專家呼籲儘快出臺更加細化政策

　　在深圳前海這片不足15平方公里的填海區(qū)上，一場企業(yè)與地方政府之間的角力已進行多年。由於歷史原因，前海區(qū)域記憶體在一批擁有大量土地儲備的企業(yè)。針對土地確權、土地性質改變等問題，前海相關政府部門與企業(yè)的談判一直在進行之中，最終形成何種土地開發(fā)模式，牽動著利益相關方的神經。

　　深圳前海管理局日前正式公佈《前海深港現代服務業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點（2013-2015）》，建立差別化土地供應模式、施行彈性年期、公告出讓等土地管理創(chuàng)新措施備受關注。分析人士表示，目前政策細則仍不具體，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結果。對企業(yè)而言，土地出讓方案背後的開發(fā)價值，才是核心利益所在。

　　政府掌控未出讓土地有限

　　一直以來，前海土地開發(fā)面臨的主要難題在於現存土地權屬問題的處置。資料顯示，由於歷史原因，前海片區(qū)因為靠近港口，有約4.8平方公里的土地劃撥給招商局、中集集團和深圳國際三家企業(yè)，三者合計佔據前海總體面積的三分之一。而從目前前海的規(guī)劃圖看，整體規(guī)劃區(qū)域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道、道路及公共綠地等公共基礎設施用地，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著，前海土地大規(guī)模開發(fā)建設很難繞開已在前海規(guī)劃區(qū)的“地主”們。

　　實際上，在前海土地新政出臺之前，多家企業(yè)已先後通過公告形式公佈現有前海土地情況。去年12月12日，中集集團就擁有前海土地情況發(fā)佈公告稱，其全資子公司深圳南方中集集裝箱製造有限公司位於深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生産工廠的土地使用權，因租約到期而重新選址于深圳市南山區(qū)前海物流園區(qū)。公告顯示，中集集團的這塊面積為52.42萬平方米的工業(yè)用地在2007年取得土地權屬證書，未來該幅土地是否轉為商業(yè)用地具有不確定性。

　　深圳國際2012年中期報告顯示，其位於深圳前海灣物流園區(qū)、全資擁有的西部物流企業(yè)土地面積38萬平方米，建築面積42萬平方米，營運面積11.1萬平方米。

　　而擁有土地面積最多的招商局，則在更早之前便已經參與到前海的開發(fā)建設進程之中。據悉，2003年，深圳市政府與招商局集團簽署戰(zhàn)略合作協議，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓，由招商局集團統(tǒng)籌開發(fā)。2008年10月18日前海灣保稅港區(qū)獲國務院批復，招商局通過成立招商局保稅物流有限公司對保稅港區(qū)進行整體開發(fā)建設與運營。

　　除了上述三大企業(yè)之外，還有一部分上市公司也間接進入前海的土地版圖中。資料顯示，深赤灣公司與招商局國際合資成立招商局保稅物流有限公司，深赤灣持有該公司40%股權，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區(qū)內擁有土地約33.8萬平方米。

　　利益難平衡導致談判陷僵局

　　用地屬性是在前海“有地”的上市公司最為糾結的問題，因為這些地塊多數屬於工業(yè)用地，不能用作商用。而對於土地資源有限的前海政府部門來説，將這些如今仍是工業(yè)用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此，政府相關部門多年前就與企業(yè)接觸，希望收回有關地塊。然而，基於前海地塊所擁有的增值潛力人所共知。

　　早在2010年，中集集團主要負責人在年度股東大會上就曾表示，公司在前海的50多萬平米土地存在變更使用用途的可能性，政府部門找到上市公司希望收回該地塊，但企業(yè)更希望自己開發(fā)或合作開發(fā)。

　　招商地産高層今年5月27日表示，招商局與當地政府關於前海土地的談判一直在進行中。因有關協商仍未塵埃落定，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓後，再對旗下土地作進一步規(guī)劃。

