3月31日，星期日，上海浦東房地産交易中心裏人頭攢動(dòng)，一大早就有市民帶著仲介趕著過來交易過戶。雖然沒有《國務(wù)院辦公廳關(guān)於繼續(xù)做好房地産市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“國五條”細(xì)則）剛出臺(tái)後，曾出現(xiàn)的通宵排隊(duì)的景象，但也算是“人滿為患”。業(yè)務(wù)大廳裏豎起了蛇形隔離欄，讓前來辦理手續(xù)的市民有序排隊(duì)。

　　“很多人擔(dān)心二手房交易徵20%的個(gè)稅，馬上就要實(shí)行了”，一位房産仲介這樣告訴中國青年報(bào)記者。就在3月30日，上海市政府官方網(wǎng)站和上海市政府新聞辦公室官方微博同時(shí)公佈了滬版“國五條”細(xì)則。在所得稅方面，明確了“對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)徵收的個(gè)人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)徵”，這讓很多購房者擔(dān)心4月1日將執(zhí)行這一規(guī)定。

　　不過，就在3月31日上午9時(shí)17分，上海市稅務(wù)局官方微博“上海稅務(wù)”發(fā)佈的一條微博讓一些人放了心，這條微博回答了“滬版‘國五條’細(xì)則出臺(tái)後，出售滿五年的唯一住房要徵稅嗎”的問題。“上海稅務(wù)”表示，根據(jù)國家規(guī)定，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”也就是“滿五年唯一自住房”免征個(gè)稅，這和此前不少房地産專家和分析師的預(yù)測(cè)一致。

　　復(fù)旦大學(xué)房地産研究中心主任尹伯成認(rèn)為，上海細(xì)則與廣東細(xì)則差不多，這是溫和貫徹“國五條”精神的表現(xiàn)。上海的細(xì)則沒有特別新鮮之處，之後其他城市可能也會(huì)像上海、廣州一樣。

　　“國五條”後交易中心人滿為患

　　早上7點(diǎn)起床，洗漱、買早飯、路上吃早飯，急急忙忙地趕往公司，房産仲介業(yè)務(wù)員小何的一天就這樣開始。到了公司開始聯(lián)繫客戶看房，如果交易談不攏，就得繼續(xù)翻著客戶通訊錄打電話。

　　3月11日上午9點(diǎn)多，小何前往上海市楊浦區(qū)房産交易中心幫客戶辦理審稅時(shí)，離開始辦理業(yè)務(wù)的8點(diǎn)半才過去半個(gè)小時(shí)，交易大廳內(nèi)外已經(jīng)擠得水泄不通。一小時(shí)後，保安就不讓車輛入內(nèi)了。

　　3月1日晚，國務(wù)院辦公廳公佈“國五條”細(xì)則，其中一條規(guī)定“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)徵收的個(gè)人所得稅，在核實(shí)房屋原值後按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)徵”，此文一齣立即引發(fā)市場(chǎng)劇烈反應(yīng)。

　　新政出臺(tái)的一個(gè)月內(nèi)，每天上午10點(diǎn)，楊浦區(qū)房産交易中心各類業(yè)務(wù)的窗口就排到了100多號(hào)。楊浦區(qū)房産交易中心的保安説，以前最忙碌時(shí)一天不過有400多號(hào)，如今“僅叫號(hào)系統(tǒng)中6開頭的‘檔案查詢’，一天就高達(dá)600多號(hào)。”

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，“國五條”細(xì)則出臺(tái)後，上海住宅成交面積自3月2日至3月24日起的三周內(nèi)，共成交177.3萬平米，已比1月的數(shù)字高出30多個(gè)百分點(diǎn)。截至中國青年報(bào)記者發(fā)稿時(shí)，3月的最後一週，上海新房成交量仍處於高位，日均成交面積達(dá)到了5.5萬平方米，接近上周的兩倍。

