“6388元/平方米，成就杭城真正的獨(dú)棟別墅超性?xún)r(jià)比之王！6388元/平方米，成就杭城獨(dú)棟銷(xiāo)冠！湖光山社對(duì)折清盤(pán)鉅惠！搶到賺到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時(shí)接到樓盤(pán)優(yōu)惠銷(xiāo)售的電話(huà)和短信，但這條“別墅賣(mài)出公寓價(jià)”的短信卻讓他印象尤為深刻。

　　他隨後致電售樓處了解到，上述樓盤(pán)位於被稱(chēng)為杭州後花園的臨安青山湖，這裡高端休閒物業(yè)集聚，而短信中的湖光山社樓盤(pán)，按照6388元/平方米的單價(jià)，一棟400平方米的單體別墅總價(jià)目前只要300萬(wàn)元，較於此前售價(jià)，“相當(dāng)於打了對(duì)折”。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自從德信·北海公園引領(lǐng)杭州樓市馬年首降後，房?jī)r(jià)水準(zhǔn)接近一線(xiàn)城市的杭州目前超過(guò)20個(gè)樓盤(pán)緊隨降價(jià)，而這股降價(jià)潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業(yè)市場(chǎng)。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發(fā)展轉(zhuǎn)為無(wú)人問(wèn)津，降價(jià)、低開(kāi)、特價(jià)房等各種促銷(xiāo)手段，層出不窮。

　　豪宅去化遇阻

　　資料顯示，湖光山社主要物業(yè)由排屋和獨(dú)棟別墅組成，主力戶(hù)型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅，項(xiàng)目總佔(zhàn)地約800余畝，開(kāi)發(fā)規(guī)劃分為五期，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)到二、三期，一期房源已交付使用。

　　4月23日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份致電湖光山社售樓處，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，上述銷(xiāo)售單價(jià)為6388元/平方米的房子，總價(jià)為305萬(wàn)元，相當(dāng)於一套普通公寓的價(jià)格，但屬於項(xiàng)目推出的特價(jià)房，只有一套。

　　不過(guò)，該銷(xiāo)售人員透露，儘管只有一套，但該項(xiàng)目獨(dú)立別墅的售價(jià)目前已降至7000元/平方米，此前的銷(xiāo)售均價(jià)在12000元~13000元/平方米，“相當(dāng)於打了五、六折”。

　　對(duì)於上述價(jià)格調(diào)整，4月24日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》電話(huà)聯(lián)繫採(cǎi)訪(fǎng)了開(kāi)發(fā)商，相關(guān)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前是清盤(pán)價(jià)格，“基本上打了對(duì)折”，是3月份開(kāi)始決定的。

　　湖光山社的舉動(dòng)或只是當(dāng)前豪宅市場(chǎng)的一個(gè)縮影。據(jù)浙江杭州臨安一季度房地産業(yè)數(shù)據(jù)顯示，一季度以來(lái)，臨安城區(qū)板塊的銷(xiāo)售面積佔(zhàn)總銷(xiāo)售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷(xiāo)售面積佔(zhàn)比只有9.25%。

　　從房源類(lèi)型成交的情況來(lái)看，該區(qū)域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價(jià)6341.85元/平方米，別墅成交均價(jià)10087.42元/平方米。

　　有市場(chǎng)分析稱(chēng)，國(guó)家此前出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策，導(dǎo)致近兩年來(lái)房産市場(chǎng)持續(xù)低迷，再加上今年春節(jié)之後杭州城區(qū)颳起的“降價(jià)風(fēng)暴”給樓市帶來(lái)了春寒料峭的打擊，杭州幾個(gè)大盤(pán)大幅降價(jià)對(duì)臨安區(qū)塊的房産市場(chǎng)造成了一定的負(fù)面影響。

　　“現(xiàn)在房産市場(chǎng)的需求正悄悄地由大戶(hù)型向中小戶(hù)型轉(zhuǎn)變，區(qū)域分化突出。青山湖板塊持續(xù)低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發(fā)展，近幾年無(wú)人問(wèn)津，效益已降低至鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的地步。”浙江媒體《錢(qián)江晚報(bào)》一篇有關(guān)臨安樓市目前狀況如是描述。

　　除湖光山社外，同一青山湖板塊的廣州頤和地産青城山語(yǔ)間項(xiàng)目也出現(xiàn)大幅打折銷(xiāo)售，目前在售的450~600平方米準(zhǔn)現(xiàn)房獨(dú)棟別墅，可享受均價(jià)5800元/平方米，總均價(jià)290萬(wàn)元/幢，而且還贈(zèng)約350平方米精裝庭院。“原來(lái)平均單價(jià)在10000元/平方米，相當(dāng)於打了58折。”現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員向記者表示。

　　對(duì)此，全球知名房産諮詢(xún)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，上述位於自然景觀優(yōu)美的青山湖，遠(yuǎn)離于杭州主城區(qū)的豪宅，從居住屬性講，並不作為購(gòu)房者的第一居所，在當(dāng)前房地産形勢(shì)下，面臨著需求減少，庫(kù)存去化的壓力。

　　浙江省內(nèi)一業(yè)內(nèi)人士則稱(chēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在高端物業(yè)市場(chǎng)如此消沉，且在資金和庫(kù)存雙重壓力下，只有通過(guò)降價(jià)走量的方式來(lái)吸引購(gòu)房者，試圖刺激極其有限的市場(chǎng)需求。

　　市區(qū)稀缺豪宅降價(jià)促銷(xiāo)

