5月的土地市場在住宅成交回暖的背景下異常火熱，眾房企搶拍、溢價率飆升、地王頻出的現(xiàn)象連番出現(xiàn)。因此，順勢而上的6月土地市場也頻現(xiàn)高價地。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者獲悉，在土地市場熱情高漲背景下，房企融資額也達(dá)到近10年新高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在關(guān)注地價高企的同時，還應(yīng)注意到地價高企引起房企集中融資所帶來的風(fēng)險；同時，也應(yīng)注意到在目前經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀背景下，地方政府仍寄希望於以“賣地”來緩解財政壓力，促使土地出讓價格大幅增加。

　　賣地

　　起拍價大幅度提高

　　近日，南京市國土局推出多幅地塊，其中位於浦口新城的兩幅純住宅用地地塊吸引了諸多開發(fā)商目光。據(jù)了解，此兩幅地塊在2012年10月曾掛牌出讓，但隨後的11月因故暫停出讓。因此，此次招拍掛是此兩幅地塊時隔8個月後再次整裝上陣。

　　值得注意的是，此次兩幅地塊除編號為G 39地塊的土地出讓資訊由原來包含少量商業(yè)項目改為純住宅項目外，建設(shè)面積、規(guī)劃和容積率等方面均未發(fā)生任何改變。但其掛牌初始價格卻從2012年的掛牌總價19.55億元，漲至現(xiàn)在的掛牌總價27.65億元，漲幅高達(dá)41.4%。

　　據(jù)悉，此兩幅地塊分別是G 39的新城望江路以東、臨滁路以南地塊，出讓面積為105352.9平方米，容積率為2.5，起拍底價由第一次起拍價的11.42億元漲至16.03億元；另一幅編號為G 40的浦口新城鎮(zhèn)南河路以北、河西路以西地塊，出讓面積為71345.1平方米，容積率為2.7，起拍底價由第一次起拍價的8.13億漲至11.62億元。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者採訪時表示，正是看到土地市場向好，房價具有較大漲價空間，地方政府才選擇提高地塊起拍價。

　　近月來，土地市場頻傳佳績。中原地産研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國四個一線城市合計土地出讓金收入高達(dá)1411.8億，相比2012年同期的314.4億，上漲幅度達(dá)到350%。

　　端午前夕，長沙土地市場爆出熱門，地塊成交溢價率超過500%。9日，開福區(qū)4宗佔(zhàn)地面積共為401680.47平方米，其中由綠地地産集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司和廣州雅生房地産開發(fā)有限公司拍 得 的2宗 普 通 商 品 住 房 用 地 為237405.52平方米。雅居樂同時參與了開福區(qū)湘江大道020、021兩宗地塊的競拍，該地塊2億起拍，雅居樂舉牌人在出價2.6億後，突然一次性加價9億，出價11.5億，溢價率高達(dá)500%。

　　“麵粉貴，麵包一定會貴；但麵粉便宜，麵包卻不一定會便宜，地方政府正是根據(jù)這一理論，提高起拍價。”趙路興認(rèn)為，眾多房企對未來房地産市場判斷樂觀，認(rèn)為仍有較大漲幅空間。地方政府就是利用此契機(jī)提高起拍價，因?yàn)橹罆腥速I。

　　據(jù)媒體報道，雖然南京兩幅地塊起拍價已上漲超過4成，但萬科、綠地等房企已有意願參與競拍。

　　事實(shí)上，南京並不是今年以來首幅起拍價上漲地塊。5月10日，上海發(fā)佈公告出讓位於青浦一地塊，與南京此次出讓地塊相類似的是，此地塊是在終止出讓四個月後又重新掛牌出讓，但與之前掛牌價格相比，地塊起拍價飆升了31億元。公開資料顯示，該地塊終止出讓後僅僅4個月，在土地用途從商業(yè)修改為商辦、出讓年限從40年修改成商業(yè)40年、辦公50年後再次出現(xiàn)在土地交易市場，其掛牌起始價也從此前的13.68億元飆升至44.23億元，上漲幅度高達(dá)223%。國土部地價勘測研究所所長趙松對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，除了土地市場熱度不同影響地價有所改變外，該地塊土地用途稍作變更後，盈利性較之前更強(qiáng)，因此，地價再次隨之提升。

　　“部分地方政府也會為回避國土部對地價溢價率的嚴(yán)格監(jiān)控而提高起拍價。”趙松指出，由於土地市場熱度再起，國土部收緊對土地溢價等的監(jiān)管，因此，為避免高溢價出現(xiàn)，地方政府選擇主動提高起拍價。除此之外，趙松認(rèn)為，由於地塊地理位置較好，即使起拍價較低，也會引來眾多企業(yè)參與，甚至?xí)鸶蛹ち业母偱摹?/p>

