萬(wàn)科總裁鬱亮在萬(wàn)科半年度報(bào)告會(huì)上

　　文/圖 羊城晚報(bào)記者 梁棟賢

　　今年年初，業(yè)界同行喊出“追趕萬(wàn)科”的口號(hào)。半年過(guò)去，上市房企公佈的中報(bào)顯示，萬(wàn)科繼續(xù)以銷售面積821.2萬(wàn)平方米、銷售金額1009.1億元的業(yè)績(jī)領(lǐng)跑全國(guó)。

　　穩(wěn)當(dāng)房地産行業(yè)“一哥”，本週一，在深圳舉行的萬(wàn)科半年度報(bào)告會(huì)上，萬(wàn)科總裁鬱亮卻抱怨：“老大不好當(dāng)。把樓市的未來(lái)看得太好不符合我們的判斷，看得不太好，又有人説萬(wàn)科在‘唱衰’樓市。”

　　“市場(chǎng)可能沒(méi)有大家以為的那麼好”

　　近段時(shí)間以來(lái)，不少城市的房地産政策出現(xiàn)不同程度的鬆動(dòng)，鬱亮認(rèn)為：“現(xiàn)在的寬鬆不過(guò)是對(duì)過(guò)去宏觀調(diào)控政策的一個(gè)修正，我並不認(rèn)為政策有根本性的轉(zhuǎn)向。”

　　其實(shí)，無(wú)論是萬(wàn)科還是鬱亮，都並非首次在公開(kāi)場(chǎng)合拋出與業(yè)界“普大喜奔”不同的謹(jǐn)慎看法。今年年初，萬(wàn)科是率先預(yù)言樓市要降價(jià)的企業(yè)之一，並成為降價(jià)走量第一梯隊(duì)的房企。“我們不是偷偷地降價(jià)，早在降價(jià)之前，我們已經(jīng)拋出了自己的觀點(diǎn)。其實(shí)我們一直希望做一些對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利好的事情，萬(wàn)科只是説房地産業(yè)如今是白銀時(shí)代，白銀怎麼也算貴金屬吧，我們什麼時(shí)候拋出過(guò)‘崩盤論’、‘冰山論’？！”

　　鬱亮表示，目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年，但是，市場(chǎng)可能並沒(méi)有大家以為的那麼好，更不要把下半年和以前因政策變化而令市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)逆轉(zhuǎn)的年份相比。短期內(nèi)，那些庫(kù)存量高、去化週期長(zhǎng)的城市，仍然會(huì)延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。“消化過(guò)去多年的庫(kù)存需要時(shí)間，不是一個(gè)政策就能改變。我們不能指望行業(yè)通過(guò)政策轉(zhuǎn)暖形成一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的局面，這個(gè)局面我覺(jué)得不會(huì)出現(xiàn)，也不應(yīng)該出現(xiàn)。”

　　鬱亮堅(jiān)信，不發(fā)生根本性改變的政策，對(duì)行業(yè)可能是一種更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好。“地産行業(yè)經(jīng)常因?yàn)橐恍┒唐谀繕?biāo)，使得每次政策都不能延續(xù)，每次行業(yè)調(diào)整都不夠徹底，但一個(gè)行業(yè)需要時(shí)間去完成它本身的完整週期，我們希望政策向市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換。”

　　“未來(lái)可能會(huì)有更好的拿地機(jī)會(huì)”

　　今年上半年，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上非常謹(jǐn)慎，僅新增19個(gè)項(xiàng)目，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算，規(guī)劃建築面積約為264.1萬(wàn)平方米，較去年同期明顯下降。

　　“2013年萬(wàn)科拿地較多，目前的項(xiàng)目資源足以支援未來(lái)兩三年的開(kāi)發(fā)需求，補(bǔ)充項(xiàng)目的需求並不迫切。”更關(guān)鍵的是，萬(wàn)科認(rèn)為目前土地價(jià)格調(diào)整才剛剛開(kāi)始。萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華傑認(rèn)為：“目前主要城市的地價(jià)水準(zhǔn)仍然較高，在這種情況下，萬(wàn)科並不急於拿地。”

　　儘管地價(jià)的調(diào)整比較緩慢，但土地市場(chǎng)的調(diào)整跡象日益明顯。根據(jù)萬(wàn)科的觀察，16個(gè)主要城市土地流拍的比例已經(jīng)從今年第一季度的11%快速上升至第二季度的21%，溢價(jià)成交的比例則由第一季度的41%大幅下降至24%。“根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，下半年土地供應(yīng)將進(jìn)一步增加，土地市場(chǎng)的調(diào)整才開(kāi)始，未來(lái)可能會(huì)有更好的拿地機(jī)會(huì)，我們對(duì)此將保持關(guān)注。”譚華傑説。

　　“整合全球資源為萬(wàn)科所用”

　　今年，萬(wàn)科加快了進(jìn)軍海外的步伐。今年2月份，萬(wàn)科通過(guò)與美國(guó)知名開(kāi)發(fā)商合作的方式，參與美國(guó)曼哈頓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；繼香港荃灣西站項(xiàng)目後，萬(wàn)科還通過(guò)收購(gòu)的方式在香港獲得灣仔項(xiàng)目；此外，萬(wàn)科的舊金山項(xiàng)目、新加坡項(xiàng)目都將於近期開(kāi)盤。

　　“海外成果體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上還需要一段時(shí)間，但海外業(yè)務(wù)對(duì)萬(wàn)科的幫助現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。”鬱亮説，“有了美國(guó)的業(yè)務(wù)後，我們才有機(jī)會(huì)與頂級(jí)的合作方開(kāi)展合作，這是國(guó)際化帶來(lái)的好處。整合全球資源為萬(wàn)科所用，這本身也是我們國(guó)際化的目的。在英國(guó)倫敦，我們也希望有一個(gè)點(diǎn)，無(wú)論在金融還是房地産方面，倫敦都是很重要的城市，能夠帶來(lái)很多合作夥伴。”

　　事實(shí)上，自2013年以來(lái)，萬(wàn)科海外融資的力度已有所加大。2013年，萬(wàn)科分別獲得國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)BBB+、Baa2和BBB+的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，為萬(wàn)科嘗試各種海外融資渠道、降低融資成本創(chuàng)造了有利條件。今年上半年，萬(wàn)科基於2013年設(shè)立的金額為20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃進(jìn)行第四次發(fā)行，總額4億美元，5年期定息，債券票面利率4.5%。在目前萬(wàn)科的有息負(fù)債中，海外融資合計(jì)佔(zhàn)比約為17%。“我們希望這個(gè)比例今年能達(dá)到20%，以後逐步提高，因?yàn)楹Ｍ赓Y金比國(guó)內(nèi)要便宜很多。”鬱亮説。