“買還是不買，真是個煩人的問題。”趙剛是一家大型房地産開發(fā)商的項目經(jīng)理，近期他們公司一個在北京的項目即將開盤，針對公司員工有較大優(yōu)惠力度的內(nèi)部認購，可他卻猶豫著是否要出手……

　　中國證券報記者了解到，最近一段時間，曾經(jīng)沉寂的內(nèi)部認購又開始在部分大中型房企流行起來。業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前一方面樓市成交較低迷，另一方面房企庫存去化週期不斷拉長，開發(fā)商積極進行內(nèi)部認購在很大程度上是為了應(yīng)對去庫存、衝業(yè)績的壓力。一些庫存壓力較大的房企未來可能會祭出更多促銷舉措。

　　“內(nèi)部折扣”不再誘人

　　趙剛拿到的“內(nèi)部折扣”文件上説：員工自己購買可享受總價95折優(yōu)惠，員工關(guān)係客戶可享受總價97折優(yōu)惠。另外，房企內(nèi)部員工一次性全款購買，可再直減現(xiàn)金10000元；按揭貸款購買，可直減現(xiàn)金6000元。

　　面對這樣的“內(nèi)部折扣”，趙剛有點左右為難。“這如果是在前幾年，大家肯定是爭破了頭去搶，都知道投資房子穩(wěn)賺不賠。可眼下房價走勢如何，連公司內(nèi)部也有分歧。”

　　趙剛告訴中國證券報記者，就在前不久的樓盤內(nèi)部推介會上，公司領(lǐng)導(dǎo)還向員工們許諾，如果員工首付不足，可以先付一部分，不足的部分可以等到年底發(fā)年終獎再補足。“但即便如此，大家的購買熱情也不是很高。”

　　不僅如此，公司還鼓勵員工推薦“關(guān)係客戶”，並酌情給予一定獎勵。而趙剛把內(nèi)部認購的消息告訴周邊的親朋好友，大家也沒有像前幾年一樣爭著要“弄一套”。“這在以前是不可能的事兒。”

　　中國證券報記者了解到，趙剛所説的這個項目位於北京市大興區(qū)，屬於商住樓盤項目。雖然臨近地鐵站，且開盤預(yù)售價低於周邊同類型項目，但從目前的預(yù)售情況來看並不十分理想。記者走訪該樓盤售樓處時，發(fā)現(xiàn)前來諮詢的人不少，但真正下單掏錢的人不多。

　　趙剛則説這都不算什麼。“我們這個項目本來預(yù)售價格就不高，所以內(nèi)部優(yōu)惠力度根本不大，我知道今年很多房企的內(nèi)部認購價格優(yōu)惠力度都相當(dāng)大，甚至有低於9折的。”據(jù)他透露，某上市房企為了衝刺今年的業(yè)績目標(biāo)，把在海南一個新開項目開放給了自家員工，內(nèi)部認購價格比市場價格低10%以上。

　　變了味的“員工福利”

　　趙剛説：“雖然公司領(lǐng)導(dǎo)沒有直説，但話裏話外都透著擔(dān)憂和無奈。因為大家都知道今年完成預(yù)定銷售目標(biāo)難度較大。內(nèi)部認購至少能緩解一部分銷售壓力。”

　　中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉表示，有很多房企年初對於市場過度樂觀，制定了較高的銷售目標(biāo)，隨著市場壓力顯現(xiàn)，預(yù)計6月之後會有越來越多的房企下調(diào)年度銷售目標(biāo)。

　　德意志銀行近日發(fā)佈報告稱，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、寶龍地産、建業(yè)地産及遠洋地産等多家地産商今年前4月銷售額不足其年度銷售目標(biāo)的20%，上述房企或無法完成今年銷售目標(biāo)。

　　包括趙剛在內(nèi)的多位房地産業(yè)內(nèi)人士告訴中國證券報記者，由於內(nèi)部認購價格明顯低於市場價，且可以優(yōu)先選房，一直以來房企的內(nèi)部認購都被視作是額外的“員工福利”。

