樓市年內(nèi)反覆築底 降價(jià)走量是上策

　　今年上半年，房地産行業(yè)整體增速下降，少數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，整個(gè)行業(yè)以及多數(shù)城市房地産市場(chǎng)至少在年內(nèi)將是一個(gè)反覆築底的過(guò)程，房地産短週期調(diào)整的時(shí)間或長(zhǎng)于上兩輪，房企降價(jià)走量是上策。

　　多數(shù)指標(biāo)增速下降

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從同比、環(huán)比來(lái)看，上半年房地産行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增速加速下滑，跌幅逐月擴(kuò)大，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整的大勢(shì)已經(jīng)確立。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地産開發(fā)投資增速持續(xù)下滑，前5月，全國(guó)房地産開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速較去年回落了6個(gè)百分點(diǎn)。即使在2008年該增速都保持在20%的高位，在2011年下半年雖然市場(chǎng)調(diào)整，但整體房地産投資增幅依然在20%以上，很少見(jiàn)低於15%，14%的數(shù)據(jù)刷新了最低紀(jì)錄。

　　結(jié)合新開工面積來(lái)看，前5月，全國(guó)房地産新開工面積同比下跌18.6%，增速降至2008年低谷，市場(chǎng)回落的態(tài)勢(shì)更為明顯。

　　從銷售指標(biāo)看，上半年全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長(zhǎng)，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　克爾瑞研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，開發(fā)投資增速大幅下滑，主要是受困于市場(chǎng)信心的不足，尤其是新開工面積重新進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，意味著企業(yè)投資熱情的大幅降溫，市場(chǎng)銷售持續(xù)不暢將導(dǎo)致未來(lái)幾個(gè)月開發(fā)投資指標(biāo)繼續(xù)處?kù)兜臀弧６唐贩夸N售額的下跌速率已經(jīng)超過(guò)了商品房銷售面積下跌速度，暗示價(jià)格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，並將會(huì)成為主角。

　　數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.7%，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)微幅下降。5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅0.16%，是2012年6月份以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌。

　　與此同時(shí)，全國(guó)土地市場(chǎng)整體低迷，受樓市觀望情緒的影響，目前企業(yè)的銷售表現(xiàn)不佳，去化不理想，在拿地與去存貨之間，去存貨成為房企首要任務(wù)，拿地意願(yuàn)不強(qiáng)烈。

　　數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國(guó)房地産企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降6%，是2004年至今11年間的同期第二低，僅高於2009年同期。

　　年內(nèi)反覆調(diào)整築底

　　當(dāng)前業(yè)內(nèi)對(duì)於行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，下半年行業(yè)走勢(shì)如何、何時(shí)走出調(diào)整期備受關(guān)注。

　　對(duì)此，林波認(rèn)為，目前成交量、房?jī)r(jià)尚處在不斷下行探底的階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式的回調(diào)。

　　林波指出，調(diào)整何時(shí)結(jié)束，很大程度上取決於房?jī)r(jià)調(diào)整的深度和廣度，只有房?jī)r(jià)跌到底部位置才能刺激成交的回升。

　　不過(guò)，他認(rèn)為，從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，近半數(shù)的降價(jià)並沒(méi)有帶來(lái)成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)繼續(xù)看跌，仍然保持觀望。

　　林波預(yù)計(jì)，要等未來(lái)一些新上市項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)到位之後，市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)所謂的“築底成功”。從時(shí)間上來(lái)看，今年行業(yè)調(diào)整至少將持續(xù)到年底，年內(nèi)都將是一個(gè)反覆築底的過(guò)程。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6—12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束，部分二、三線城市將會(huì)是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問(wèn)題城市”。如果貨幣放鬆，則更短。

　　上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，房地産市場(chǎng)的變化規(guī)律是量在價(jià)先。從短週期來(lái)看，今年5月是23個(gè)月以來(lái)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅首次由漲轉(zhuǎn)跌，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量也首次超過(guò)上漲城市，所以，5月份出現(xiàn)了短週期性質(zhì)的房?jī)r(jià)“小拐點(diǎn)”。

　　楊紅旭認(rèn)為，這輪去庫(kù)存的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)，房地産短週期調(diào)整的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)于上兩輪，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間估計(jì)超過(guò)8個(gè)月，但房?jī)r(jià)跌幅仍不會(huì)太大，絕非崩盤節(jié)奏，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)同比跌幅的最大值估計(jì)為5%左右，但部分城市的部分樓盤會(huì)出現(xiàn)15%左右的打折幅度。由於房?jī)r(jià)變化滯後於成交量，近幾個(gè)月少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格打九折、八折，甚至七折的樓盤。

　　對(duì)於下半年的政策預(yù)期，林波預(yù)計(jì)，下半年中央政府的調(diào)控措施依然會(huì)在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過(guò)市場(chǎng)自身的調(diào)整來(lái)化解市場(chǎng)本身的供求矛盾，持續(xù)“微刺激”將是中央政府調(diào)控的策略。

　　同時(shí)，在土地出讓收入、房地産稅收減少的情況下，他認(rèn)為，迫於財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控”原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之後，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性加大，包括取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地産稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。

　　面對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入新的大整合時(shí)期，林波給房企幾點(diǎn)建議：房企應(yīng)適當(dāng)增加剛需和首改産品的入市力度，抓住下半年窗口期，加快消化區(qū)域剛需需求；降價(jià)走量是上策，抓現(xiàn)金是王道；財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時(shí)機(jī)；提高股權(quán)融資比例，關(guān)注境內(nèi)外資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（記者 張達(dá)）