　　但趙路興表示，在房價高企、調(diào)控弱化的背景下，地方政府應(yīng)減少釋放類似信號，以致地市熱度再次傳導(dǎo)至房市，帶來恐慌。

　　找錢

　　前五月房企融資額飆升

　　日前，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合開展的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從開發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個數(shù)字進(jìn)行比較來看，房地産融資額目前是近10年來的最高水準(zhǔn)。

　　中原地産數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年萬科、恒大、富力、華潤等10大標(biāo)桿房企融資額度已達(dá)380億，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月，萬科、恒大、富力、華潤等10大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額已經(jīng)超過88億元，較2012年平均水準(zhǔn)上漲了160%。與此同時，近30家非標(biāo)桿房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度也已接近800億元。

　　中國房産資訊集團(tuán)(CRIC)研究員朱一鳴表示，一方面，房地産市場回暖，土地市場火爆使得房企投資需求增加，另一方面，多個房企近期有大量債務(wù)到期，還款壓力加大，造成此次企業(yè)的融資總量增長。

　　“綜合今年來房企融資情況看，土地成為房企融資非常重要的一個原因。”朱一鳴表示，以佳兆業(yè)為例，其今年1至5月份融資金額已經(jīng)接近於去年全年水準(zhǔn)，而拿地金額也與融資金額持平。

　　“正是房地産市場向好，土地市場火爆，引起房企大量資金需求，而房企業(yè)績的飄紅，也再度引起更多投資者興趣。”朱一鳴説。

　　朱一鳴指出，從房企融資方式則可看出融資難易。銀行貸款作為融資成本較為低廉的融資渠道，是企業(yè)的主要融資方式。但在調(diào)控背景下，銀行借貸難度不斷增加，但從近日來看，銀行借貸比例不斷攀升。其中，5月10日，金科集團(tuán)發(fā)佈公告稱，其控股子公司與中信銀行、崑崙信託共同簽訂《銀團(tuán)貸款合同》，貸款16億元，其中中信銀行提供8億元貸款，崑崙信託提供8億元貸款。5月15日，雅居樂地産通過銀團(tuán)貸款43.68億港元(約合5.63億美元)，期限為三年，並已經(jīng)得到七家銀行的參與。

　　此外，在看到了萬科、金地H股上市的利好後，內(nèi)地房企趨之若鶩，積極尋求海外上市。綠地借殼盛高置地正式落地，進(jìn)一步提高了企業(yè)尋求香港上市的渴望，更多的房企也加入到申請行列中，廣東龍光地産、重慶協(xié)信集團(tuán)、五洲國際、金輝中國、金山地産、毅德地産等6家內(nèi)地房企已經(jīng)提交材料排隊上市，爭取境外融資。

　　中原地産市場總監(jiān)張大偉對此指出，儘管房企資金壓力有所減緩，短期償債壓力較小。但長期來看，由於過多資金沉澱于土地，一旦出現(xiàn)貨幣政策收緊的預(yù)期，房企將面臨較大還款風(fēng)險。因此，應(yīng)警惕房企借貸債務(wù)還款集中帶來的資金風(fēng)險。

　　怪圈

　　地方政府深陷“土地財政”

　　“從提高土地出讓起拍價也可以看出地方財政資金的窘迫。”趙路興表示，在我國財政體制未能改變的情況下，多地地方政府仍寄希望於以“土地財政”緩解地方財政壓力，促使土地價格上漲。

　　繼2011年普查公佈全國地方政府性債務(wù)後，審計署在2012年11月至2013年2月期間又對36個地方政府本級2011年以來政府性債務(wù)情況進(jìn)行了抽查，日前公佈的審計結(jié)果顯示，截至2012年底，36個地方政府本級政府性債務(wù)餘額達(dá)到38475 .81億元，比2010年增加4409 .81億元，增長12.94%。

　　值得注意的是，多個城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)餘額增長，但土地出讓收入增幅下降，償債壓力加大。2012年，4個省本級、17個省會城市本級以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315.73億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍，呈現(xiàn)資不抵債。

　　此外，從5月份財政收入報告來看，5月全國公共財政收入12749億元，比去年同月增加744億元，增長6.2%。其中，中央財政收入7170億元，同比增長2.6%；地方財政收入(本級)5579億元，同比增長11.3%。而地方財政上漲最大因素便是受上個月房地産市場成交額大幅增加帶動。契稅方面收入315億元，同比增長40%，土地增值稅收入276億元，同比增長27.4%。

　　因此，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入。而土地出讓收入則決定於土地出讓的價格，土地出讓價格又決定於房地産市場冷熱，也正是由於以上種種關(guān)係，債務(wù)壓力、房地産市場、土地市場、地價、房價一系列問題形成了難解的“怪圈”。

　　對此，趙路興表示，應(yīng)儘快進(jìn)行財政體制改革，完善稅制稅種，建立房産稅、物業(yè)稅等持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，只有有了長期稅收來源，才能降低地方政府一次性出讓土地或提價的積極性，降低對“土地財政”的依賴。

　　標(biāo)簽：地塊起拍價出讓融資額趙路興

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