土地有限，住宅難增加，已成為房?jī)r(jià)上漲的理由之一

　　百城房?jī)r(jià)連續(xù)漲了14個(gè)月，而在影響房?jī)r(jià)上漲的因素中，地價(jià)的上漲首當(dāng)其衝。近日，有媒體報(bào)道稱，中國(guó)房地産協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，中國(guó)房地産協(xié)會(huì)已經(jīng)向中央提交報(bào)告，建議把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)和地價(jià)銜接。

　　然而，朱中一在接受中國(guó)青年報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)表示，他們並沒(méi)有向中央提交相關(guān)報(bào)告。但他承認(rèn)發(fā)表過(guò)“把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤”觀點(diǎn)的文章。他認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)出現(xiàn)分化。這種分化表明，土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃出現(xiàn)失衡，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口增長(zhǎng)急劇，三四線城市土地城鎮(zhèn)化快於人口城鎮(zhèn)化。

　　“地王”與“鬼城”並存，正成為房地産市場(chǎng)分化的突出表現(xiàn)。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，“地王”頻現(xiàn)，住宅供應(yīng)依然不足。一方面，鄂爾多斯、營(yíng)口、常州等三四線城市，出現(xiàn)了大量超過(guò)本地消化能力的住宅項(xiàng)目，也被稱為“鬼城”現(xiàn)象。這些問(wèn)題的背後是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與房地産業(yè)發(fā)展間的失衡，是土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)間的失衡。

　　土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)脫鉤

　　中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，7月，其統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比6月上漲0.87%，這已經(jīng)是自2012年6月以來(lái)的第14個(gè)月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。

　　樓市冷熱不均，背後是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮(zhèn)人口為141.27萬(wàn)人，但當(dāng)年房地産開(kāi)工面積達(dá)1009.4萬(wàn)平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬(wàn)人，而房地産開(kāi)工面積是1639.5萬(wàn)平方米。這樣算下來(lái)，2011年，只有北京11%人口的鄂爾多斯，房地産開(kāi)工面積卻接近北京市的2/3。

　　顯然，商品房供給量的大幅增加離不開(kāi)土地供應(yīng)的支撐。而通常三四線城市的地價(jià)要遠(yuǎn)低於一二線城市的地價(jià)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，城市發(fā)展的正常邏輯是，産業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，就業(yè)産生需求，需求聚集人口，人口聚集推動(dòng)房地産開(kāi)發(fā)。在一二線城市，這個(gè)邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒了，變成房地産當(dāng)先鋒，自然也就會(huì)出現(xiàn)住宅庫(kù)存高居不下的局面。

　　在中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地産研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，房地産市場(chǎng)分化的局面短時(shí)期內(nèi)很難改變，一些城市的發(fā)展觀念盲目超前，造成的住宅庫(kù)存需要大量時(shí)間才能消化。

　　但更重要的是，如何將土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)之間的關(guān)係理順。

　　“這是一個(gè)被忽視了多年的大問(wèn)題。”陳國(guó)強(qiáng)説，國(guó)土資源部每年公佈的新增土地供應(yīng)量，數(shù)字都不小，但這中間有多少是用在了住宅上？

　　按照陳國(guó)強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)，從全國(guó)看，這個(gè)比例僅為20%～30%。也就是説，每年新增的土地中，工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等非住宅用地佔(zhàn)據(jù)了大頭。但是在美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

　　北京今年的國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來(lái)，住宅用地僅佔(zhàn)總供地規(guī)模的29%。

　　上海今年的供地計(jì)劃只列出了住房用地供應(yīng)總量，為1000公頃，這個(gè)數(shù)字低於2005年以來(lái)7年間土地平均年度實(shí)際供應(yīng)量。

　　再來(lái)看南京，該市今年計(jì)劃土地供應(yīng)總量4000公頃，其中市區(qū)計(jì)劃土地供應(yīng)總量3500公頃。而在市區(qū)的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地僅佔(zhàn)供地規(guī)模的21%。

　　廣州市今年計(jì)劃土地供應(yīng)總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約佔(zhàn)總供地規(guī)模的29%。

