房地産業(yè)營改增稅率或定為11%

    專家稱房地産商盈利將受影響，建議出臺過渡政策

    隨著2015年年底全行業(yè)完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業(yè)已經(jīng)紛紛著手準(zhǔn)備。《經(jīng)濟參考報》記者從多方渠道獲悉，目前財稅部門已經(jīng)開始著手對房地産業(yè)進(jìn)行營改增調(diào)研，房地産業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅後稅率很有可能為11%。對此，有專家表示，如房地産業(yè)價格上升空間有限，營改增後房地産商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過。

    據(jù)記者了解，財稅部門和房地産商關(guān)於營改增的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開始，一些有代表性的房地産企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對收入、成本、利潤等進(jìn)行分析和測算。今年三四月間，萬達(dá)、萬科、碧桂園、中糧等一批房地産企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財稅部門。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，很多調(diào)研細(xì)化的程度很高，不過目前主要是收集房地産行業(yè)的資訊，調(diào)研還處於初期階段，具體實施方案尚無定論。

    不過，記者了解到，房地産業(yè)和建築業(yè)很可能同時納入營改增，並適用11%的稅率。安永會計師事務(wù)所間接稅合夥人梁因樂在接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪時稱：“根據(jù)安永的理解，我們認(rèn)為金融、建築業(yè)和房地産最遲應(yīng)該會在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道：“因為很多房地産開發(fā)商的資金來自金融機構(gòu)，如果沒有同時開始營改增，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”

    普華永道中國內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合夥人胡根榮告訴《經(jīng)濟參考報》記者：“因為建築業(yè)的稅率在財稅【2011】110號文中規(guī)定為11%，所以房地産應(yīng)該會與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。梁因樂也告訴記者：“建築安裝、房地産業(yè)比金融業(yè)簡單，根據(jù)營改增前期文件及營改增從開始實施到最近入圍行業(yè)的情況，建築安裝及房地産業(yè)是比較有機會按照11%的稅率繳納。”

    對此，財政部財科所副所長劉尚希告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地産業(yè)營改增還沒有出臺具體方案，雖然110號文有規(guī)定，但不排除將來方案出來後在稅率、徵收方式上再做調(diào)整。

    談及房地産業(yè)營改增的最大挑戰(zhàn)，多位專家認(rèn)為是房地産市場的價格問題。胡根榮告訴記者：“將房地産業(yè)放在最後納入營改增行列可能是出於對房價的考慮。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響，所以説房地産業(yè)最大的難題在於如何減少營改增對房價的影響。”

    梁因樂也認(rèn)為房地産業(yè)營改增最大的挑戰(zhàn)是房地産市場價格，在房價上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。

    目前，我國房地産市場“熱情消減”，處於微妙的調(diào)整期，不少人士稱樓市拐點已至。專家認(rèn)為，如果明年房地産業(yè)納入營改增，很可能會使房地産商的日子更加難過。

    “如果企業(yè)對企業(yè)之間以增值稅是價外稅的原則進(jìn)行房地産交易，因為有進(jìn)項稅抵扣，那麼稅率高低對企業(yè)的影響並不大。但是如果房地産是賣給個人的，因為個人買家沒有進(jìn)項稅可以抵扣，就可能存在市場價格的問題了。”梁因樂説，“如果房地産企業(yè)不能隨意漲價，又不能把因為營改增帶來的成本完全轉(zhuǎn)嫁到價格上，那麼企業(yè)的收入就會減少，盈利就會相繼受到影響，這就不僅僅是稅負(fù)的問題了。”

    目前房地産業(yè)營業(yè)稅是5%，建築業(yè)營業(yè)稅是3%。營改增之後，這兩個行業(yè)的增值稅很有可能是11%。由於稅率上升比較明顯，引發(fā)了一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。

    劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進(jìn)項稅的，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣範(fàn)圍之前，沒辦法判斷稅負(fù)上升還是下降。“抵扣多的話也許繳稅會比較少，但是抵扣少的話可能稅負(fù)就比較高。”

    對此，梁因樂告訴記者：“一些企業(yè)在營改增之前購進(jìn)房地産、營改增之後賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業(yè)就會在沒有進(jìn)項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負(fù)提升。不動産的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進(jìn)項進(jìn)行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會很大。”

    專家認(rèn)為，為了解決這些問題，可能需要在制定方案時出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房産繼續(xù)繳納營業(yè)稅；二是根據(jù)樓房的年齡對銷項稅打折；第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進(jìn)項稅。

    “第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必願意如此大力補貼房地産行業(yè)。”梁因樂説，“最終的方案如何定，除了財稅部門之外，地方政府、建委也會參與。不同於現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，房地産企業(yè)和其監(jiān)管部門的關(guān)係比較密切。”