　　深圳國際股份有限公司董事會主席高雷在近期公開透露，集團希望在今年年底前完成前海的土地權益確認，並期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用於酒店及高端公寓等配套基建。

　　企業(yè)對前海區(qū)域土地價值及預期較高，既不會輕易退出在前海的地塊，又希望與政府談判形成合理的差價補償或綜合開發(fā)方案。分析人士認為，未來在前海的開發(fā)需要投入大量資本，前期投入資金、變更土地性質後的土地價值變化、企業(yè)損益變化都是各方博弈的重點，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因。

　　有業(yè)內人士分析，前海被賦予了類似于當年蛇口的歷史使命，但前海與當年的蛇口卻有著根本不同，就是前海存在“土地難題”，而當年的蛇口主要由招商局一手打造。當然，前海如果能夠以創(chuàng)新的方式順利解決這一難題，也可以作為一條改革經驗。

　　首批出讓土地或不涉及三家企業(yè)

　　按照前海管理局2013年初提出的構想，今年前海將開展27個基礎設施工程項目建設，其中新開工項目22個，實現總投資80億元，預計全年啟動400萬平方米建築工程。對於前海而言，解決上述土地的“歷史遺留問題”無疑將拓寬前海自身的開發(fā)空間，從而順利推進整體開發(fā)進程。

　　分析人士表示，前海土地難題能否解決，關鍵在於各大利益主體對談判方案能否達成一致，但這並非易事。與“涉地”公司期望的獨立開發(fā)不同，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強調，不願將前海土地開發(fā)房地産化，土地轉讓並不會成為前海開發(fā)的主要模式。根據《深圳特區(qū)前海深港現代服務業(yè)合作區(qū)條例》，前海將按照市場化的運作方式，採用獨資、合資、合作、特定項目租賃等多種形式進行開發(fā)。

　　針對未來開發(fā)模式，前海在最新出臺的土地政策中明確提出，將面向資本實力雄厚、開發(fā)經驗豐富、綜合招商能力強、運營成效明顯的企業(yè)，探索成片開發(fā)、定制開發(fā)、帶資開發(fā)、一級開發(fā)等多種開發(fā)模式，鼓勵和支援企業(yè)參與土地開發(fā)、招商引資和運營管理。

　　參與前海土地政策規(guī)劃的蕾奧城市規(guī)劃公司提交報告建議，前海管理局可以通過國有土地作價出資或入股，與開發(fā)商共同組建公司。從最新出臺的前海土地創(chuàng)新要點來看，前海通過多項創(chuàng)新措施對土地實行嚴格的監(jiān)管控制。創(chuàng)新要點中明確在前海通過招拍掛方式公開出讓的土地，原則上不得轉讓；確需轉讓的，前海管理局擁有優(yōu)先回購權，對於擬轉讓物業(yè)，前海管理局也有優(yōu)先回購權。

　　前海管理局相關負責人曾公開表示，前海首批土地出讓將於今年上半年啟動。“前海首批土地出讓，與其説是政企博弈達成共識的結果，不如説是博弈明朗化的開端。”一位不願透露姓名的資深人士表示，前海首批出讓土地具有標誌性意義，但很可能並不涉及前海“三大地主”，而是本就掌握在政府手中的地塊。前海相關配套實施細則尚在制定過程中，這也為涉地企業(yè)參與到前海建設留下空間。“現在土地市場熱度不減，這也意味著越往後拖，前海的地塊越值錢，利益越大，政企雙方博弈也會越激烈。因此，前海土改需要儘快出臺更加細化、創(chuàng)新性和操作性更強的政策。”(馬慶圓 張莉)

　　“大前海”概念輻射效應正顯現

　　儘管利益的博弈仍在繼續(xù)，但前海開發(fā)的大方向已經勢不可擋。由於受益於多項先行先試政策，這塊填海區(qū)域在規(guī)劃建設之前就受到市場廣泛關注，圍繞前海開發(fā)建設以及可能涉及土地權屬處置而受益的上市企業(yè)更成為資金關注的重點。