　　深圳市2013年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地僅佔(zhàn)總供地規(guī)模的9.6%。

　　在杭州，今年的住宅用地規(guī)劃量?jī)H佔(zhàn)總供地規(guī)劃的12.28%。不過(guò)，在石家莊，這個(gè)比例為30%。在濟(jì)南，這個(gè)比例達(dá)33.1%。

　　理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調(diào)低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就應(yīng)該調(diào)高，但現(xiàn)實(shí)中看不到這樣根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行的調(diào)整。

　　“表面看起來(lái)，各地土地供應(yīng)計(jì)劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期怎麼會(huì)不看漲？”陳國(guó)強(qiáng)説，在土地供應(yīng)上，如何切分很重要。相關(guān)部門是否計(jì)算過(guò)，要控制房?jī)r(jià)需要供應(yīng)多少住宅用地？很多城市的土地使用都熱衷於建政府辦公樓、建設(shè)廣場(chǎng)，到底應(yīng)該有多少來(lái)匹配居住需求？

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點(diǎn)。在她看來(lái)，由於土地、住宅建設(shè)分歸兩個(gè)不同的部門，造成了土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃之間的脫鉤。

　　“土地管理部門批地，靠的僅僅是各地報(bào)上來(lái)的數(shù)字，他們是否研究過(guò)各地的住房存量規(guī)模、實(shí)際需求、未來(lái)趨勢(shì)？”汪利娜説，正是由於這樣的批地、供地方式，助長(zhǎng)了地方政府的土地財(cái)政，也讓開(kāi)發(fā)商到處囤地。

　　在汪利娜看來(lái)，政府部門總是不能給出透明的資訊，比如一個(gè)城市的存量房數(shù)量、在售項(xiàng)目規(guī)模、分佈狀況、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等資訊，公眾總是無(wú)法輕易看到。在市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況下，政府部門才會(huì)公佈其中的一部分資訊。而一些國(guó)家，每年都會(huì)公佈住宅增長(zhǎng)計(jì)劃，告訴大家這一年要建設(shè)多少住宅，解決多少人的住房需求，大家看了心裏就會(huì)有底。

　　而在我國(guó)，住宅用地在總體用地供應(yīng)中佔(zhàn)比本就不高，再加上相關(guān)資訊的不透明，使得市場(chǎng)的預(yù)期總是看漲。

　　一二線城市增加住宅供應(yīng)的潛力有多大

　　去年下半年以來(lái)，一二線城市的房?jī)r(jià)始終處在昂揚(yáng)向上的通道中。而在過(guò)往的判斷中，大家認(rèn)為土地的稀缺是造成一二線城市房?jī)r(jià)居高不下的根本原因。儘管不斷有聲音呼籲要加大供應(yīng)，但很難看到具體的行動(dòng)。

　　對(duì)一二線城市來(lái)説，增加住宅供應(yīng)量是否還有空間？

　　在多位專家看來(lái)，答案是肯定的，這個(gè)空間不僅有，而且還不小。

　　從世界範(fàn)圍看，我國(guó)的住宅用地佔(zhàn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例明顯低於很多國(guó)家。2010年年初，中國(guó)國(guó)際金融公司曾發(fā)佈一份中國(guó)建設(shè)用地供給潛力分析的報(bào)告。在這份報(bào)告中，該公司給出一個(gè)判斷：我國(guó)城市居住用地至少有幾倍的擴(kuò)張空間。

　　按照這份報(bào)告列出的數(shù)據(jù)，日本城市用地中，76%是居住用地。紐約居住用地佔(zhàn)建設(shè)用地比重為42.2%，首爾為62.5%，倫敦為46.7%。而在我國(guó)的城市中，這個(gè)指標(biāo)僅為30%。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心出版的《土地供應(yīng)制度對(duì)房地産市場(chǎng)影響研究》一書對(duì)2006年至2012年我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)量及結(jié)構(gòu)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果顯示，將住宅用地和商業(yè)服務(wù)用地相加，2006年～2012年這兩項(xiàng)用地佔(zhàn)國(guó)有建設(shè)用地的比例為32.5%，如果只算住宅用地，則佔(zhàn)國(guó)有建設(shè)用地的比例僅為22%。

