19日晚間，上市房企中茵股份、天保基建發(fā)佈公告稱，其非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過。在資金投向方面，兩家公司均將其用於地産項(xiàng)目。這就意味著，暫停近四年的地産類公司再融資正式開閘。

　　前兩月我國(guó)房地産企業(yè)到位資金增速明顯“縮水”，受制于房企資金鏈，開發(fā)投資增速也出現(xiàn)放緩跡象。業(yè)內(nèi)分析稱，在此背景下，地産融資及重組政策此時(shí)鬆綁意在為房企“解渴”。融資環(huán)境的改變也必將引起房企新一輪的洗牌，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和分化。

　　房企再融資及重組正式開閘

　　據(jù)中茵股份公告，其最新預(yù)案為：公司擬以不低於9 .53元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用於公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開發(fā)與營(yíng)運(yùn)。

　　天保基建則擬以不低於4.48元/股的發(fā)行價(jià)格，發(fā)行股份數(shù)量不超過3 .46億股，募集資金15 .5億建設(shè)三個(gè)房地産項(xiàng)目並補(bǔ)充流動(dòng)資金，且此三個(gè)項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目。

　　2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)佈的《關(guān)於堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》規(guī)定，對(duì)存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地産開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資産重組。近4年來，證監(jiān)會(huì)始終未對(duì)房企再融資和資産重組放行。

　　今年1月24日，海印股份以“專業(yè)市場(chǎng)”項(xiàng)目身份、有條件的獲得了再融資資格，成為2010年以來第一家再融資獲證監(jiān)會(huì)審核通過的房地産企業(yè)。3月17日，上市公司金豐投資宣佈，擬通過資産置換和發(fā)行股份購(gòu)買方式進(jìn)行重組，擬注入資産為房企龍頭綠地集團(tuán)100%股權(quán)。

　　據(jù)金豐投資公告，此次重組預(yù)案分為兩個(gè)部分。首先，金豐投資以全部資産及負(fù)債與上海地産集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價(jià)值的股權(quán)進(jìn)行置換，擬置出資産由上海地産集團(tuán)或其指定的第三方主體承接，擬置出資産的預(yù)估值為23億元。

　　隨後，金豐投資向綠地集團(tuán)全體股東非公開發(fā)行A股股票購(gòu)買其持有的綠地集團(tuán)股權(quán)。經(jīng)預(yù)估，擬注入資産的預(yù)估值為655億元。為此，金豐投資擬以每股5.58元的價(jià)格，非公開發(fā)行合計(jì)113.26億股用於支付上述對(duì)價(jià)。

　　億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東認(rèn)為，金豐投資重組方案交易完成後，綠地預(yù)計(jì)登陸A股市場(chǎng)，這預(yù)示著房企上市、地産重組將放開；中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開。

　　房企“荷包”縮水開發(fā)商找錢“八仙過海”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4913億元，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn) ； 利 用 外 資5 0億 元 ， 下 降4 3 . 2 %， 而 去 年 全 年 增 速 為32.8%；自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　近日，浙江興潤(rùn)置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來，銀行出於風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)房地産相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴(yán)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，資金鏈緊張是房地産開發(fā)增速放緩的直接原因。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾最新發(fā)佈報(bào)告稱，多數(shù)房企融資渠道有限，主要還是依賴銀行貸款。而對(duì)於中小型開發(fā)商來説，能從銀行貸到款不僅變得更加困難，其利率也變得更高。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地産開發(fā)貸款。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，“小型開發(fā)商可能須支付20%的利率，而且融資額度有限，因此它們不得不轉(zhuǎn)向信託融資。”

　　標(biāo)普信用分析師符蓓表示，“這只是陷入困境的許多中國(guó)小型開發(fā)商中的一個(gè)例子，對(duì)於較弱的房企而言，融資將更加有限，成本也將更高。加上小型開發(fā)商所面臨的艱難運(yùn)營(yíng)環(huán)境，2014年可能會(huì)有更多違約事件發(fā)生。”

　　鋻於此，宏源證券分析師陳光磊認(rèn)為，地産融資及重組政策此時(shí)鬆綁意在為房企“解渴”。

　　實(shí)際上，多數(shù)未上市的小型開發(fā)商在資本市場(chǎng)的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過去三四年，隨著國(guó)內(nèi)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)管理水準(zhǔn)，小型開發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地産開發(fā)貸款，而小型開發(fā)商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時(shí)還面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　小型開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向信託融資，以替代銀行貸款。根據(jù)中國(guó)信託業(yè)協(xié)會(huì)，2013年新發(fā)放的信託貸款中超過10%投放于房地産業(yè)；其中大部分流向小型開發(fā)商，因?yàn)樗鼈儧]有其他可行的融資渠道。信託融資的成本通常高於銀行貸款。

