房價(jià)下降，緊隨而來的是情緒高漲的“退房潮”。

深圳錦繡禦園一期業(yè)主回避退房的訴求，而以“虛假學(xué)位房”等為理由維權(quán)。楊大正 攝

　　◎退房的業(yè)主們聲稱自己是深圳乃至全國最專業(yè)的“反欺詐打假隊(duì)”，他們統(tǒng)一著裝，制定了統(tǒng)一的紀(jì)律，只維權(quán)不打砸不破壞，絕不違法。他們還聘請了房地産專業(yè)領(lǐng)域的律師來做“高參”，為維權(quán)退房制定策略。

　　◎業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過近半年的樓市調(diào)控，部分開發(fā)商已經(jīng)坐不住了，在年底奮力一搏，在他們看來，“回購”和“補(bǔ)差價(jià)”都是房地産企業(yè)的一種年底促銷和資金回籠的手段，也是最後的機(jī)會(huì)。

　　◎一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象是，房地産商一邊抱怨退房者沒有“契約精神”，卻一邊積極推出“補(bǔ)差價(jià)”、“回購”等八仙過海的招數(shù)，同樣違背市場精神。

　　2011年的平安夜剛過完，在深圳從事IT業(yè)的小斌起了個(gè)大早，第8次前往龍華錦繡禦園“維權(quán)”，要求退房。

　　一同參與維權(quán)的還有其他70多位已經(jīng)購買了龍華錦繡禦園一期的業(yè)主，浩浩蕩蕩的維權(quán)隊(duì)伍中，夾雜著婦女和老人，有時(shí)還有三三兩兩的孩子。參與者身著統(tǒng)一的黃色馬甲，戴白色口罩，手中舉著“欺詐”、“奸商”、“撒謊”、“退房”之類的紙質(zhì)標(biāo)語。

　　錦繡禦園並非個(gè)案。今年下半年以來，這股“退房潮”此起彼伏，從上海蔓延至北京、上海、南京、深圳、廣州等多個(gè)城市，遭遇“維權(quán)”的樓盤中不乏一線知名開發(fā)商的身影。在北京，有遠(yuǎn)洋一方業(yè)主的9次“非暴力圍堵”。在上海，有龍湖酈城業(yè)主對售樓處的暴力打砸。

　　此時(shí)此刻，對於購房者來説，他們渴望房價(jià)繼續(xù)下跌，越低越好；當(dāng)他們買房後，他們卻渴望房價(jià)上漲，不讓自己虧本。

　　“反欺詐打假隊(duì)”

　　近百戶錦繡禦園一期的老業(yè)主前往錦繡禦園舉牌維權(quán)，他們避開房價(jià)下跌這個(gè)話題，抗議焦點(diǎn)集中在“抗議房企物管、學(xué)位房及未按承諾退還購房定金”等訴求上

　　房價(jià)下降後，人們才發(fā)現(xiàn)，並不是所有人都高興，有人歡喜有人愁。

　　小斌屬於高興不起來的那群人。自從今年5月買了房後，內(nèi)心的糾結(jié)讓他鬱悶不已。

　　2005年大學(xué)畢業(yè)後，小斌來到這個(gè)夢想之地開始闖蕩。六七年過去了，一同前來深圳的同學(xué)陸續(xù)購房成家，絕大部分人的首付來自父母。

　　眼看婚期將近，因?yàn)榉孔樱麩o時(shí)無刻不處於焦慮之中，從關(guān)內(nèi)到關(guān)外，看了無數(shù)套房子，但每次都在天價(jià)面前無奈退縮——一套比一套貴，一天比一天貴。

　　今年5月，號稱深圳市龍華片區(qū)首個(gè)限價(jià)房的地産項(xiàng)目錦繡禦園一期風(fēng)光開盤，身心疲憊的小斌終於狠下心來，決定出手。

　　國家調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，小斌慶倖自己出手快，買到了限價(jià)房，但相比之前買房的同學(xué)，他又後悔自己出手太慢。雖然當(dāng)時(shí)樓市前景並不明朗，但價(jià)格已經(jīng)小有下跌。“的確有點(diǎn)擔(dān)心房價(jià)會(huì)跌，但實(shí)在等不下去了，等著房子結(jié)婚呢，再等就沒有未來了。”

　　88平方米，均價(jià)1.8萬元/平方米——於是，小斌簽了購房合同，花掉了他工作以來辛苦攢下的全部積蓄。這是關(guān)係他一生幸福的博弈。“心裏説不上是什麼滋味，心跳比平時(shí)快。”

