每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

　　原本是為了解決中低收入人群住房壓力的自住型商品房，入市之路卻並不平坦。在繼北京市首個自住房項目金隅匯星苑近日遭遇準業(yè)主維權申訴後，北京最便宜的自住型商品房在選房首日便被購房者大比例棄選。

　　7月26日，位於北京市大興區(qū)採育鎮(zhèn)的自住房滿庭春項目開始選房，雖然限價僅為9500元/平方米，但前300個中簽號中只有47戶最終選房。

　　價格與地段似乎永遠都 “站不到一塊”，對於大部分自住型商品房購房者來説，價格雖然是主要因素，但區(qū)位因素也不容忽視。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者採訪時表示，部分優(yōu)先人群並不缺房導致棄選人數(shù)多，此外申購應該有成本約束。

　　項目現(xiàn)“棄選潮”/

　　9500元/平方米在北京置業(yè)，這原本是極具吸引力的價格，卻並未在選房當日實現(xiàn)“日光”。

　　這一幕出現(xiàn)了7月26日，北京滿庭春自住房項目的選房現(xiàn)場，該項目1482套房源限價僅9500元/平方米，也是北京目前44個自住房地塊中限價最低的項目。在本月21日的公開搖號中，開發(fā)商選取數(shù)量為房源6倍的中簽家庭，共計8892戶。據(jù)了解，這些中簽家庭將分別在26日及隨後的5天(不包括29日)內(nèi)到現(xiàn)場選房。

　　據(jù)新浪樂居報道，在當天前100號的中簽家庭中僅有不足20戶到場選房，截至26日上午11時，300號以前的家庭全部選購完畢，共計47套房源被選購。

　　價格雖然便宜，位置則成為硬傷。滿庭春項目位於北京大興區(qū)採育鎮(zhèn)，距離南六環(huán)15公里，距離東南四環(huán)30公里，雖然所屬北京，但該項目距離廊坊市中心僅15公里。大部分棄選家庭均表示，距離太遠以及周邊配套不完善是其棄選的主要因素。

　　對於出現(xiàn)的“棄選潮”，北京市住建委回應稱，從銷售形勢看，進入選房程式的自住房項目，雖然出現(xiàn)了中簽家庭“棄選”的情況，但均按照程式由其他中簽家庭“遞補”選房，全部被申請家庭認購，在短期內(nèi)售罄。

　　有參與此次搖號的購房者對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然該項目價格極具優(yōu)勢，但相比于其偏遠的位置來説，最終選擇了放棄，並表示希望能再等等其他更合適的項目入市。

　　對於中簽“棄選”的原因，市住建委方面也表示，主要在於自住房在産品及價格方面定位為“夾心層”及中端需求，但在申購對象上包括了住房保障家庭在內(nèi)的低端需求，銷售對象相對寬泛，受政策惠民內(nèi)容吸引，部分支付能力不足的家庭也參與申購，導致中簽後因無購房能力只能放棄選房。

　　自住房優(yōu)勢漸退/

　　伴隨著去年下半年自住型商品房地塊的大量入市，低於周邊商品房價格三成左右的自住房吸引了諸多剛需購房者的關注，隨之而來的觀望氣氛也冷卻了商品住宅的成交熱情。

　　然而，自住型商品房逐漸暴露出的一些問題，也讓部分購房者開始重新將注意力轉移到了商品住宅。部分房源通過降價更是進一步縮小了與自住型商品房之間的價格差異。

　　近日，距離東壩金隅匯景苑自住型商品房不遠的另一商品房項目(首開香溪郡)打出“零首付、零月供、零利息”的促銷手段，開盤起價定為2萬元/平方米，已低於金隅匯景苑2.2萬元/平方米的限價。雖然商品房項目偏遠一些，但這已吸引一部分剛需購房者開始放棄區(qū)域內(nèi)的自住房轉投較遠的商品房。

　　“7月期房項目供應呈現(xiàn)出以下兩個特點：首先，供應以自住房為主，7月有3個自住房項目進入搖號階段，供應5326套住宅，佔總供應的83.8%。其次，自住房外的供應均為中高端大戶型項目，其套均面積為193平方米，套均總價約為570萬元。”鏈家地産市場研究部張旭對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　作為北京首個自住型商品房，由於地理位置佳、性價比高，金隅匯星苑一上市便獲得了極高的關注度：1882套房源，共有17.3萬戶家庭申購。然而，選房結束後，一些業(yè)主的維權文章出現(xiàn)在了網(wǎng)路上，這些被視為“最幸運的人”似乎並沒有感到慶倖。房屋採用塑鋼雙玻璃、房屋層高2.7米，凈高僅2.5米；陽臺和房間窗戶過小，影響採光效果等問題出現(xiàn)。

