截至7月22日，《北京市基本住房保障條例(草案)》進(jìn)行了兩輪社會(huì)意見(jiàn)徵求。第一輪是由北京市法制辦發(fā)佈，第二輪則是通過(guò)北京市人大進(jìn)行。

　　在這個(gè)條例草案中，出現(xiàn)了以往沒(méi)有的新思路，比如保障房封閉式運(yùn)作，對(duì)申請(qǐng)者不再作收入限制，對(duì)騙購(gòu)騙租行為提高懲罰力度等。

　　“如果順利，這個(gè)條例很有可能在明年年初出臺(tái)，那將是走在全國(guó)前列的立法實(shí)踐，對(duì)全國(guó)的保障房立法都有引導(dǎo)意義。”北京市律師協(xié)會(huì)主席、中倫律師事務(wù)所合夥人張學(xué)兵説。

　　騙租騙購(gòu)能否得到遏制 

　　8章69條，《北京市基本住房保障條例(草案)》試圖解決以往保障房建設(shè)、運(yùn)作、分配等環(huán)節(jié)中存在的種種問(wèn)題。

　　按照該條例草案的第一條，立法目的是為保障本市城鎮(zhèn)居民基本住房權(quán)利，完善本市城鎮(zhèn)基本住房保障制度，實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。這也就是説，保障房的功能被明確為基本居住，而非投資獲益。

　　如果以2007年9月北京市政府頒布廉租房和經(jīng)適房管理辦法為標(biāo)誌，北京市已經(jīng)先後出臺(tái)了住房保障有關(guān)規(guī)範(fàn)性文件200余個(gè)。

　　但在多年來(lái)的保障性住房運(yùn)作中，這個(gè)問(wèn)題一直困擾著市場(chǎng)和管理部門(mén)。

　　“這麼多年來(lái)，北京市的保障房種類繁多，但又沒(méi)有真正解決居民的住房困難問(wèn)題。”張學(xué)兵説。

　　張學(xué)兵多年從事房地産領(lǐng)域的法律糾紛處理，同時(shí)，作為北京市的人大代表，他在今年年初對(duì)北京市的保障房進(jìn)行了調(diào)研。

　　調(diào)研的結(jié)果讓他意外又不意外。意外的是，儘管北京市對(duì)保障性住房投入了不少的力量，但不論是高收入者，還是低收入者都有意見(jiàn)，都不滿意。不意外的是，以往保障房制度的漏洞造成了大量問(wèn)題。

　　“以經(jīng)濟(jì)適用房為例，最初的制度設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮週全，使得這種保障房變成有一定限制的商品房。”張學(xué)兵説，購(gòu)買(mǎi)者以很低的價(jià)格獲得經(jīng)濟(jì)適用房，卻能在數(shù)年之後將其上市交易，儘管政府規(guī)定上市交易要繳納土地補(bǔ)償款，但代價(jià)僅僅是售價(jià)的1%。

　　在張學(xué)兵看來(lái)，保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)沒(méi)有完全分開(kāi)，直接導(dǎo)致保障房分配中的騙租騙購(gòu)。

　　今年年初，張學(xué)兵在北京市人大會(huì)上提出立法建議案，要求制定並出臺(tái)保障房條例，以重新界定保障房市場(chǎng)，構(gòu)建真正意義的保障房體系。

　　不僅張學(xué)兵，北京市人大代表李國(guó)也在年初的北京市人大會(huì)上提出了保障房的這個(gè)困境。在他看來(lái)，由於存在兩限房和經(jīng)適房等産權(quán)式保障房，部分這類保障房的購(gòu)房人將保障房變成投資獲利的手段。比如按現(xiàn)行政策，經(jīng)適房在補(bǔ)繳綜合地價(jià)款後即獲得上市交易的資格，由於房地産市場(chǎng)價(jià)格快速增值，房屋的增值部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)購(gòu)買(mǎi)原值和補(bǔ)繳的綜合地價(jià)款，能夠産生極大的利益空間。

　　7月18日，審計(jì)署發(fā)佈針對(duì)保障安居工程的審計(jì)公告，結(jié)果顯示，2013年有4.75萬(wàn)戶不符合條件家庭違規(guī)享受保障性住房實(shí)物配租(售)1.93萬(wàn)套、住房貨幣補(bǔ)貼5035.99萬(wàn)元。

　　這並不是2013年才出現(xiàn)的新情況，4年前審計(jì)署就對(duì)保障安居工程進(jìn)行專項(xiàng)跟蹤審計(jì)，每年都有上述情況發(fā)生。