　　此後，小斌和女友比平時(shí)更節(jié)儉，開始了月供還貸的“房奴”生活。儘管日子並不寬鬆，但終於在深圳有房了，心裏踏實(shí)了許多。

　　本月初，錦繡禦園二期開盤，以1.4萬元/平方米的起價(jià)發(fā)售。時(shí)隔6個(gè)月，曾是開發(fā)商熱衷的“限價(jià)房”，在深圳新盤一片降價(jià)聲中，形同虛設(shè)。

　　這等於説，半年虧了三四十萬元，小斌和其他的老業(yè)主坐不住了，他們通過各種方式聯(lián)合起來，有近百名業(yè)主通過發(fā)帖或現(xiàn)場拉橫幅抗議等形式，要求開發(fā)商按照現(xiàn)行的看盤價(jià)格補(bǔ)償每平方米3500元的差價(jià)，不然就退房。

　　面對“退房”危機(jī)，錦繡禦園開發(fā)商深圳市錦繡江南投資有限公司負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主要求“按每平方米3500元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償差價(jià)”，這是不可能的。他表示，買賣雙方應(yīng)該遵守契約精神，一切以書面合同為準(zhǔn)。

　　本月以來，近百戶錦繡禦園一期的老業(yè)主都會(huì)前往錦繡禦園舉牌維權(quán)，他們避開房價(jià)下跌這個(gè)話題，抗議焦點(diǎn)集中在“抗議房企物管、學(xué)位房及未按承諾退還購房定金，違背承諾將拆遷房納入小區(qū)，與所有業(yè)主共用園林資源”等訴求，從而爭取輿論支援。

　　他們聲稱自己是深圳乃至全國最專業(yè)的“反欺詐打假隊(duì)”，他們統(tǒng)一著裝，制定了統(tǒng)一的紀(jì)律，只維權(quán)不打砸不破壞，絕不違法。不僅如此，他們還聘請了房地産專業(yè)領(lǐng)域的律師來做“高參”，為維權(quán)退房制定策略。

　　“我們每個(gè)週末都會(huì)去，沒有組織者，都是自發(fā)組織，直到開發(fā)商妥協(xié)。”小斌和其他維權(quán)的業(yè)主迅速達(dá)成了策略上的統(tǒng)一，“我們是在合法的範(fàn)圍內(nèi)低調(diào)進(jìn)行，很多媒體指責(zé)退房的訴求違反了契約精神，我們是在反欺詐，是在開發(fā)商虛假宣傳和違反契約的基礎(chǔ)上去要求退房，見招拆招。”

　　以房地産訴訟見長的深圳律師劉子孺表示，從法律上不支援退房者的做法，但表示同情。“不管怎麼樣，購房是市場行為，退房也一樣，必須按照合同，如果買賣雙方的契約精神都存在缺失，維權(quán)就應(yīng)該通過法律途徑來解決。”

　　多名房地産開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者採訪時(shí)無一例外“大呼冤枉”，“房價(jià)上漲的時(shí)候，業(yè)主從來沒有將盈利分享給開發(fā)商，現(xiàn)在房價(jià)下跌，就想把損失全部轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上，開發(fā)商不是保險(xiǎn)公司。”

　　開發(fā)商打“回購”底牌

　　深圳綠景集團(tuán)、星河灣等開發(fā)商打出“退還差價(jià)”、“保值回購”的底牌，企圖打破僵局。“保值回購”的承諾從深圳發(fā)起，隨後波及全國多個(gè)城市

　　退房！退房！在限購限價(jià)的樓市背景之下，樓市陷入觀望之中，陷入成交低迷的困局。面對退房大軍，開發(fā)商感覺到了壓力。

　　一方面，萬科等開發(fā)商態(tài)度明確，“不退房不補(bǔ)差價(jià)”；另一方面，也有深圳綠景集團(tuán)、星河灣等開發(fā)商打出“退還差價(jià)”、“保值回購”的底牌，企圖打破僵局。

　　據(jù)了解，在珠三角區(qū)域內(nèi)，“保值回購”的承諾先從深圳發(fā)起，隨後在全國多個(gè)城市掀起，甚至還有增值版的“增值回購”。

　　“購房滿三年的業(yè)主，不論房價(jià)是漲是跌，只要提出申請，我們都以簽訂合同價(jià)回購原售物業(yè)。”11月底，深圳綠景集團(tuán)提出了本輪調(diào)控以來最激進(jìn)的銷售策略：位於深圳的綠景香頌12月3日開盤當(dāng)天，購房業(yè)主可自願(yuàn)與開發(fā)商簽署一份“三年原價(jià)回購”協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議，購房者可在三年後提出申請，綠景將以合同原價(jià)對房産進(jìn)行回購，但稅費(fèi)各負(fù)。

　　深圳知名房地産律師張茂榮指出，開發(fā)商承諾的回購在本質(zhì)上是二手房交易，回購必然涉及購房者供樓利息損失、貸款、二手房交易稅支付等，回購成本或達(dá)房價(jià)的20%左右。

