南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn)
實(shí)習(xí)生 趙蘭靜
數(shù)據(jù)顯示,截止到2013年7月,全國住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲,其中一線城市漲幅最大。而廣州作為多年來一線城市中的“價(jià)格洼地”,也因新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅有5個(gè)月領(lǐng)漲全國,逐漸與北京、上海、深圳等城市看齊。
今年的樓市調(diào)控曾被稱作“史上最嚴(yán)”,下半年的房價(jià)走勢(shì)如何?日前,中央政治局會(huì)議提出未來要“促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,這一表態(tài)會(huì)對(duì)下半年的樓市投資前景産生怎樣的影響?圍繞這些問題,南方日?qǐng)?bào)記者採訪了多位業(yè)內(nèi)專家,為投資者提供參考。
【案例】
“這半年廣州房價(jià)漲太猛了!”廣州市民王小姐感慨説。2012年5月,王小姐因結(jié)婚所需,買下了廣州海珠區(qū)濱江東某樓盤的二手房,單價(jià)為2.1萬元/平方米左右。由於資金所限,當(dāng)時(shí)王小姐選擇的是一套68平方米的小兩房,除去稅費(fèi),成交的總價(jià)約為150萬元。
今年春節(jié)後的3月份,王小姐開始考慮生小孩的問題,感覺兩房一廳不太夠用,想換一套三房。於是,王小姐和丈夫找了小區(qū)附近的仲介詢問價(jià)格,得知自己所住樓盤的均價(jià)已經(jīng)漲到了2.5萬元/平方米左右。
“一年不到漲了接近20%,覺得價(jià)格有點(diǎn)高了。”王小姐説,她所在小區(qū)最小的三房是102平米,按2.5萬元/平方米的單價(jià)計(jì)算,不含稅的總價(jià)也要去到250萬元以上,加上稅費(fèi)可能要280萬元左右。因?yàn)閮r(jià)格超過了承受能力,王小姐只好暫時(shí)壓下了換房的念頭。
今年7月底,王小姐的一個(gè)朋友想買房,諮詢她所在小區(qū)的價(jià)格。王小姐上網(wǎng)一搜,頓時(shí)傻了眼。“質(zhì)素好一點(diǎn)的兩房單價(jià)都開到2.9萬元/平米了,三房根本就沒有300萬以下的!看來在市區(qū)買三房是根本沒戲了。”
廣州:樓市量價(jià)齊升或繼續(xù)上漲
【市場(chǎng)】
在一線城市中,廣州過去常以“價(jià)格洼地”面貌出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出,今年上半年以來廣州住房均價(jià)領(lǐng)漲全國的事實(shí)説明,這個(gè)價(jià)格洼地正逐步被填平。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的數(shù)據(jù),今年1-6月份,廣州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%,6個(gè)月中有5個(gè)月漲幅位居全國第一。
CREIS中指數(shù)據(jù)房地産指數(shù)顯示,上半年十大城市價(jià)格均連續(xù)上漲。從不同城市上半年月均環(huán)比漲幅來看,廣州漲幅最大,為2.38%。其次為北京、深圳,漲幅分別為2.11%和1.95%。從上半年房價(jià)同比漲幅來看,廣州、北京、深圳、上海分別為11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。廣州漲幅依然全國領(lǐng)先。
“今年房價(jià)每平方米漲了3000-5000元左右”,廣東中原地産代理有限公司物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞介紹説,“舉個(gè)例子來説,假如2003年至2008年間在天河北地段買房子,房價(jià)大約在15000-18000/平方米之間,而今年去買,房價(jià)就漲到了20000-22000/平方米左右。”
據(jù)悉,廣州市國土房管局最新發(fā)佈的6月份樓價(jià)報(bào)告顯示,今年上半年廣州一手住宅均價(jià)攀升至16082元/平方米,比去年上半年漲了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均價(jià)房子計(jì)算,去年上半年購買可比今年購買節(jié)省約22萬元。