　　汪利娜告訴記者，人人都説北京住宅供不應(yīng)求，北京土地稀缺。但實(shí)際上，造成這種印象的原因在於，在北京，住宅的分配出現(xiàn)了嚴(yán)重的錯(cuò)位，結(jié)構(gòu)上很不合理，而在土地問(wèn)題上，北京根本就不缺地，缺的是土地的合理使用。

　　“跟東京、大阪、紐約、香港等城市比，北京、上海住宅的密度和高度差得很遠(yuǎn)。”汪利娜説，北京每年拿出的土地供應(yīng)計(jì)劃中，到底有多少是用來(lái)滿足普通百姓的住房需求的？那麼多的土地都用到了什麼地方？面向普通百姓的住宅增加了沒(méi)有？

　　實(shí)際上，市場(chǎng)已經(jīng)有了變通。在北京，已經(jīng)有規(guī)模不小的商業(yè)用地建成了住宅，與普通住宅的區(qū)別僅在於，這種住宅的産權(quán)只有50年。

　　在一二線城市中，住宅供應(yīng)量的增加至少有3種途徑：一是隨著城市的擴(kuò)大，將農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，用來(lái)建設(shè)住宅；二是將現(xiàn)有的存量重新利用；三是調(diào)整住宅建設(shè)的關(guān)鍵指標(biāo)。

　　在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，如果能在這三方面進(jìn)行改變，住宅的供應(yīng)量能增長(zhǎng)數(shù)倍。

　　“比如將住宅的容積率調(diào)高一倍，至少就能增加一倍的供應(yīng)量。北京的人口密度在世界大都市中並不算高。”陳國(guó)強(qiáng)説，政府部門有意無(wú)意地傳遞給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的觀念，讓大家認(rèn)為，一個(gè)城市的土地是有限的，所以住宅的增長(zhǎng)很困難。但僅僅是調(diào)高住宅用地比例和項(xiàng)目容積率，就能增加數(shù)倍的供應(yīng)量。

　　從容積率這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在世界範(fàn)圍內(nèi)，我國(guó)城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海為2.5以下，而在香港，這個(gè)指標(biāo)可以達(dá)到10，紐約甚至可以達(dá)到12。

　　按照中國(guó)國(guó)際金融公司2010年的報(bào)告，我國(guó)新建商品住房平均容積率為1.36，其中一線城市為1.76，二線城市為1.53，三線城市為1.27，四線城市為1.17。而同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。

　　陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，政府部門應(yīng)該清楚增加供應(yīng)的方法，只不過(guò)行動(dòng)上比較慢。因?yàn)槊窟~出一步都會(huì)遇到強(qiáng)大的阻力。

　　這種阻力來(lái)自現(xiàn)有的二元化土地制度，來(lái)自地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)對(duì)土地的需求，來(lái)自各種各樣既得利益群體。

　　“比如增加住宅用地比例，必然影響工業(yè)、商業(yè)服務(wù)用地，這是地方政府肯定要算計(jì)的。”陳國(guó)強(qiáng)説，再比如讓農(nóng)村集體用地入市，勢(shì)必面臨現(xiàn)有土地制度的障礙。

　　而不論是中國(guó)國(guó)際金融公司的報(bào)告，還是國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的《土地供應(yīng)制度對(duì)房地産市場(chǎng)影響研究》，都認(rèn)為在我國(guó)現(xiàn)有的土地財(cái)政背景下，地方政府有動(dòng)力少賣地賣高價(jià)，而不會(huì)有動(dòng)力多賣地賣低價(jià)，結(jié)果是土地供應(yīng)始終偏緊，價(jià)格偏高。越是房?jī)r(jià)高的城市，政府就越?jīng)]有動(dòng)力多賣地。

　　在這些困難下，一二線城市房地産市場(chǎng)上漲的預(yù)期總是無(wú)法改變，而預(yù)期恰恰又讓更多的人衝進(jìn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲不可避免地成為無(wú)奈的顯示。（記者 李松濤）

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