　　隨著前海土地改革的日益臨近，土地的市場潛力也被逐漸放大。今年5月，有香港券商以3倍容積率、3萬元人民幣/平方米對前海擁有土地的三家企業(yè)進行估價，總估值高達4700億元。分析人士指出，在前海及周邊有土地和項目並有望參與前海基礎設施和土地一級開發(fā)的國資企業(yè)與上市公司，也有望因前海輻射效應而直接受益。目前，不足15平方公里的前海規(guī)劃區(qū)可謂寸土寸金，無論是投資者還是上市公司都對相關地塊的升值潛力寄予厚望。

　　“因為擁有前海規(guī)劃區(qū)內的土地，我們這家子公司在市場上的價格已經是當初收購時的近三倍，這還是在前海土改政策尚未出臺背景下的價格。”一家公司負責人表示，儘管前海的開發(fā)帶來了子公司的股權升值，但公司並不急於通過轉讓兌現這部分收益，因為公司預計未來前海土改政策落地後，會給企業(yè)帶來更大的受益空間。

　　事實上，相關前海“涉地”上市公司大多數已經進行情況説明甚至澄清公告，中集集團稱“未來該幅土地是否轉為商業(yè)用地具有不確定性，尚待政府有關前海規(guī)劃的最終確定”，廣聚能源表示“本公司沒有改變廣聚億升土地使用功能的計劃”，深赤灣則解釋相關地塊“不屬於儲備及開發(fā)項目土地，不可轉讓獲得土地收益，截至目前已基本完成開發(fā)”。但市場人士認為，在政策細則尚未完善的背景下，上市公司基於目前情況給出澄清公告合規(guī)合法。但是，前海開發(fā)是一盤“大棋”，並不以上市公司意志為轉移。

　　“以廣聚能源為例，其全資子公司廣聚億升的7.1萬平米土地全部位於前海規(guī)劃區(qū)內，即使公司沒有改變土地功能的計劃，但前海開發(fā)是政府規(guī)劃，如未來相關規(guī)劃細則涉及到該地塊，上市公司也只能‘被迫’增值。”一位資深市場分析師表示，隨著前海開發(fā)的推進，這一地塊的整體價值都將不斷上漲，即便目前多數上市公司擁有的還是工業(yè)用地，其升值空間仍不容小覷。

　　事實上，為了真正在前海開發(fā)中“分一杯羹”，上市公司也在積極探索開發(fā)方案。消息人士透露，按照中集集團提出的前海開發(fā)初步方案，未來中集擬將前海打造成為具國際競爭力的海洋航運金融中心，並引入中行及建行等金融機構，發(fā)展跨境人民幣業(yè)務。這也對應創(chuàng)新要點中提出的“試行建設項目用地預申請和公告出讓”，“提高單元規(guī)劃和專項規(guī)劃編制水準，深化規(guī)劃控制要求，實行有條件的‘帶設計方案’出讓。創(chuàng)新産業(yè)用地用房管理，實行‘帶管理方案’出讓”，令上市公司參與前海開發(fā)更具可行性。

　　此外，值得注意的是，圍繞前海開發(fā)區(qū)為中心的周邊區(qū)域土地也變得炙手可熱，“大前海”概念輻射效應正在顯現。據某大型地産公司內部人士透露，現在已經有不少開放商在蛇口港、媽灣區(qū)域拿地佈局，並將以高端商業(yè)、住宅項目為主的“城市綜合體”戰(zhàn)略作為佈局前海周邊區(qū)域的重點發(fā)展方向。“儘管前海內部的開發(fā)空間受到嚴格限制，但前海整體金融中心概念仍然可以發(fā)揮磁場效應，吸引企業(yè)入駐，這也無疑抬升了前海周邊土地的整體價值。”(馬慶圓 張莉)

[責任編輯： 王君飛]