhǎng)期存在高贈(zèng)送的開(kāi)發(fā)模式，一度創(chuàng)造了眉山銷(xiāo)售的“神話”，但如今這種方式也難再撬動(dòng)買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　這迫使每個(gè)樓盤(pán)都在絞盡腦汁地尋求破局。“兩房變?nèi)俊薄ⅰ百I(mǎi)一層送一層”、“超大贈(zèng)送面積”，類(lèi)似的廣告語(yǔ)在眉山樓盤(pán)宣傳中仍然隱現(xiàn)。

　　拼總價(jià)、高贈(zèng)送幾乎成為眉山樓市的特色。多位眉山業(yè)內(nèi)人士指出，這是一種“很不健康的方式。”增加贈(zèng)送空間，控制房屋總價(jià)，以此吸引主流剛需購(gòu)房人群，或許一時(shí)會(huì)贏得市場(chǎng)，但未來(lái)卻不可避免地面臨潛在的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　高贈(zèng)送的方式在2012年被引入眉山，2013年被《眉山日?qǐng)?bào)》、中國(guó)之聲《新聞縱橫》等媒體曝光，高達(dá)50%的贈(zèng)送面積廣遭輿論詬病。

　　一位接近眉山房管局的業(yè)內(nèi)人士表示，眉山為了消除開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)不一的問(wèn)題，2013年專(zhuān)門(mén)制定了相關(guān)規(guī)定，將贈(zèng)送面積標(biāo)準(zhǔn)由20%統(tǒng)一提高至30%。雖然記者在眉山多個(gè)售樓部和銷(xiāo)售廣告中都發(fā)現(xiàn)了贈(zèng)送30%左右的情況，但該業(yè)內(nèi)人士的説法並未得到眉山官方的證實(shí)。眉山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局辦公室一位負(fù)責(zé)人甚至表示，贈(zèng)送面積就是違法行為。

　　季敏則認(rèn)為，政府的職能是提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，之前眉山出的一些情況對(duì)企業(yè)來(lái)説不太公平，去年下半年眉山也做了一些調(diào)整，出臺(tái)了一些政策。

　　事實(shí)上，俗稱(chēng)“偷面積”的購(gòu)房贈(zèng)送非産權(quán)面積的問(wèn)題，早在2010年前後就在國(guó)內(nèi)多個(gè)一、二線城市遭到官方肅整“叫停”。業(yè)內(nèi)人士指出，剛需消費(fèi)者往往對(duì)價(jià)格敏感，而忽視産權(quán)及法律風(fēng)險(xiǎn)，高贈(zèng)送的方式將針對(duì)剛需市場(chǎng)的房源總價(jià)拉得非常低，吸引了大量剛需消費(fèi)者。

　　從7月1日起，國(guó)內(nèi)正式實(shí)施新版《建築工程建築面積計(jì)算規(guī)範(fàn)》，該規(guī)範(fàn)對(duì)於贈(zèng)送面積問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，基本封殺了高贈(zèng)送的方式。新規(guī)還顯示，在售以及未售但已經(jīng)報(bào)審規(guī)劃方案的項(xiàng)目，不在新規(guī)的嚴(yán)控之內(nèi)；但首次報(bào)審規(guī)劃方案或?qū)υ褜彾ㄒ?guī)劃方案申請(qǐng)調(diào)整，又沒(méi)有趕上7月1日前報(bào)建的項(xiàng)目就必須按照規(guī)定行事。

　　眉山業(yè)內(nèi)人士指出，新規(guī)一齣，以後的很多戶型不計(jì)價(jià)面積會(huì)變少，對(duì)購(gòu)房者的吸引力也會(huì)大大減弱，在眉山嚴(yán)峻的房地産市場(chǎng)形勢(shì)下，想要繼續(xù)依賴(lài)高贈(zèng)送策略吸引剛需用戶已經(jīng)難以為繼。