CFP供圖

　　11月24日，央視《每週品質(zhì)報(bào)告》援引北京執(zhí)業(yè)律師李勁松的分析稱，全國有45家上市房企存在鉅額應(yīng)交而未交的土地增值稅，自2005年1月1日至2012年12月31日這8年間，應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。在其列出的45家名單中，深圳的萬科、招商地産、華僑城地産、金地集團(tuán)等房企赫然在目。深圳市地稅局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人楊龍對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者稱，深圳並未發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅。他表示，土地增值稅是一個(gè)很複雜的徵稅項(xiàng)目，央視報(bào)道的概念顯然搞錯(cuò)了。

　　“深圳沒發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅”

　　據(jù)央視《每週品質(zhì)報(bào)告》報(bào)道，長(zhǎng)期關(guān)注我國房地産業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國家稅務(wù)總局公佈的房地産相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒有徵收到位的土地增值稅做出分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國各類房地産企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實(shí)際上，這8年間國家徵收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這意味著，全國房地産開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　在報(bào)道中，央視列出了45家房企欠繳名單，其中雅居樂（83億元）、SOHO中國（64億元）、富力地産（58億元）、萬科（58億元）、華僑城（49億元）、招商地産（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國地産（24億港元）。

　　在央視列出的45家名單中，深圳的萬科、招商地産、華僑城地産、金地集團(tuán)等房企赫然在目。

　　記者隨後撥通了深圳市地稅局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人楊龍的電話：“我注意到了深圳幾家大型房企被央視點(diǎn)名。深圳一直把土地增值稅的徵收作為一個(gè)重要的工作在抓，到目前為止，深圳還沒有發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅的情況。”

　　楊龍表示，土地增值稅對(duì)房企資金鏈影響重大，土地增值稅被國稅總局屢次發(fā)文要求加強(qiáng)徵管，寬鬆的監(jiān)管在調(diào)控上是不允許的。深圳市嚴(yán)格按照國家層面制定的預(yù)徵率與稅率徵收土地增值稅，在清算的方式和手段方面，也根據(jù)國稅總局的要求在做，“當(dāng)然，我們也會(huì)考慮企業(yè)和城市的實(shí)際情況。”

　　據(jù)悉，今年1—10月份，深圳徵收土地增值稅總額97億元，比去年同比增長(zhǎng)14.8%。楊龍稱，“深圳市的土地出讓招拍掛越來越少，稅收總額將會(huì)有所下降，但我們的管理力度在增加。”

　　“土地增值稅不同於營(yíng)業(yè)稅”

　　記者了解到，土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預(yù)繳，當(dāng)房企開發(fā)的項(xiàng)目增值達(dá)到20%以上時(shí)，就必須預(yù)繳土地增值稅，目前深圳的普通住宅按銷售收入2%徵收，別墅按4%徵收。其次是在項(xiàng)目銷售進(jìn)度達(dá)到70%以上時(shí)進(jìn)行清算，符合清算條件的，由房企自行申報(bào)，在仲介機(jī)構(gòu)的鑒證下，提交給項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，待稅務(wù)機(jī)關(guān)審核過後，再進(jìn)行補(bǔ)繳。

　　楊龍告訴記者，由於房地産項(xiàng)目開發(fā)週期長(zhǎng)，土地增值稅是一個(gè)很複雜的徵稅項(xiàng)目，徵繳的難度大。“深圳建立了稅收資訊化平臺(tái)，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目按照規(guī)定進(jìn)行徵繳，但有些房企相當(dāng)大部分的項(xiàng)目在全國各地，因此不好做整體的評(píng)價(jià)。”

　　針對(duì)央視的報(bào)道，楊龍認(rèn)為，“土地增值稅與傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅的概念完全不一樣，央視報(bào)道的概念顯然搞錯(cuò)了。”他告訴記者，“土地增值稅不像企業(yè)所得稅或營(yíng)業(yè)稅，必須在當(dāng)月或每年度中的期限內(nèi)申報(bào)。對(duì)於土地增值稅的清算，徵管方面沒有嚴(yán)格的期限。”

　　記者了解到，現(xiàn)在地産項(xiàng)目開發(fā)的形式內(nèi)容不一樣，有的項(xiàng)目有一期、二期、三期，還有一些配套的公共設(shè)施，房地産項(xiàng)目開發(fā)週期長(zhǎng)。此外，一些房地産公司的項(xiàng)目涉及全國，這個(gè)徵繳的過程就更複雜，稅務(wù)部門徵繳的時(shí)間跨度也比較長(zhǎng)。