數(shù)據(jù)顯示,一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)漲幅達(dá)到18.1%,遠(yuǎn)超出預(yù)期7.5%左右的年度房價(jià)控制目標(biāo)(城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度),也高於同期廣州12.4%的GDP增長幅度。
在房價(jià)大幅上漲的同時(shí),成交量也出現(xiàn)上漲。廣州市國土房管局發(fā)佈的6月份房價(jià)報(bào)告顯示,今年上半年廣州市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)到393.51萬平方米,比起去年上半年的293.12萬平方米,增加了100萬平方米左右。同時(shí),一手住宅銷售總額達(dá)到632.84億元,比去年上半年的399.08億元增長了58.6%。
“現(xiàn)在廣州樓市出現(xiàn)了量價(jià)齊升的現(xiàn)象。成交量較去年相比,上漲了30%以上,房價(jià)也同時(shí)上漲了18%以上。”廣州中原地産項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,對(duì)於政府來説調(diào)控難度很大。黃韜認(rèn)為,假如按照這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去,廣州房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,房價(jià)增幅達(dá)到30%都有可能。政府如果再不出臺(tái)措施,房地産市場(chǎng)可能會(huì)失控,甚至?xí)霈F(xiàn)接近崩盤的可能。
全國:百城均價(jià)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比上漲
“以往在全國範(fàn)圍內(nèi),對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控後樓價(jià)會(huì)在半年到一年內(nèi)反彈,而今年在三個(gè)月以內(nèi)就出現(xiàn)了反彈現(xiàn)象。”黃韜説。
8月1日,中國指數(shù)研究院最新的中國房地産指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)。根據(jù)其對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2013年7月,全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10347元/平方米,環(huán)比6月上漲0.87%,自2012年6月以來連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲,漲幅比上月擴(kuò)大0.10個(gè)百分點(diǎn)。同比來看,全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年7月相比上漲7.94%,漲幅比上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上,仔細(xì)研究數(shù)據(jù),上半年百城均價(jià)已經(jīng)創(chuàng)造了多個(gè)紀(jì)錄。2013年上半年,百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲4.55%,其中4月百城均價(jià)首次超過萬元,達(dá)10098元/平方米;3月百城均價(jià)環(huán)比漲幅則以1.06%達(dá)到2011年2月以來的最高水準(zhǔn);到6月,百城均價(jià)同比又以7.40%成為2011年10月以來的最高值。
8月3日,上海易居房地産研究院副院長楊紅旭在其新浪微博發(fā)起了一個(gè)名為“曬曬你的房價(jià)漲幅吧”的活動(dòng)。在帖子中,楊紅旭曬出了上海張江板塊和張江湯臣豪園項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì),當(dāng)前房價(jià)比去年9月上漲二成,比去年5月上漲近三成。
在跟帖中,全國各地的網(wǎng)友紛紛描述了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的變化,不同城市和不同區(qū)域之間差異巨大,其中一線城市相對(duì)二三線城市漲幅可謂驚人。網(wǎng)友“海的心情_sxsy”説,北京東三環(huán)首城國際2011年1月3.4萬/平方米,現(xiàn)在則漲到了5.5萬/平方米。而西安含光門小戶型2010年3月5833元/平米購入,現(xiàn)在二手房價(jià)格6800元/平方米不到。