　　該項目的宣傳資料顯示，配建標準為1.2米的窗戶、2.7米的層高、外立面為塗料、公共區(qū)除一層外其餘層為水泥。顯然，這一標準與實際情況存在一定差異。目前大部分商品房都為落地窗設計，層高2.8米，外立面也多為瓷磚或石材。

　　“由於拿地的時候價格有限制，開發(fā)商的利潤也有限，所以建設標準不可能太高。”北京一家房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言。其表示，對於大部分苦等自住房的購房者來説，應該選擇適當?shù)卦黾淤彿砍杀巨D向商品房。

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　　上半年商品房簽約量減四成北京地産調(diào)控重點生變

　　每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

　　樓市放鬆限購風會不會刮到一線城市？答案是否定的。

　　上週末，北京市市長王安順表示，這是多年來房地産調(diào)控追求的基本目標，背後還是市場在起決定作用，有利於擠出前些年積累的泡沫，促進行業(yè)長期健康發(fā)展。王安順要求北京黨政官員冷靜觀察，不能因此進行干預，不輕易出臺新的政策，甚至採取放鬆限購等措施。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，未來在執(zhí)行限購的46個城市中，將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。其中，一線城市因為需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地産的依賴度不高，預計限購政策將長期執(zhí)行。

　　這對於房企來説不是好消息，鏈家地産報告判斷，目前房企主要面臨兩方面的降價壓力，一是現(xiàn)有高庫存及預期也難消化，二是自住房的低價競爭壓力。預計未來將會有更多的樓盤選擇降價促銷，降價的範圍或會擴大。

　　雖然北京是對外地人口最有吸引力的城市之一，但是由於限購以及上半年全國樓市出現(xiàn)賣方市場的觀望情緒等原因，北京上半年的地産成績單並不漂亮。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價格增幅比去年同期連續(xù)8個月回落；二手房簽約量減少52.6%，當月價格較上月連續(xù)3個月下降；與住房相關的五金電料、傢具、建材裝飾類商品銷售分別下降7.8%、3.4%、1%。

　　鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，北京新建商品住宅庫存量為85726套，比年初時增長了近3萬套。該機構分析師張旭認為，目前開發(fā)商面臨較大的去庫存壓力，當前消化率低而預期也難有明顯增加，預計開發(fā)商或?qū)⒄{(diào)整策略，加大去庫存力度。

　　樓市庫存高企直接延長了開發(fā)商的經(jīng)營迴圈，土地市場在年初火熱之後迎來驟冷。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，7月北京土地市場成交的宅地僅4宗，比去年同期減少一宗；規(guī)劃建築面積44萬平方米，同比大幅減少67.2%。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，7月成交的這四宗宅地整體而言都表現(xiàn)出了低溢價率、低熱度的特徵，隨著北京樓市進入實質(zhì)性的下行調(diào)整階段，土地市場的降溫也十分明顯。

　　中原地産研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京執(zhí)行房貸的銀行，主流全部為基準。個別銀行可能從廣告宣傳的角度有最低九折或者九五折的表述，但是佔比不足1%，且均有非常苛刻的條件，主流房貸利率依然為基準左右。張大偉分析説，對於普通購房者來説，買房的時機選擇必須要看信貸的寬鬆程度，如果貸款難，折扣少，這種情況下購房決策肯定非常謹慎。

　　日前，北京市人大常委會審議 《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》，參與審議的相關部門也對草案部分條款提出了修改意見。按照草案內(nèi)容，在北京存在多年的經(jīng)濟適用房、限價房將逐步退出歷史舞臺，由 “配售型保障房”取代。

　　胡景暉分析説，北京住房問題解決思路有了較為明顯的變化，逐步從以往主要依靠增加商品房供應，轉向了以加強住房保障、盤活存量市場、增加商品房供應三者並重的思路。這一轉變對於平抑房價、平抑租金，解決中低收入人群的居住難題，形成健康可持續(xù)發(fā)展的住房體系具有重要意義。