　　已經(jīng)進(jìn)行了兩輪社會(huì)意見(jiàn)徵求的《北京市基本住房保障條例(草案)》試圖破解這個(gè)難題。條例草案拿出了兩個(gè)具體的辦法，其一是建立全市統(tǒng)一的保障房資訊系統(tǒng)，其二就是提高懲罰力度。

　　條例草案中特別列出了對(duì)騙租騙購(gòu)的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。那些不符合條件但已獲取保障性住房的，除了被收回保障性住房，按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳承租或者承購(gòu)期間的租金，還要處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。已領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼的，停發(fā)並追回租賃補(bǔ)貼，並處領(lǐng)取補(bǔ)貼數(shù)額1倍以上3倍以下罰款。有上述違法行為的保障對(duì)象自行政處罰執(zhí)行完畢之日起5年內(nèi)，不得再次申請(qǐng)住房保障。

　　不僅如此，對(duì)出具虛假證明材料的有關(guān)單位、個(gè)人，其直接責(zé)任人員將被處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　而在此之前，處罰標(biāo)準(zhǔn)是退回已購(gòu)住房或按同地段商品住房?jī)r(jià)格補(bǔ)足購(gòu)房款，並沒(méi)有額外的懲罰。

　　是否會(huì)增加審核成本 

　　按照北京市公開(kāi)的數(shù)據(jù)，“十一五”以來(lái)，北京市共建設(shè)籌集各類保障性住房102萬(wàn)套，解決了約80余萬(wàn)戶家庭住房困難問(wèn)題。但張學(xué)兵在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，保障房面臨著供應(yīng)不足的困境。除了保障房開(kāi)工建設(shè)數(shù)量不足外，準(zhǔn)入門(mén)檻高，審批程式複雜，從而導(dǎo)致保障房建成之後空置，是供應(yīng)不足的另一個(gè)根本原因。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜在研究中也發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題。“包括北京在內(nèi)，全國(guó)的保障房市場(chǎng)都存在空置問(wèn)題，賣(mài)不出去、租不出去的現(xiàn)象同時(shí)存在。”汪麗娜説，這已經(jīng)導(dǎo)致了資源的錯(cuò)配。

　　就在去年年初，北京最大的公租房項(xiàng)目——京原家園就遭遇尷尬，三成家庭放棄選房，放棄的理由是等待有産權(quán)的限價(jià)房。

　　多年來(lái)，收入限制一直是保障房申請(qǐng)的硬性要求，而這一標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)過(guò)低，“努力工作就會(huì)被擋在保障房門(mén)外”成為很多人申請(qǐng)保障房的尷尬。

　　在此次條例草案中，收入不再成為申請(qǐng)保障房的必要條件。按照條例草案第四條，北京市城鎮(zhèn)基本住房保障的對(duì)象，包括本市城鎮(zhèn)住房困難家庭和個(gè)人。而保障方式則有3種：配租型保障性住房、配售型保障性住房和發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

　　不僅如此，條例草案還提出，要為穩(wěn)定就業(yè)且住房困難的外來(lái)務(wù)工人員提供支援和幫助。

　　看到不再對(duì)保障房申請(qǐng)者進(jìn)行收入審查，汪麗娜覺(jué)得非常意外。“這在全國(guó)還是特例，別的城市都還沒(méi)有這樣的規(guī)定，這是不是意味著所有北京市民都可以申請(qǐng)保障房？這樣做是不是要回到房改前的老路上，大家都等著政府分配房子？”

　　北京市住建委主任楊斌在説明該條例立法情況時(shí)特意提到取消收入限制的意義，認(rèn)為體現(xiàn)了平等保障原則。

　　對(duì)這個(gè)問(wèn)題，張學(xué)兵有不同的看法。在他看來(lái)，取消收入審查，反倒能進(jìn)一步降低審核成本，實(shí)現(xiàn)最大範(fàn)圍的保障。

　　“邏輯上説，只要是北京市住房困難的城鎮(zhèn)居民，都有權(quán)利獲得基本的居住保障。”張學(xué)兵説，取消收入審核，保障房的分配變成單一標(biāo)準(zhǔn)，即沒(méi)有住房或住房困難，未來(lái)通過(guò)住房資訊聯(lián)網(wǎng)，則可以很容易實(shí)現(xiàn)對(duì)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的審核。

　　在張學(xué)兵看來(lái)，理論上存在高收入者侵佔(zhàn)保障房資源的可能，但實(shí)踐中可能性很小。保障房只保障基本生活需要，基本是小戶型，很難滿足高收入者的住房需求。另一方面，由於條例草案規(guī)定保障房實(shí)施封閉式管理，將不再具備投資屬性，高收入者也沒(méi)有機(jī)會(huì)通過(guò)保障房來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益。