　　在張茂榮看來，回購的高成本決定了購房者基本不可能申請，除非房價(jià)暴跌，因此，綠景此舉更大意義上只是一種行銷策略。

　　綠景集團(tuán)副總裁張梧峰接受南方日報(bào)記者採訪時(shí)並不否認(rèn)這是一種“行銷手段”，但主要是因?yàn)榭春檬袌觯鸥彝瞥鲞@麼大膽的計(jì)劃，之前論證過項(xiàng)目的可行性。

　　綠景集團(tuán)的“回購”戰(zhàn)略開闢了開發(fā)商降價(jià)的“新賭局”。根據(jù)綠景集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，綠景香頌開盤當(dāng)天即吸引了3000人到場，銷售額達(dá)到7.5億元，目前僅剩下少量存房。張梧峰笑稱：“可以放心了，過冬的糧食準(zhǔn)備好了。”

　　隨後，深圳另一家項(xiàng)目十二橡樹莊園也宣佈，將推出“三年回購，又有5%增值計(jì)劃”。開發(fā)商承諾，如果説三年後房産低於購買原價(jià)，開發(fā)商將原價(jià)購回，並多給予總房款5%的增值補(bǔ)償。

　　繼深圳多個(gè)樓盤都推出“保值回購”和“增值回購”承諾後，短短時(shí)間內(nèi)，這股風(fēng)潮便快速蔓延至全國多個(gè)城市、各類型的住宅産品。

　　除此之外，一些開發(fā)商還主動(dòng)提出“補(bǔ)還差價(jià)”來應(yīng)對當(dāng)前市場。

　　據(jù)媒體公開報(bào)道，星河灣地産近日宣佈下調(diào)上海星河灣和浦東星河灣兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格八折至八五折甚至更低。同時(shí)，對浦東星河灣二期已購業(yè)主和上海星河灣一期已購業(yè)主共約400人，給予總金額6億元的差價(jià)補(bǔ)償。

　　事實(shí)上，深圳市龍華的花半裏、珠海五洲花城也啟動(dòng)了對前期購房業(yè)主降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的方式。

　　廣東某地産上市公司高層李林（化名）分析，這次樓市調(diào)整過後必定有一批房地産企業(yè)“關(guān)停運(yùn)轉(zhuǎn)”，經(jīng)過近半年的樓市調(diào)控，部分開發(fā)商已經(jīng)坐不住了，在年底奮力一搏，在他們看來，“回購”和“補(bǔ)差價(jià)”都是房地産企業(yè)的一種年底促銷和資金回籠的手段，也是最後的機(jī)會(huì)，“不成功則成仁，玩的都是‘釣魚戰(zhàn)略’，一方面安撫並維護(hù)了老業(yè)主，另一方面讓後來的購買者也安心，因?yàn)榍懊娴馁徺I者沒有損失。而且，如果能夠做到一定的量，補(bǔ)差價(jià)並不會(huì)影響後面的資金回籠，即便薄利多銷，也肯定不會(huì)吃虧。”

　　“（補(bǔ)差價(jià)）不符合市場規(guī)律，這是一種違反行業(yè)精神的破壞性行為。”李林談及某些開發(fā)商“補(bǔ)差價(jià)”時(shí)非常憤懣，“之所以敢這樣做，説明前期銷量很一般，後期存貨很大，差價(jià)補(bǔ)還的額度不會(huì)很大，如果樓盤全部售完了，誰也不會(huì)這麼傻，收進(jìn)來的錢還會(huì)拿出來分給業(yè)主。”

　　在“限速”中前行

　　對房地産業(yè)全面剎車是不理性的，大踩油門也是瘋狂的，要合理進(jìn)行“游離配合”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2012年的中國房地産市場，將在限速中前行

　　劉子孺作為地産專業(yè)領(lǐng)域的律師，稱偶爾也會(huì)接到當(dāng)事人關(guān)於退房的諮詢，“是有退房的，但情況並不普遍，如果房價(jià)繼續(xù)下跌，可能就有點(diǎn)麻煩。房價(jià)繼續(xù)漲的話，根本就不存在退房這個(gè)問題。”

　　“深圳應(yīng)該不會(huì)形成‘退房潮’。”中原地産一位不願(yuàn)意透露姓名的分析人士亦認(rèn)為，“深圳的房地産市場經(jīng)過這麼多年發(fā)展和洗盤，市場發(fā)展比較成熟，業(yè)主群體也相對穩(wěn)定和成熟，他們與其退房，不如選擇暫時(shí)等待不出手。”