　　楊龍表示，“不能按營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)去看土地增值稅，只要房地産企業(yè)還沒有最後申報(bào)清算，你就不能説企業(yè)是在拖欠。”

　　■房企

　　央視的報(bào)道源於誤解

　　央視報(bào)道一齣，立刻引起各界譁然，並遭到地産人士的炮轟和房企的否認(rèn)。

　　任志強(qiáng)在他的微博上表示，一個(gè)集團(tuán)中單獨(dú)結(jié)算的項(xiàng)目，分別在不同的稅務(wù)局管轄下，每個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度不同，必然有大量的項(xiàng)目未達(dá)到稅法的結(jié)算時(shí)間，就必然匯總為一個(gè)巨大的應(yīng)繳未繳數(shù)，但分散到各個(gè)項(xiàng)目也許只剩下的是結(jié)算的收尾數(shù)。不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖後，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開始銷售等，但不違背稅法就行。

　　深圳被點(diǎn)名的幾大龍頭地産開發(fā)商應(yīng)對(duì)這一“欠稅門”事件，做出了基本一致的反映。對(duì)於央視的報(bào)道，萬科認(rèn)為是“源於誤解”，是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”。萬科稱，“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念，房地産項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算並交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。招商地産董事會(huì)秘書劉寧也表示，之所以還沒有繳納土地增值稅，是因?yàn)樯形催_(dá)到繳納的條件。“年報(bào)上的土地增值稅只是計(jì)提，實(shí)際該繳納多少要項(xiàng)目賣完清算時(shí)才能納稅，因此會(huì)有一定的延後”。華僑城地産則稱，“正在調(diào)查，梳理清楚後會(huì)公告”。

　　■律師、專家

　　“現(xiàn)有稅法太傾向開發(fā)商”

　　有專家稱，央視的報(bào)道也映射了土地增值稅背後的問題，即一些知名房企利用稅法漏洞，會(huì)成立一堆馬甲項(xiàng)目公司，樓盤賣完不結(jié)算，由於項(xiàng)目尚未清盤，土地增值稅便有了合理拖欠的理由。

　　清華大學(xué)深圳研究院特約管理培訓(xùn)專家常亮認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)繳未繳或者拖延不交，房企佔(zhàn)了大便宜。土地增值稅已經(jīng)打入住房成本，成為高房?jī)r(jià)的組成部分，由消費(fèi)者埋單。但鉅額資金卻沒有交給稅務(wù)部門，停留在房企賬面上，不但可以獲得銀行存款利息收入，甚至作為短暫性開發(fā)資金使用。

　　“客觀地説，開發(fā)商鑽空子使用手頭閒置資金沒有錯(cuò)，這是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的本性驅(qū)使的。但這暴露出土地增值稅在徵管、徵繳中的漏洞和不力。”常亮如是説。

　　深圳律師金焰認(rèn)為，我國的稅法關(guān)於土地增值稅的規(guī)定存在幾方面漏洞，一是稅率偏高，這一方面拉高住房成本，助推房?jī)r(jià)走高，另一方面也導(dǎo)致房企寧願(yuàn)拖欠稅款，也要把錢投到其他領(lǐng)域謀取更大的利益，這是企業(yè)追求利潤(rùn)的天性使然；其次是土地增值稅的規(guī)定明顯偏向房地産開發(fā)商，比如項(xiàng)目的銷售進(jìn)度要達(dá)到70%才清算。金焰認(rèn)為，這個(gè)比例定得過高，開發(fā)商很容易鑽空子。“這實(shí)際上暴露出稅法制度的漏洞，這部稅法多年前制定，應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，在稅率、樓盤銷售比例、時(shí)間期限等問題上，進(jìn)行重新考量。我認(rèn)為，一級(jí)市場(chǎng)的土地增值稅就應(yīng)該分期交納，每期銷售達(dá)到稅法規(guī)定的比例就應(yīng)及時(shí)繳納土地增值稅，而不是等到項(xiàng)目的一期、二期、三期全都銷售到70%後才清算。現(xiàn)有稅法對(duì)於土地增值稅的清算，在徵管方面沒有嚴(yán)格的期限，這太傾向開發(fā)商了。”

　　■名詞

　　土地增值稅

　　是指房地産經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出後的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。目前我國的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多徵，增值率低的少徵，無增值的不徵，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行徵稅。稅項(xiàng)于物業(yè)擁有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)産生。

　　（南方日?qǐng)?bào)記者 譚冰梅）