　　上海市各房産仲介的個(gè)人住宅業(yè)務(wù)量也突飛猛進(jìn)。上海漢宇地産董事總經(jīng)理施宏叡在接受搜房網(wǎng)採訪時(shí)稱：2013年1月，漢宇地産上海二手房成交了2500套，但在3月，成交量預(yù)計(jì)將達(dá)到4000～4500套，同比去年將翻一倍。

　　今年年初，小何剛跳槽至一家位於虹口區(qū)的房産仲介門店。“我們公司小，業(yè)務(wù)員也就60多名。”他説，“然而昨天整個(gè)公司有四五單交易，這算是近期少有的。”

　　通常來説，房産交易的流程是這樣的：買家由仲介介紹看房，買賣雙方下定金、簽訂交易合同，審核賣家稅款，7天后賣家交稅，審核買家契稅，15個(gè)工作日後過戶，再20個(gè)工作日後拿房産證，最後要等7天才能交房，整個(gè)過程十分費(fèi)時(shí)，其中還包括銀行審批是否放貸。而據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，大多數(shù)人都涌向了24～32號(hào)的審稅窗口。一家仲介公司的業(yè)務(wù)員向記者解釋道，“客戶擔(dān)心要交20%所得稅，所以都將交易提前了”，於是“都卡在審稅這一關(guān)上”，甚至已經(jīng)進(jìn)入“審稅”環(huán)節(jié)的買賣雙方，都早早前來，在新政落地前把手續(xù)辦妥。

　　面對(duì)房市交易人滿為患的現(xiàn)象，小何覺得，這算是“購房需求的集中釋放”。

　　仲介眼裏的調(diào)控

　　“我經(jīng)歷的兩次新政，出臺(tái)前都有集中交易的現(xiàn)象。”小何是廣東人，剛畢業(yè)就來上海做房地産仲介的工作，在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)幹了3年。

　　2010年底，樓市經(jīng)歷了“限貸”的政策調(diào)控，2011年年初上海進(jìn)行房産稅試點(diǎn)，之後政府又出臺(tái)了外地買房者僅能購買一套本地房産的“限購”措施。上海許多房地産仲介門店關(guān)門歇業(yè)，甚至還有倒閉或是退出上海市場(chǎng)的，小何當(dāng)時(shí)所在的房産仲介也關(guān)掉了幾家門店。“三四個(gè)月才有一樁單子成交，我們那時(shí)每個(gè)月只有保底工資。”

　　小何每月的收入是這樣算的，仲介行業(yè)基層業(yè)務(wù)員的工資，是由底薪與傭金的提成構(gòu)成。小何説：“一般業(yè)務(wù)員（底薪）只有1500元左右，當(dāng)然高低也要看業(yè)務(wù)量，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的有3000～4000元的底薪。”

　　真正拉開差距的是傭金提成。“如果業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的話，可以月收入6萬～7萬元。”他給記者舉了個(gè)例子，以一套房産400萬元的成交金額計(jì)算，仲介行業(yè)收取交易價(jià)格2%的傭金，也就是8萬元。至於業(yè)務(wù)員的提成，是在8萬元的基礎(chǔ)上，按10%～35%的比例抽取。這樣算下來，約在1萬元上下。如果三四個(gè)月做成一筆，那麼公司收到傭金前，業(yè)務(wù)員每月只有1500元左右的底薪保障。

　　到了2011年，調(diào)控地産的“國八條”出臺(tái)，規(guī)定第二套房首付比例不低於6成。“市場(chǎng)不景氣”，小何苦笑著説，“我們當(dāng)時(shí)只好一手房和二手房一道做。”

　　然而市場(chǎng)在經(jīng)過了一段觀望期之後，交易量逐漸恢復(fù)，“由於採取了‘限購’政策，投資客基本上很少了。”小何説，通常從上一年年底開始至春節(jié)前，房市較為冷清，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一筆都沒成交的情況。年後，會(huì)有一波交易的小高潮，之後年中又恢復(fù)常態(tài)，每個(gè)業(yè)務(wù)員“一個(gè)月平均下來成交一筆”。