　　買？還是不買？面對樓市喧囂，房價(jià)成了公眾茶余飯後參與最普遍的熱門話題，談?wù)撨^後大家依然迷茫。

　　面對樓市陣陣寒意，部分地産人士仍持樂觀態(tài)度。

　　在深圳負(fù)責(zé)地産報(bào)道的某知名財(cái)經(jīng)媒體記者阿輝坦承，他也看不明白房價(jià)走勢，房價(jià)在國內(nèi)是政策定市，市場經(jīng)濟(jì)理論分析沒有任何意義。

　　阿輝來深圳已有四五年，儘管待遇還算不錯(cuò)，但是相對高企的房價(jià)，讓他一直沒敢下手。直到去年結(jié)婚，他才決定買套房，面對迷茫的房價(jià)，他也很難判斷何時(shí)下手最合適，“等過完年，應(yīng)該有機(jī)會(huì)。”

　　臨近年底，中原地産研究年刊正式發(fā)佈，題目為《限速中前行》，其中寫到：在中國經(jīng)濟(jì)重要引擎之一的房地産尚未有替代者之時(shí)，對其全面剎車是不理性的，然而大踩油門也是瘋狂的，要合理進(jìn)行“游離配合”。可以預(yù)計(jì)，2012年的中國房地産市場，將在限速中前行。

　　耶誕節(jié)前夕，記者在深圳東門附近約見準(zhǔn)備前去龍華錦繡禦園門口維權(quán)的小斌，恰逢天橋上有人在散發(fā)樓盤促銷廣告宣傳單，小斌趕緊避開，無力地?cái)[了擺手。退房這些事，已經(jīng)讓他身心疲憊。

　　記者手記

　　退房潮只是開始

　　也在考驗(yàn)政府

　　退房最近屢被提及，輿論一邊倒地指責(zé)不遵守契約的買方，而賣方在銷售中的暴利問題卻始終未被提起。

　　一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象是，房地産商一邊抱怨退房者沒有“契約精神”，卻一邊積極推出“補(bǔ)差價(jià)”、“回購”等招數(shù)，同樣有違市場精神。

　　仔細(xì)回想，本輪房地産調(diào)控從2010年1月啟動(dòng)至今，已過去兩年。但很長一段時(shí)間，樓市價(jià)格在強(qiáng)硬的行政干預(yù)下，始終不曾低下“高貴的頭顱”。若非年末為吸納足夠現(xiàn)金儲(chǔ)備，與調(diào)控政策打持久戰(zhàn)，一線城市樓價(jià)可能至今紋絲不動(dòng)。

　　其實(shí)，開發(fā)商“抗降”的底氣正是來自政府。今年初，國土部部長徐紹史曾透露，2010年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元，同比增加70%，實(shí)際土地出讓面積42.8萬公頃，同比增加105%。北京、上海去年的土地出讓金收入已超過千億規(guī)模，武漢、南京等的土地出讓金收入增長率紛紛超過100%。

　　正是由於地方政府對房地産的依賴程度偏高，接受記者採訪的大多數(shù)開發(fā)商大膽推測“史上最強(qiáng)”的“雙限”政策難以為續(xù)，房地産價(jià)格下滑，“地方財(cái)政根本承受不了”，最後“不得不出手救市”。

　　由此看來，房價(jià)能否成功回到正軌，最終取決於地方政府的魄力。一方面，地方政府必須承受土地收入減少對地方財(cái)政形成的衝擊，堅(jiān)決實(shí)施調(diào)控政策不放鬆；另一方面，又要為土地財(cái)政時(shí)代對房地産的依賴尋找出口，加快轉(zhuǎn)型。

　　深圳是一個(gè)難得的樣本。經(jīng)過多年調(diào)整，高新技術(shù)、金融、物流、文化四大支柱産業(yè)已取代房地産成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主動(dòng)力。深圳市規(guī)劃國土委最新數(shù)據(jù)顯示，今年7月份以來，深圳新房成交均價(jià)連續(xù)4個(gè)月下跌，累計(jì)回落2183元/平方米，跌幅已達(dá)10%。

　　但與此同時(shí)，深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，今年1—11月，深圳市累計(jì)完成國內(nèi)生産總值1945.51億元，同比增長14%，增長速度較去年同期加快1.3個(gè)百分點(diǎn)。深圳經(jīng)驗(yàn)讓我們看到樓市下行和宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定並存的可能性。

　　房地産是否健康發(fā)展，不僅僅限于討論房價(jià)過高或過低。退房潮只是一個(gè)開始，也考驗(yàn)政府的承壓能力，地方政府要能忍受樓市下挫帶來的陣痛，擺脫地産依賴。（南方日報(bào)記者 楊大正 趙洪傑 實(shí)習(xí)生 許芷君 朱海威 發(fā)自深圳）

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