　　理論上講，坐落于城區(qū)優(yōu)勢(shì)位置的豪宅，在眼前房地産嚴(yán)峻形勢(shì)下，雖難言升值，仍應(yīng)具備保值屬性，但當(dāng)前也呈現(xiàn)較為悲觀的一面。

　　3月6日，濱江集團(tuán)(002244，SZ)位於杭州市區(qū)稀缺地塊的豪宅項(xiàng)目武林壹號(hào)推出1號(hào)樓共166套房源，起價(jià)1500萬(wàn)，折算單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目2013年的銷(xiāo)售均價(jià)一度超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，2013年，武林壹號(hào)共售出68套，合同金額17.47億元，銷(xiāo)售均價(jià)約為7.36萬(wàn)元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金額6.99億元，銷(xiāo)售均價(jià)已約為5.80萬(wàn)元/平方米。

　　不過(guò)，降價(jià)帶來(lái)了銷(xiāo)量增加，1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即吸金14億元，另?yè)?jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至4月23日，總共166套已銷(xiāo)售44套。

　　此外，降價(jià)促銷(xiāo)的市區(qū)豪宅還包括九龍倉(cāng)地産旗下的君璽項(xiàng)目，以起價(jià)37900元/平方米低價(jià)首開(kāi)入市，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w披露，截至目前，180套房源已去化6成。

　　近日，世邦魏理仕杭州分公司所發(fā)佈的 《2014年杭州一季度房地産市場(chǎng)回顧》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《市場(chǎng)回顧》)報(bào)告顯示，該季度杭州高檔公寓平均價(jià)格報(bào)每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%。

　　對(duì)於杭州市區(qū)的豪宅市場(chǎng)，馬英樞對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，這些位置稀缺的豪宅作為購(gòu)房者的第一居所，從第一季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)講，目前高端住宅市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)仍較為穩(wěn)定。

　　不過(guò)，馬英樞亦認(rèn)為，如果市場(chǎng)觀望心態(tài)持續(xù)加重，開(kāi)發(fā)商出於去化壓力和資金回籠需求，不排除出現(xiàn)價(jià)格鬆動(dòng)，而降價(jià)幅度將取決於開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流需求、行銷(xiāo)策略，以及項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、行銷(xiāo)週期等。

　　同時(shí)，從認(rèn)籌、預(yù)定到最終簽訂正式合同，有一定的時(shí)間滯後性，類(lèi)似于武林壹號(hào)、九龍倉(cāng)君璽等項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)，能否進(jìn)一步影響目前高端住宅市場(chǎng)價(jià)格下探，有賴(lài)於日後公佈的第二季度房地産交易數(shù)據(jù)。

　　市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力減弱

　　事實(shí)上，降價(jià)、低開(kāi)、特價(jià)房正成為目前杭州樓市高端物業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

　　除上述樓盤(pán)外，4月初，雅戈?duì)柕禺b位於杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價(jià)房10套，戶(hù)型面積為180平方米，折後均價(jià)在14500元/平方米左右，而此前均價(jià)為2.2萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米。

　　同樣，4月初，華元集團(tuán)宣佈三個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)清盤(pán)銷(xiāo)售。其中，高端項(xiàng)目玉榕莊降價(jià)後，300~400平方米的聯(lián)墅均價(jià)為8880元/平方米，較於此前成交均價(jià)11557元/平方米，降幅不少。更有業(yè)界人士指出，相比玉榕莊別墅當(dāng)初拿地樓面價(jià)5183元/平方米，此次調(diào)整簡(jiǎn)直是“虧本買(mǎi)賣(mài)”。

　　此外，高端物業(yè)降價(jià)還出現(xiàn)在杭州西湖區(qū)之江國(guó)家風(fēng)景區(qū)的錢(qián)塘梧桐燕廬項(xiàng)目，目前在售的315~350平方米的排屋總價(jià)在1000萬(wàn)~1500萬(wàn)元/套，現(xiàn)在變?yōu)榱?000萬(wàn)元左右，銷(xiāo)售人員向記者證實(shí)，價(jià)格降了約200萬(wàn)元/套，而該開(kāi)發(fā)商錢(qián)塘房産為杭州知名的地産商之一。

　　浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員王永太對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，別墅、排屋等高端物業(yè)的價(jià)格確實(shí)在下跌，實(shí)際上，與普通住宅巨量的供應(yīng)庫(kù)存相同，別墅等高端物業(yè)的供應(yīng)量同樣也不少。

　　日前，國(guó)際知名物管機(jī)構(gòu)戴德梁行公佈的數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬(wàn)平方米，存量從2005年的45.6萬(wàn)平方米升至2013年的459.1萬(wàn)平方米，8年間增長(zhǎng)10倍；同時(shí)，杭州高端公寓成交均價(jià)從2009年的3.26萬(wàn)元/平方米漲至4.35萬(wàn)元/平方米，年均增幅7.5%。

　　不過(guò)，《市場(chǎng)回顧》顯示，一季度杭州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)所引起的市場(chǎng)震蕩，使得購(gòu)房者觀望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤(pán)有所放緩，杭州住宅銷(xiāo)量出現(xiàn)明顯回落。

　　數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)整體住宅市場(chǎng)和高端住宅市場(chǎng)的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

　　王永太認(rèn)為，此前，浙江通過(guò)製造業(yè)等實(shí)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)積累了豐厚的財(cái)富，大量的資金進(jìn)入樓市購(gòu)買(mǎi)豪宅，但如今，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及浙江區(qū)域經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀，豪宅房産投資已大受影響，同時(shí)，作為主要購(gòu)買(mǎi)力的浙江企業(yè)主的財(cái)富快速積累階段已經(jīng)過(guò)去，這些因素都影響到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。