　　“在市場特別火的時候，我們的內(nèi)部認購指標(biāo)一度很少，不是人人都能買上的。”而談及是否真的是“員工福利”，趙剛告訴記者一個真實的案例：2009年前後，他們公司有一個同事，一口氣買了5套內(nèi)部認購的商住兩用LOFT。當(dāng)時內(nèi)部認購的優(yōu)惠力度較大，銀行貸款利率折扣也比較大。“這個同事一年多就把房子全賣了，凈賺500多萬元。隨後就辭職幹私募去了。”

　　趙剛説，這個“年賺五百萬”的故事當(dāng)時在房地産圈裏傳為佳話，就連他們公司內(nèi)部的員工都經(jīng)常把此事拿來聊。“不過，現(xiàn)在的樓市狀況和那個時候已經(jīng)大不相同。上次員工內(nèi)部推介會的時候，有一個領(lǐng)導(dǎo)説我們現(xiàn)在買，明年至少能賺50%，到時候倒手一賣，幾十萬好賺的很。”他還透露，由於多數(shù)商住項目都是小面積的LOFT，以前不少同事在內(nèi)部認購的時候，會憑藉優(yōu)先選房的權(quán)利，買下兩套挨著的房子，然後把兩套房子打通一起賣個高價。“這就是為什麼北京很多遠郊縣的房子經(jīng)常出現(xiàn)‘一房兩證’的原因。”

　　然而，現(xiàn)在“趙剛們”猶豫了，畢竟他們大多數(shù)已經(jīng)有了自己的住房。他們不知道接下來的樓市調(diào)控政策怎麼變，也不知道房産稅到底要怎麼徵收？如果現(xiàn)在他們出手入市踩在了房價的高點上，接下來又該如何面對房價下跌？

　　西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心最新發(fā)佈的《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》顯示，城鎮(zhèn)家庭自有住房嚴重供給過剩，現(xiàn)有住房存量完全可以滿足住房需求，現(xiàn)有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁認為，當(dāng)前我國的城鎮(zhèn)房地産市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求降低等情況。由此可見房價下行趨勢已定，拐點明顯，中國住房市場的寒冬即將到來。

　　張大偉也認為，目前房價下行趨勢已經(jīng)很明確。“本次市場調(diào)整相比2008年、2011年出現(xiàn)的政策性壓制導(dǎo)致的市場調(diào)整，有兩個不同點：一是資金價格上漲導(dǎo)致房地産按揭、開發(fā)信貸收緊；二是全國總體樓市供應(yīng)告別絕對短缺，三線、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。”張大偉表示，國內(nèi)房地産市場首次出現(xiàn)因為非政策因素導(dǎo)致的市場蕭條，有可能使得本輪調(diào)整週期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)都有可能出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。

　　房企競相降價跑量

　　趙剛告訴記者，此次內(nèi)部認購公司十分重視，很大一個因素就是為了減小庫存壓力。“北京這邊一直都是公司的利潤貢獻核心部門，如果我們不行了，未來的日子不好過啊。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，雖然房價遠高於其他區(qū)域，但北上廣深等一線城市的房地産市場在需求的強大支撐下，總體狀況仍好于二線、三線城市。不過，今年以來隨著樓市全面降溫，一線城市也陸續(xù)受到影響，成交量萎縮嚴重，庫存開始快速增長。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)部認購只是“冰山一角”，房企後續(xù)促銷力度將加大。據(jù)了解，與今年年初“暗降”不同的是，目前市場上實實在在的直降、打折等逐漸成為主流，包括萬科、恒大、保利等在內(nèi)的全國品牌開發(fā)商已經(jīng)陸續(xù)在多個城市降價，紛紛採取“降價跑量”的銷售策略。

　　一線城市房價也在庫存壓力下有所鬆動。5月萬科在廣州、上海等一線城市的樓盤均開始實行“以價換量”的策略。值得注意的是，近期位於北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無首付”促銷政策。這些樓盤的促銷效果還有待觀察。