網(wǎng)友“雪之淩城”説,自己去年8月買入一套深圳福田景田片區(qū)二手兩房,當(dāng)時(shí)價(jià)格為2.2萬元/平米,現(xiàn)在2.9/平米。網(wǎng)友“青蛙sz”則透露,2010年3月購入的蘇州新區(qū)輕軌房,2011年最高點(diǎn)漲幅約兩成,目前基本回到原價(jià)。
樓市剛需強(qiáng)勁供需不平衡
【分析】
“廣州作為一線城市,外來人口多,人口流量大,剛需強(qiáng)勁”,廣州市番禺金業(yè)房地産開發(fā)有限公司行銷部經(jīng)理告訴記者,買房人群以剛性需求為主,純投資行為較少。同時(shí),小戶型住宅銷售狀況較好。他認(rèn)為,廣州房價(jià)大幅上漲,根本原因在於市場(chǎng)供需不平衡。
潘婉霞表示,廣州房價(jià)上漲的原因還包括政策影響。4月22日,廣州市國土房管局發(fā)佈《關(guān)於落實(shí)廣州市房地産市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地産監(jiān)管的通知》,要求住宅預(yù)售價(jià)格需網(wǎng)上申報(bào)。受政府宏觀調(diào)控影響,樓市發(fā)盤量減少,從而導(dǎo)致供不應(yīng)求。此外,潘婉霞認(rèn)為,目前投資渠道不多,房地産投資仍然是投資的主要渠道,這也會(huì)造成廣州房價(jià)上漲。
黃韜認(rèn)為,廣州樓市之所以漲幅過快,還與地王頻出有關(guān)。地王出現(xiàn)高出市場(chǎng)預(yù)期,導(dǎo)致周邊樓盤價(jià)格上漲。此外,人民幣貶值,購買力下降也是導(dǎo)致樓價(jià)上升的因素之一。
“在一、二線城市為主的市場(chǎng),大中型房企與大型品牌房企的市場(chǎng)佔(zhàn)有率增加,無論是開發(fā)銷售的樓盤個(gè)數(shù)還是所在區(qū)域面積,所佔(zhàn)比率均有提高,而他們開發(fā)的樓盤售價(jià)往往比中小房企開發(fā)的同類別産品要高,這就拉高了一個(gè)區(qū)域的房價(jià)均價(jià)。”房地産和金融投資專家陳真誠説。
陳真誠認(rèn)為,由於競(jìng)爭(zhēng)加劇,中小房企為了能參與競(jìng)爭(zhēng),紛紛效倣大中房企開發(fā)較高檔次、高定價(jià)的樓盤,這些樓盤的高定價(jià)會(huì)拉高該區(qū)域市場(chǎng)的房價(jià)均價(jià)。而與此同時(shí),上半年上市的樓盤不少是近幾年土地高熱期房企所拿地塊,有些甚至是當(dāng)年的“地王”,消耗土地的價(jià)格上漲,也會(huì)以成本方式助推房價(jià)上漲。
“持續(xù)調(diào)控下開發(fā)貸款利息上浮,再加上持續(xù)通貨膨脹,使得房企融資總成本提高。”陳真誠説,尤其一些中小房企從民間融資渠道高息融資,融資成本以及財(cái)務(wù)管理成本上漲,也是推動(dòng)房價(jià)上漲的一個(gè)因素。而近幾年持續(xù)通貨膨脹,導(dǎo)致房企開發(fā)樓盤所採購的建材、建築施工、設(shè)備、服務(wù)以及內(nèi)部管理成本、人力工資等採購成本上漲,推動(dòng)房價(jià)上漲。
【趨勢(shì)】下半年房價(jià)漲幅或放緩
業(yè)內(nèi)人士指出,針對(duì)當(dāng)前房價(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì),中央及地方政府並未因此而再次出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。不久前召開的政治局會(huì)議曾提出“促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,這表明樓市調(diào)控的總目標(biāo)不變,但會(huì)議並未提及樓市調(diào)控。
對(duì)此,同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,當(dāng)前政府對(duì)於房地産市場(chǎng)政策和走勢(shì)的表態(tài)較為曖昧,這和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特徵密不可分。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí),房地産市場(chǎng)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。因此,只要下半年市場(chǎng)和房價(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,房地産市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。