　　按照條例草案，未來(lái)保障房實(shí)施封閉式管理，配售型保障房即使上市流通，也只能由政府回購(gòu)。這意味著，利用保障房獲利的可能被終結(jié)。

　　“對(duì)配售型保障房再上市，未來(lái)可能有兩種方式，一是政府回購(gòu)，二是在政府監(jiān)督下，出售給保障房輪候家庭。”張學(xué)兵説。

　　在張學(xué)兵看來(lái)，在住房保障分配上，還要注意保障預(yù)期，每年北京市提供多少套保障房，用多長(zhǎng)時(shí)間能輪到每一個(gè)具體的申請(qǐng)者，這些資訊要讓申請(qǐng)者能看到。“具體説就是要改變輪候規(guī)則，不能用搖號(hào)的方式，要根據(jù)收入、家庭人口、年齡等綜合因素排出優(yōu)先順序來(lái)。剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人不應(yīng)該排在已經(jīng)上有老下有小的住房困難家庭前。”

　　保障與市場(chǎng)的邊界該如何劃清 

　　實(shí)際上，從北京市今年的土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，保障房、自住型商品房、商品房的土地供應(yīng)比例達(dá)到1.3：1：1，保障房和帶有保障色彩的住房供應(yīng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)商品房。

　　此次條例草案又將保障房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)，北京市所有無(wú)住房或住房困難的家庭、個(gè)人都有資格申請(qǐng)。

　　這樣的變化已經(jīng)引發(fā)不同看法。

　　在汪麗娜看來(lái)，保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，住房問(wèn)題上市場(chǎng)化的方向不應(yīng)該放棄，政府應(yīng)該做的是兜底線、補(bǔ)短板，而不應(yīng)該養(yǎng)懶人。

　　“搞出這麼多政府主導(dǎo)的住房，管理會(huì)成為大問(wèn)題。”汪麗娜説，個(gè)人、家庭的經(jīng)濟(jì)狀況是動(dòng)態(tài)的，政府部門(mén)如何能夠隨時(shí)掌握這些資訊，從而調(diào)整保障房的分配？對(duì)那些騙租騙購(gòu)者，政府部門(mén)需要投入多大的財(cái)力、人力才能夠真正識(shí)別？又需要多少執(zhí)法人員才能夠保證這些規(guī)則的落實(shí)？

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總胡景暉對(duì)保障房覆蓋範(fàn)圍擴(kuò)大並不樂(lè)觀，在他看來(lái)，我國(guó)內(nèi)地人口眾多，不可能像新加坡那樣由政府提供85%的住房，能覆蓋15%～20%的人口就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　“保障的範(fàn)圍不應(yīng)劃的太大，市場(chǎng)化來(lái)解決住房問(wèn)題的方向還應(yīng)該堅(jiān)持，未來(lái)房地産市場(chǎng)上，保障房、自住型商品房、商品房的邊界要?jiǎng)澢宄远沤^以往通過(guò)保障房獲利的現(xiàn)象發(fā)生。”胡景暉説。

　　也有相反的看法。北京市銘滔律師事務(wù)所合夥人孫濤一直從事房地産法律糾紛工作，在他看來(lái)，住房保障範(fàn)圍應(yīng)該擴(kuò)大，住房市場(chǎng)應(yīng)該以保障房為主，而不應(yīng)該以商品房為主。

　　“從某種意義上看，商品房解決不了低收入者的住房需求，也解決不了夾心層的住房需求。”孫濤説，居住是基本的生存權(quán)，需要政府提供更多的保障來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　在張學(xué)兵看來(lái)，從我國(guó)房地産市場(chǎng)十幾年的發(fā)展來(lái)看，一個(gè)很大的遺憾是沒(méi)有把經(jīng)濟(jì)適用房的政策加以完善，政府忽視了住房的公共屬性，將房地産業(yè)作為支柱産業(yè)來(lái)發(fā)展，導(dǎo)致了很多怨言。此次的條例草案是對(duì)住房保障體系的一次修正，未來(lái)面臨的最大挑戰(zhàn)是退出機(jī)制。

　　“比如配售型保障房的再上市，按照條例草案規(guī)定是政府回購(gòu)，那麼政府以什麼樣的價(jià)格回購(gòu)才算合理？”張學(xué)兵説，還有那些不把保障房作為居住目的的家庭和個(gè)人，如何識(shí)別並加以處分？從目前情況看，往往面臨法不責(zé)眾的尷尬，如果要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)法律法規(guī)，又需要相當(dāng)?shù)膱?zhí)法成本。這些都會(huì)是政府面臨的巨大挑戰(zhàn)。(記者 李松濤)