　　2012年開始，各地公積金政策出現(xiàn)鬆動(dòng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年下半年起，70個(gè)大中城市房價(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲了，今年2月份，二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為100.59，即二手住宅價(jià)格比1月份上漲0.59%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　專家認(rèn)為會(huì)影響“剛性需求”

　　小何在內(nèi)的多位仲介業(yè)務(wù)員認(rèn)為，現(xiàn)在買房的多是“剛需”及置換性需求。在2011年各地出臺(tái)“限購”措施後，“市場(chǎng)上就很少有投資購房的了”。

　　在小何看來，20%的個(gè)人所得稅短期內(nèi)會(huì)不可避免地抬升房價(jià)。“現(xiàn)在是賣方市場(chǎng)，供小于需，所以房東可以捂售，將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁到客戶手上”，賣家通過抬高售價(jià)減少損失。

　　復(fù)旦大學(xué)房地産研究中心副主任、經(jīng)濟(jì)係副教授尹晨説，在目前一線城市中心城區(qū)，滿足剛性需求的主要是二手房市場(chǎng)。這一市場(chǎng)是需求大於供給的賣方市場(chǎng)。在實(shí)施新政後,可以預(yù)期的是賣房者的到手價(jià)“不會(huì)發(fā)生變化”，所有增加的稅費(fèi)將全部或大部分轉(zhuǎn)移由買方承擔(dān)。

　　尹晨認(rèn)為，“國五條”的出發(fā)點(diǎn)與以往的政策一樣，仍然是抑制需求，尤其是投資和投機(jī)的需求。然而預(yù)期效果可以區(qū)別對(duì)待，像在北上廣深等一線城市以及已經(jīng)實(shí)施了嚴(yán)格限購和限貸政策的城市，受影響更多的是自住型和改善型的“剛性需求”。

　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳傑的看法是，中國大城市的樓市，自住型“剛需”已是購房主力。“今年3月1日，上海銀監(jiān)局發(fā)佈了《2012年上海房地産信貸數(shù)據(jù)披露》公告，2012年上海首套房貸款餘額佔(zhàn)個(gè)人住房貸款餘額的比例為87%，比年初上升4.5個(gè)百分點(diǎn)”，“表明去年上海市商業(yè)銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主”。

　　陳傑認(rèn)為，近年來房價(jià)飆升歸根結(jié)底是供需不平衡，投資投機(jī)性需求長期被過度放大。在上海北京這樣的一線城市，一旦真正開徵20%的個(gè)人所得稅，很有可能推高二手房價(jià)格。漢宇地産市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉近日接受搜房網(wǎng)採訪時(shí)，也同樣預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。

　　尹伯成認(rèn)為，由於此前市場(chǎng)已經(jīng)有一定預(yù)期，因此滬版“國五條”細(xì)則對(duì)上海市場(chǎng)不會(huì)影響太大，“沒有大家之前猜測(cè)的那麼嚴(yán)格。”

　　金豐&佑威房地産研究中心董事總經(jīng)理黃志堅(jiān)表示，滬版“國五條”細(xì)則如果可以嚴(yán)格執(zhí)行，在中長期可以起到平抑房價(jià)的作用。他認(rèn)為，上海“國五條”細(xì)則中關(guān)於適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率的政策，對(duì)於新房市場(chǎng)是利空的，這使得部分購買第二套房的需求被擠出新房市場(chǎng)，但是從另一方面看，減少了需求，可以在一定程度上緩解目前樓市供不應(yīng)求的局面。

　　“解決目前樓市的問題，根本上需要從供應(yīng)上做文章，雖然目前政策壓制了一部分購房需求，但根本上需要加大樓市供應(yīng)，尤其是剛需樓盤的供應(yīng)。”黃志堅(jiān)表示，“優(yōu)先支援中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)貸款需求，這可以在中長期上起到加大剛需供應(yīng)的作用。”

　　記者注意到，滬版“國五條”細(xì)則中提出“要增加普通商品住房用地供應(yīng)”，同時(shí)“對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下，優(yōu)先支援其開發(fā)貸款需求”。（楊弘揚(yáng) 周凱）

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