　　而大型開發(fā)商則著力打造“A +H雙上市平臺(tái)”。此番借殼金豐投資，就是綠地“曲線”登陸A股資本市場(chǎng)的“捷徑”。但在此之前，綠地已完成登陸港股市場(chǎng)計(jì)劃。綠地控股集團(tuán)曾于去年8月27日宣佈，其通過全資子公司認(rèn)購(gòu)盛高置地(香港聯(lián)交所股票編號(hào)：337)擴(kuò)大股本後的60%交易正式完成，這標(biāo)誌著綠地集團(tuán)成功登陸香港資本市場(chǎng)。

　　謀求“雙上市平臺(tái)”戰(zhàn)略已成為品牌房企搭建融資平臺(tái)、業(yè)務(wù)平臺(tái)的趨勢(shì)。2012年以來，已經(jīng)有包括萬科、招商、金地等在內(nèi)的國(guó)內(nèi)房企走上了入境股借殼上市的道路，借殼完成之後，這幾個(gè)房企率先實(shí)現(xiàn)在內(nèi)地及香港市場(chǎng)“雙平臺(tái)”戰(zhàn)略。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在國(guó)外美國(guó)Q E逐步退出，在國(guó)內(nèi)“錢荒”導(dǎo)致的銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)“流動(dòng)性”階段性趨緊的特徵不可避免，國(guó)內(nèi)房地産融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)因素。突破當(dāng)前傳統(tǒng)融資模式的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。

　　行業(yè)洗牌將加Athlon頭之爭(zhēng)白熱化

　　鋻於近期的信用事件將擴(kuò)大強(qiáng)弱公司之間的信用分化，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為今年國(guó)內(nèi)房地産業(yè)的整合將加速。國(guó)內(nèi)銀行在發(fā)放房地産開發(fā)貸款和按揭貸款時(shí)，通常青睞大型的、多元化的、擁有品牌知名度的開發(fā)商。這些較強(qiáng)的開發(fā)商通常為上市公司，其中一些甚至擁有海外資本市場(chǎng)融資渠道。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大型開發(fā)商可能會(huì)搶購(gòu)境況不佳的小型開發(fā)商。“儘管運(yùn)營(yíng)和融資狀況充滿挑戰(zhàn)，但我們預(yù)期多數(shù)評(píng)級(jí)的開發(fā)商能夠度過當(dāng)前市場(chǎng)動(dòng)蕩。標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，多數(shù)我們?cè)u(píng)級(jí)的開發(fā)商按國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)屬於中型至大型開發(fā)商。這些開發(fā)商通常為上市公司，且擁有不錯(cuò)的銀行關(guān)係和資本市場(chǎng)地位。”符蓓表示，“在應(yīng)對(duì)由政策導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)方面，地域分佈多元化的開發(fā)商相比項(xiàng)目集中于一個(gè)地區(qū)的小型開發(fā)商，也具有明顯的優(yōu)勢(shì)。”

　　“可以預(yù)見，將來仍會(huì)有部分小型房企，因?yàn)槿狈Ρ匾娘L(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，將會(huì)陸續(xù)重蹈興 潤(rùn) 置 業(yè) 的 覆轍。但這類房企的倒閉，並不意味著整個(gè)行業(yè)乃至金融體系存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。無論是內(nèi)地還是香港的上市房企，其目前的資金狀況是近兩年最好的，也就是説佔(zhàn)整個(gè)市場(chǎng)份額近半企業(yè)的資金狀況幾乎是沒有問題的，因此整個(gè)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)可控。”中國(guó)房地産資訊集團(tuán)研究員朱一鳴表示。

　　一位房企高管告訴記者，部分企業(yè)的退出有利於行業(yè)的洗牌。由於房地産暴利時(shí)代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下滑，導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)沒有辦法生存，或倒閉或被收購(gòu)。部分中小企業(yè)退出房地産行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)存活下來的房産開發(fā)商擁有更大的規(guī)模和更強(qiáng)的建設(shè)和發(fā)展能力。市場(chǎng)規(guī)律決定行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)勝劣汰也成為房地産市場(chǎng)的不二法則。可以預(yù)計(jì)，隨著行業(yè)洗牌的加劇，行業(yè)集中度仍然將持續(xù)提升。

　　申銀萬國(guó)認(rèn)為，再融資重啟將對(duì)上市房地産企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長(zhǎng)期來看，再融資放開有利於優(yōu)勢(shì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。

　　張化東也認(rèn)為，地産重組方案交易完成後，將加劇房地産行業(yè)“龍爭(zhēng)虎鬥”，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。未來萬科和綠地的“龍頭”之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，2013年綠地銷售金額已達(dá)1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元。