房地産“流金淌銀”的日子

　　要終結(jié)了嗎？

　　■董少鵬

　　昨天，在記者們“窮追猛打”之下，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新針對(duì)房地産市場(chǎng)的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個(gè)字。這四個(gè)字猶如一個(gè)謎面，迅速引發(fā)了人們的各種解讀。那麼，房地産調(diào)控的糾結(jié)局面將怎樣終結(jié)？房地産行業(yè)“流金淌銀的日子”是不是已成往事？

　　筆者認(rèn)為，房地産作為不動(dòng)産，具有不同於其他貿(mào)易品的顯著特點(diǎn)，我們不應(yīng)按照一般商品的運(yùn)作邏輯來(lái)對(duì)待它。過(guò)去十年，我國(guó)中心城市的房?jī)r(jià)迅速攀升，並帶動(dòng)二、三線城市房?jī)r(jià)大幅度上漲，這固然有價(jià)格重估、需求旺盛等合理因素支撐，但與宏觀上忽略住房的保障屬性，忽略甚至丟掉政府的保障責(zé)任，也有重大關(guān)係。這個(gè)差錯(cuò)必須糾正。

　　萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石自2008年下半年就預(yù)言房?jī)r(jià)會(huì)降，最近更是信誓旦旦稱“中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，房地産市場(chǎng)存在泡沫”。被稱作“最後一個(gè)死多頭”華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也在今年2月表示“房?jī)r(jià)增速將大幅放緩”，認(rèn)為“今年的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)連7%都不到”。他的表態(tài)被看作是房地産市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的一種信號(hào)。而中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)在一次長(zhǎng)篇演講中，提到房地産市場(chǎng)時(shí)説了一句“當(dāng)前金融部門(mén)已經(jīng)在對(duì)未來(lái)可能的下跌做準(zhǔn)備”，被網(wǎng)際網(wǎng)路放大，成為唱空、看空房地産市場(chǎng)者的“作料”。

　　那麼，房地産價(jià)格是否已臨近拐點(diǎn)？今年的政府工作報(bào)告會(huì)給房地産以怎樣的定位？下一步將如何調(diào)控和管理房地産市場(chǎng)？筆者認(rèn)為，答案並非無(wú)跡可尋：2013年10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)，習(xí)近平總書(shū)記指出，“從我國(guó)國(guó)情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”。2013年11月舉行的中共十八屆三中全會(huì)提出“健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系”。2013年12月舉行的全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”。沿著這條思考決策的脈絡(luò)來(lái)看，增加供給將是下一步工作的重心。

　　説一千道一萬(wàn)，供需矛盾最重要。要想實(shí)現(xiàn)價(jià)格合理、穩(wěn)定，就要把供給問(wèn)題解決好。廉租住房、公共租賃房是長(zhǎng)期形成的短板，需要下大力氣加以補(bǔ)足；而商品房供給，主要應(yīng)從規(guī)劃上、細(xì)分需求上加以調(diào)整改善。

　　筆者認(rèn)為，不應(yīng)低估居民基本住房保障的任務(wù)，不宜硬性擠壓保障性住房的比例。這是因?yàn)椋覈?guó)人口眾多，住房需求旺盛，如果所有城市居民的住房都市場(chǎng)化、商品化，會(huì)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的杠桿率，虛增貨幣乘數(shù)，不利於經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

　　在不同地區(qū)和不同發(fā)展階段，保障房的比例並沒(méi)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)香港地區(qū)是50%，新加坡是80%，法國(guó)是17%。美國(guó)的具體比例不詳，但其公有住房目前有120萬(wàn)套。我國(guó)保有多大比例的保障房為宜，需要既認(rèn)真、又不遲疑地調(diào)研論證。第一步要落實(shí)2015年全國(guó)保障性住房覆蓋20%的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，完善保障房供給和分配製度，起到托底作用。對(duì)基本保障標(biāo)準(zhǔn)以上的住房需求，則交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié)。相對(duì)於商品房市場(chǎng)，政府只是一個(gè)監(jiān)管者。

　　我國(guó)房地産市場(chǎng)還是一個(gè)不平衡、不穩(wěn)定的市場(chǎng)，根本原因在於住房資源配置不合理。要廢止把房地産等同於一般商品的錯(cuò)誤理念；大膽打破房地産産業(yè)鏈上固有利益的藩籬；通過(guò)調(diào)研論證和試點(diǎn)摸索，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房的合理配比、良性互動(dòng)，形成理性、成熟、符合我國(guó)國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

　　按照這樣的思路，充分釋放市場(chǎng)的活力，又發(fā)揮好政府作用，我國(guó)房地産市場(chǎng)的瓶頸就有可能突破，目前畸形的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就可以改變。那麼，商品房的價(jià)格也就不會(huì)繼續(xù)成為一個(gè)問(wèn)題了。