“一些買房者甚至掌握了一調(diào)控就買房的‘規(guī)律’,這是不信任政府樓市調(diào)控的表現(xiàn)。”對(duì)於剛召開的政治局會(huì)議,黃韜表示,不提樓市調(diào)控是政府實(shí)行溫和經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。政府知道樓市存在的問題,但現(xiàn)在主要著手發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
張宏偉認(rèn)為,從未來市場(chǎng)層面趨勢(shì)來看,今年下半年流動(dòng)性會(huì)適度收緊,房價(jià)增幅或放緩。但總體來看,由於下半年大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金,以及一二線市場(chǎng)供求關(guān)係相對(duì)合理性,這些城市在當(dāng)前還不會(huì)出現(xiàn)下跌的風(fēng)險(xiǎn),即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊,下半年仍然不會(huì)出現(xiàn)大範(fàn)圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”。
但是張宏偉也指出,不排除個(gè)別房企由於經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場(chǎng)用力過猛,投入資金過多,週轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價(jià)的現(xiàn)象。潘婉霞則透露,廣州房價(jià)在過去幾個(gè)月連續(xù)上漲幅度太大,現(xiàn)行樓市價(jià)格超越了三到四成客戶的價(jià)格承受力範(fàn)圍,“這在一定程度上會(huì)抑制需求,減緩下半年房價(jià)的上漲幅度”。
一線城市與中心城區(qū)房産是首選
【建議】
儘管房價(jià)已進(jìn)入高位,但在目前投資渠道較為狹窄、樓市上漲的情況下,不少專家認(rèn)為,房産仍為不錯(cuò)的投資選擇,買房依舊是“越早越好”。
“樓市相對(duì)穩(wěn)定,即使在漲速較慢的兩年前,房價(jià)漲幅也可達(dá)到8%-10%,今年上半年房價(jià)上漲6%”,張宏偉説,“房地産保值是肯定的,就增值來講,有的城市一年收益率可達(dá)15%以上。”
張宏偉建議,房産投資首選一線城市。其次可考慮二線城市的核心區(qū)域。這兩個(gè)區(qū)域人口流量大,價(jià)格高,投資風(fēng)險(xiǎn)最小,升值空間最大。對(duì)於購買力較弱的首次置業(yè)者,張宏偉建議,選擇交通方便、地鐵沿線地區(qū),這裡房價(jià)與市中心相比較為便宜,綜合性價(jià)比高。
潘婉霞也表示,股市和黃金實(shí)用性小,投資風(fēng)險(xiǎn)較大。房地産既可使用又能保值增值,比較保險(xiǎn),是一種較為理想的投資渠道。對(duì)於純投資客,潘婉霞認(rèn)為,可選擇升值幅度大、出租回報(bào)高以及地段好的樓房。就廣州而言,越秀區(qū)、珠江新城升值潛力最大。
對(duì)於購買力較強(qiáng)的改善型買家,廣州市番禺金業(yè)房地産開發(fā)有限公司行銷部經(jīng)理認(rèn)為,改善型買家可能由於家裏人口增多或是原先居住地偏遠(yuǎn)而考慮入手房産,建議選擇市區(qū),這裡交通醫(yī)療較為方便。其次,可選擇學(xué)校附近,方便兒女接受教育。最後,他建議選擇品牌開發(fā)商,物業(yè)管理有保障。
不過,也有專家指出當(dāng)下房價(jià)已處高位,投資因更審慎。陳真誠就認(rèn)為,在目前房地産泡沫普遍存在、房地産市場(chǎng)不明朗的情況下,對(duì)於房地産投資應(yīng)謹(jǐn)慎。
黃韜則表示,現(xiàn)在投資房地産屬於高位投資,賺錢會(huì)相對(duì)較少。同時(shí),樓市可能會(huì)在小階段內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng),有些樓盤會(huì)保值增值,但也有些樓盤將來會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。“房産投資不要貪圖便宜,要看好地段、規(guī)劃和供應(yīng)量。此外,選擇品牌房企升值空間較大。”
[責(zé)任編輯: 雍紫薇]
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